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1、土地储备行业风险分析报告20132013年土地储备行业风险分析报告摘 要2012年，全国土地市场先抑后扬，供求整体仍处于低位。房地产调控政策自2010年发布以来初见成效，2013年将继续维持从紧取向。回顾2012年土地出让金同比下跌，多重点城市出现下滑：2012年下半年，重点一二线城市土地市场持续回暖，大型品牌房企在上海、杭州等地不断上演抢地大战，“地王”频现，尽管如此整体交易市场仍难改下行趋势。2012年全国300个城市土地出让金总额为19504.3亿元，同比减少13%。土地出让金收入前十名城市无一城市超过千亿元。土地市场供需双降，住宅用地楼面价同比上涨：受持续从严的房地产调控政策与政府供地
2、节奏影响，2012年上半年土地市场量价齐跌，景气度较低。进入下半年，各地政府加大供应量的同时，纷纷推出优质地块，带动企业拿地积极性，市场活跃度提升，但供求均低于上年同期。2012年，全国300个城市土地供应量缩减，全年共推出土地39553宗，推出面积158084万平方米，同比减少8%；全国300个城市共成交土地30299宗，成交面积119595万平方米，同比减少15%。全国300个城市土地成交楼面均价942元/平方米，同比下跌1%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）1347元/平方米，同比上涨7%。土地平均溢价率下跌：2012年全国土地溢价率水平始终在低位徘徊，“限地价，竞
3、配建”等出让方式有效限制了高溢价率地块的出现，主要类型土地溢价率水平较去年同期均有下滑，2012年全国300个城市土地平均溢价率8%，较去年同期下降4个百分点。展望2013年房地产调控将持续从严从紧，房产税扩围势在必行：2012年虽无新政策出台，但土地市场深受房地产调控影响，上半年供求低迷，下半年平稳回升。2013年调控基调不变，限购政策维持从严从紧，抑制投机性需求，同时房产税将扩大试点范围，逐步推向全国，随着长效机制的逐渐完善，房产税或将成为房地产调控的新方向。继续加强保障房建设，提高保障房供地比例：2012年国土局屡次强调要合理增加普通商品住房用地，确保保障房用地供应，2013年，完成保障
4、房建设目标仍将是各地政府工作的重点，保障房用地比例将继续增加。土地市场维持一定热度，地价稳中有升：2012年北京等多城市供地计划完成情况均不理想，土地出让金出现明显下滑，四季度重点城市土地市场逐渐升温，成交持续向好，这种热度或会持续至明年初，一二线城市土地市场也将更受关注。明年土地供应量或高于2013年水平，交易市场维持平稳，土地价格继续稳中有升的走势。大型房企优势日益明显，企业格局出现分化：在严厉的市场调控下，中小型房地产企业面临销售、融资、资金等多重压力，拿地积极性持续下滑，加之北京、上海等重点城市土地单价与总价均较高，中小型房企在竞争不占优势，而央企及品牌房企资金实力雄厚，市场占有率不断
5、提升，销售业绩逆势增长。2013年，大型房企的发展优势将更加明显，集中度进一步提高，企业呈现分化格局。商办用地市场继续维持平稳：2012年，商办类用地推出量同比上涨20%，成交量也小幅回升，其供应量、成交量、土地出让金在全国土地中所占比重与上一年相比均有小幅上升，整体走势较平稳。与住宅用地受调控影响相比，商办用地越来越受到开发商的青睐，市场需求逐渐增加，2013年商办类用地市场预计将维持平稳发展趋势。2013年，土地储备行业总体信贷原则是“紧跟政策、组合控制、区别对待、审慎介入”。土地储备贷款属于房地产贷款，2013年对土地储备贷款规模进行适当的控制，在紧跟政策的前提下，对存量资产加大调整力度
6、，尽快退出资产负债率较高的客户。由于我国各地区经济发展不平衡，竞争程度不一样，对不同区域的土地储备贷款客户采取不同的准入标准，实行区别对待。土地储备贷款机构属政府平台，土地储备贷款须按我行政府融资平台信贷政策执行，授信政策须符合“名单管理、从严控制、优化组合、有保有压”的原则。目 录第一章 土地储备行业概况1第一节 行业定义1第二节 行业地位和作用2一、2012年连续出台多项目政策显示了土地储备的重要性2二、2012年土地出让金对地方财政收入的贡献下滑2三、2012年土地财政收入 对地方财政收入的贡献占比为42%3第二章 2012年土地储备行业发展环境分析4第一节 经济环境分析4第二节 政策环
7、境分析4一、政策汇总4二、重点政策分析5三、产业政策发展趋势10第三节 热点事件透视10一、热点事件汇总10二、热点事件分析11第三章 2012年土地储备行业发展情况分析13第一节 2011年土地储备行业供需分析及预测13一、供给情况分析13二、需求情况分析18三、价格分析21第二节 土地储备融资及经营模式分析24一、土地融资方式24二、土地储备经营模式分析28第四章 2012年土地储备相关行业发展分析30第一节 房地产行业发展情况30一、房地产业综合景气度分析30二、房地产行业运行分析31第二节 政府融资平台发展情况38一、平台贷监管政策的“紧松”两面38二、“影子银行”等融资方式潜在风险正
8、在积聚39第五章 2012年土地储备行业区域发展分析42第一节 总体分析42第二节 全国重点城市土地市场情况43一、北京市43二、上海市47三、深圳市52四、杭州市53五、重庆市56六、成都市58第六章 2012年房地产企业土地储备分析65第一节 房地产企业土地储备情况分析65一、房企回归一、二线城市日益显著 重点城市拿地金额飞速增长65二、热点一、二线城市成龙头房企主战场 市场集中度越来越高66第二节 重点房地产企业拿地情况67一、万科67二、恒大67三、保利68四、大连万达69五、龙湖地产70第三节 房地产企业土地储备模式分析71一、万达模式：低成本土地+产品复制+订单模式+万达广场71二
9、、华润模式：“集团资金孵化”+万象城+低成本土地+大盘开发72三、万科模式：住宅产业化+“宁可错过 绝不错拿”+各种软硬实力73四、龙湖模式：产品溢价+企业文化+营销+“城市占比”领先战略74第七章 2013年土地储备行业风险分析76第一节 政策环境风险76一、货币政策风险76二、房地产政策风险76三、土地政策风险76第二节 参与宏观调控的风险77第三节 市场风险77第四节 土地出让金回升引起的成本增加风险78第五节 融资风险78第六节 其他风险79一、合法合规风险79二、政府诚信风险79三、土地市场风险80四、过度负债风险80五、资金监管风险80六、土地使用权抵押风险80第八章 2013年土
10、地储备行业金融服务策略82第一节 行业发展趋势要点82第二节 行业金融服务需求分析82一、金融需求分析82二、金融服务解决方案82第三节 行业信贷政策指引82一、行业总体授信原则82二、区域信贷政策建议83三、企业准入标准84四、企业信贷政策建议86五、授信管理与要求86表 录表12012年以来出台的主要土地政策5表22012年土地储备行业热点事件汇总10表32010-2013年全国住房用地供应情况13表42013年全国各省市住房用地供应计划变化14表52011-2012年房地产开中土地购置面积情况15表62011-2012年房地产开发中土地购置费投资总额情况16表72012年全国土地出让金排
11、行榜19表82012年全国重点城市土地市场交易情况42表92012年度北京市国有建设用地供应计划结构表44表102008-2012年北京市住宅用地成交情况45表11品牌企业年度拿地情况45表122012年北京市新增土地金额及面积前十位企业46表132012年上海市新增土地金额和面积排行前十名的企业49表142012年上海市土地成交总价前十位50表15上海市2011年终止地2012年出让情况51表162012年杭州市（含主城、余杭、萧山）土地成交情况53表172012年杭州新增土地金额及面积排行前十名企业55表182012年重点开发商房地产相关土地成交列表57表192010-2012年各方位区域
12、市场成交量对比59表202009-2012年成交住宅用地地块规模对比60表212008-2012年成交住宅用地出让方式对比61表222009-2012年商业类用地供需对比61表232009-2012年商业类用地环域供需对比61表242009-2012年出让商业用地规模对比62表252012年成都新增土地金额排行前十五名企业63表262012年新增土地金额和面积排行前三十名企业65表272012年热点城市部分拿地企业66表282012年上半年保利地产拿地情况69表292012年下半年保利地产拿地情况69表302012年大连万达拿地情况70图 录图12008-2012年房地产开中土地购置面积情况1
13、5图22008-2012年房地产开中土地购置费投资总额情况16图32012年全国300个城市不同类型土地供应量情况17图42012年全国300个城市住宅用地月度供应量同比增速17图52012年全国300个城市商办用地月度供应量同比增速18图62012年全国300个城市不同类型土地出让金情况18图72012年全国300个城市不同类型土地成交量情况20图82012年全国300个城市住宅用地月度成交量同比增速情况20图92012年全国300个城市商办用地月度成交量同比增速情况21图102012年全国300个城市不同类型土地成交楼面均价情况21图112012年全国300个城市住宅用地月度成交楼均价同比
14、增速情况22图122012年全国300个城市商办用地月度成交楼均价同比增速情况22图132012年全国300个城市不同类型土地平均溢价率23图142012年全国300个城市住宅用地月度平均溢价率23图152012年全国300个城市商办用地月度平均溢价率24图16土地储备债券模式25图172006年12月以来我国国房景气指数走势30图182008-2012年房地产开发投资情况31图192011年-2012年全国房地产开发累计投资情况32图202011年与2012年全国房地产开发结构32图212011-2012年全国房地产开发投资资金来源及增速情况33图222011年与2012年全国房地产开发企业资金来源结构33图232008-2012年房地产开中土地购置面积情况34图242008-2012年商品房新开工、施工、竣工面积累计同比增速情况35图252008-2012年商品房销售情况35图262008-2012年商品房销售面积和销售金额累计增速情况36图272011-2012年新建住宅价格走势情况38图282011年9月-2012年9月全国财政收入情况40图292011-2012年北京公开出让土地面积对比44图
