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1、 国际装饰广场可研报告项目研究单位：河南佳鑫营销顾问有限公司完 成 日 期 ： 2009年10 月9 日目录一、河南省投资有限公司简介.4（一）企业基本情况（二）企业管理人员概况二、郑州市宏观背景分析6三、行业选择分析10四、全国主要城市灯具发展状况13五、郑州市灯具市场状况分析18六、河南省其他城市灯具状况分析24七、广告材料市场分析26八、项目概论31（一）宗地概况（二）项目总体概述（三）项目定位（四）目标客户定位九、项目周边市场情况分析36十、 规划设计方案38(一)、整体规划方案（二）、主要经济技术指标十一、投资估算39十二、商务酒店收益分析41十三、投资收益分析（含租金敏感性分析）4
2、2十四、盈亏平衡分析44十五、资金占用峰值分析46十六、净现金流、现金正流入时间47十七、投资回收期48十八、项目投资风险分析49十九、融资归还能力分析51二十、主要结论52一 河南省投资有限公司简介（一）企业基本情况河南投资有限公司（以下简称：公司）成立于2006年10月26日，注册资金5000万元、法人代表；股东构成：上海金属材料有限公司，投资比例99%；，投资比例1%。公司注册地址：郑州郑东新区郑汴路；经营范围：房地产开发经营；物业管理（凭资质证经营）；房地产投资；钢材、建筑材料的销售；酒店管理。企业理念：公司奉行“质朴勤奋、谦恭仁厚、谨严高效、创新超越”的企业理念，秉承“自立、自主、自
3、胜、自治”的创业观念,加强公司内部的文化建设，除了对企业员工的业务培训外，更是加强对员工素质和企业理念的渗透，以超越同行业先进的经营理念、严格的考核制度及人性化的管理制度，充分调动每个员工的工作积极性和主观能动性。公司员工上下团结一心，锐意进取，爱岗敬业，充分体现了 “以质赢客”的客户观,为客户创造了最大价值。（二）管理人员状况公司法定代表人、执行董事，现年38岁，上海交通大学安泰管理学院毕业，在职研究生学历，工商管理硕士学位，郑州市投资有限公司董事长。 总经理，现年44岁，郑州大学研究生毕业， 清华大学EMBA（在读），经济师、企业法律顾问职称。 公司的领导班子成员精诚团结，在行政管理、工程
4、建设、市场营销方面都是同行业的精英骨干。公司其他管理人员均具有一定的房地产开发专业知识，是一支朝气蓬勃的管理团队。公司编制职工80人，现有职工61人，具有专业技术职称人员30名，其中管理类人员12人，工程类人员21人，财务类人员5人，营销类人员23人。公司下设监察部、行政部、财务部、工程部、预算部、采购部、营销部（招商组、策划组、客服组）、物业部。 最好补充之前的开发业绩，尤其是商业地产的开发和经营业绩。二 郑州市宏观背景分析1郑州市城市简介郑州河南省省会城市，是全省政治、经济、文化的中心，位于中原腹地，黄河中下游分界处，市内设6区，辖新郑、新密、登封、荥阳、巩义5市和中牟一县，全市面积750
5、5平方公里，郑州作为河南省省会城市，地处中原腹地。是中国重要的交通枢纽，京广、陇海两大铁路动脉在此交汇，铁路货运口岸正式对外开放，拥有亚洲最大的铁路编组站、全国最大的零担货物中转站和国务院批准的出口加工区。公路交通有310、107国道，东有京珠高速公路，北有连霍高速公路。航空有新郑机场。郑州市在中国版图的位置图郑州商贸发达，是国务院确定的3个商贸中心试点城市之一。拥有一大批高档次、多功能的大型商贸设施和辐射区域的商品集散市场，年成交额超亿元的就有30多家；每年在郑举办的各类全国性、区域性、专业性交易会、博览会、洽谈会上百次；国内外万余家商贸机构在郑州设有办事处或经营场所。2、郑州城市规划根据：
6、郑州市城市总体规划（2004-2020年）到2020年，郑州市将发展成为一个南北宽，东西长的带状城市，整个城市发展呈两个“V”字形的发展态势 。向东发展是目前郑州市发展的主要方向，郑州新区是目前发展的重点方向。 郑州新区开发建设的大幕已拉开，郑州新区下辖1840平方公里，西起中州大道、东至中牟县东边界、南至航港区、北至黄河大堤，统管“五区一县”。 目前，郑州新区的组织架构已经成立，空间发展战略规划正在编制，市委市政府提出的阶段性目标是：“三年打基础、五年出形象、十年建新区”。 郑州新区将以构建综合交通枢杻为核心，实现客运“零距离换乘”、货运“无缝对接”的目标；铁路方面，新区将加紧建设郑西、石武
7、和郑徐客运专线，推进郑渝铁路前期工作。另外公路、航空也加强建设力度，尽快形成区域内的骨干路网体系。郑州新区将建全省进出口最大集散地，推进一批重大项目建设。（郑东新区经过几年的建设，现在实际进展与当初规划相比情况如何？建议增加一节进行对比）3郑州市区域专业市场分布3.1 郑州市专业市场分布根据调研郑州市专业市场主要分布如下图：北环商圈航海路南三环商圈 南三环商圈火车站商圈郑汴路商圈分布图显示郑州的专业市场主要集中在城市的东部、南部、北部及火车站区域，形成了火车站、郑汴路、航海路南三环、北环几大专业市场集群。西部的专业市场数量相对较少。3.2郑州商业现状（此部分题目与内容不是十分吻合，改为郑州商业
8、特点）u 商业类别齐全，区域分布特征较为明显。u 根据郑州市目前的整体发展规划（可否找到经过有关部分批准的此规划？具体对商都路商圈是如何定位的？其发展规划是怎样的?），商都路商圈是郑州市重点规划发展的家居建材类物流商圈，从产业政策导向和交通配套等方面都有较强的支持，发展前景广阔。u 商都路（家居建材）商圈，已经初步形成建材类商住物流区，并辐射到山西、河北、山东、安徽等周边省市。3.3郑州物流商业现状u 物流商业已占据郑州商业的半壁江山（这个结论最好用具体数据作为基础），发展迅速，逐步向规模化、产业化、集约化等多方向发展，将挑战传统商贸经营格局。u 目前，郑州市物流类商业项目供应面积较大，平均每
9、个项目建筑面积达到27万平米。三 行业选择分析结合项目自身优劣势条件（建议给出具体的优劣势条件，并使用swot矩阵进行分析），以及对市场状况的分析发现（理由不够充分，为什么不选择其他行业？建议对郑州的市场状况做出简明分析）：目前灯具和广告材料二个细分行业具有较强的可操作性，因此，本次重点针对这两类市场进行重点分析，为项目行业定位和产品规划提供参考依据。为此，我们实地考察了广东、浙江、上海、江苏、福建、北京、黑龙江等十余个省市，获取了大量的一手资料；并与商务部、全国灯具协会、全国广告材料分会等取得了直接联系，得到了各行业的发展状况一手真实数据。此外，还针对相关行业的从业者进行了一系列的访谈，了解
10、到他们的经营意愿。1 全国灯具行业市场规模伴随国家宏观经济的利好消息，我国照明灯具行业在近几年持续、快速、稳定发展。据相关数据显示，我国照明行业销售额连续5年以20%左右的速度迅猛递增，且势头不减。据统计局统计，截至2008年底，照明电器行业累计完成工业总产值2000多亿元，比上年同期增长25%；产品销售率为98.19%；累计销售收入587.09亿元（数据相互矛盾，销售收入只有总产值的30不到），利税总额215.32亿元。1.1、我国灯具类别构成分析灯具市场需求主要由民用灯具和专业灯具两大部分构成，其中民用灯具是目前整体灯具市场主要部分，占据整体灯具市场份额的七成以上。而民用灯具市场的需求状况
11、也是居民生活水平和居住条件改善的直观体现，与经济发展和房地产供给状况成正比关系。同时，国内目前大多数的灯具生产和经营也是围绕民用灯具进行，专业灯具主要依赖进口和少数国内技术领先企业，产销渠道也较为专一，因此，这里重点研究与民用灯具市场的供需状况。12 全国灯具行业产地状况分析我国灯具业市场的重心，集中在广东沿海及华东、浙江一带。其中广东省的中山市是目前国内最大的生产销售基地，该市生产的灯具2007年就占到全国75以上的市场份额，年灯具产值达105亿多元人民币，部分产品还出口海外其他国家和地区。江苏、浙江一带灯具行业也比较发达，其中主要集中在常州及周边地区。（此处论述与下图数据不一致，下图没有给
12、出数据年份）13 全国灯具行业年销售额分析2000年2006年国内照明行业销售总额（单位：亿元人民币，最好给出数据来源，另外数据较早，应找到07、08年的数据进行分析）二 项目概论从上表可看出，灯具市场的市场销售都是一路上扬，市场销售很好，创造了不菲的市场销售业绩。（经济危机后，此结论是否发生改变?房地产行业出现的下滑对灯具是否有影响？）四 全国其他主要城市灯具市场状况为了更好的了解郑州灯具市场的状况，对其他重要同级别城市，尤其是其他省会城市的灯具市场进行研究，作为郑州灯具市场的参照。1、 其他主要城市灯具市场状况北京武汉灯具市场名称铺位总数商户总数最高租金 平均租金（平米/月）平均租金（平米
13、/月）所剩商铺数量空置率武汉市天翔灯饰城867917011000武汉市汉来广场17016018513000大武汉家装广场494715812800武汉市宜家广场565615012500武汉市长青灯饰城5047605500长沙2、各主要城市灯具市场供应规模统计表从上表可以看出，各大城市的灯具市场的空置率都极低，处于供不应求的状况；另外，与其他同等级别城市对比，郑州目前的灯具市场供应规模明显偏小，市场空间较大。按照平均水平200平米/万人的数据计算（以房屋开发面积为基准是否更合适？这样与本节3的论述一致），郑州应有灯具市场供应规模约为14.3万平米，与现状供应面积有较大差距。此外，郑州是全国人口第一大省，又是中原地区的核心城市，因此省会城市的灯具市场的辐射人群要远远超过其他省会城市，因此灯具市场的需求规模应该大于其他省会城市。从省会城市与该省人口数量的对比情况来看，河南省的数值也远远低于其他同级省会城市，按照平均值23.4平米/万人的指标
