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1、开店族点石成金的金手指http:/ 2006年03月13日14:18 商界杂志我在上海当侦探文/李琳 讲述 张振中 记录店址好坏，关系到生意的成败。在寸土寸金极尽繁华的上海滩，有一群特殊的人。他们从早到晚游走在大街小巷，四处张望，四处打听。他们基本上不购物，也基本上不观光。他们做什么呢？他们逛街。不要以为他们在游手好闲，其实逛街就是他们的主业，他们所做的工作就是开店侦探，专门为商家物色最佳店面。笔者有幸结识了这样一位开店侦探，她给我讲述了她的故事。无心插柳，成了“上海的活地图”我叫李琳，一个来自北方的女孩。2000年7月，我从师专毕业后，就热血沸腾地离开家乡洛阳独自闯到了上海。第一个职业是在一
2、家日用品公司做营销员，主要负责向超市和商店推销公司生产的卫生巾、卫生棒。尽管自己做了十二分努力，但由于推销的是新品牌，许多店老板还是毫不客气地将我拒之门外。唯一的收获就是逛遍了大上海的每个角落，哪个区哪条街上有多少超市和商店我都烂熟于心，堪称“上海的活地图”。2002年7月，一位在上海打工多年的郑州女孩找到我说，她这些年积蓄了一笔资金，想在上海开一家个性服饰店，专门经营备受白领女性青睐的手绘T恤、手绘包等。听说我对这座城市的熟悉程度堪比“地图测绘员”，就想请我帮她选选店址。同乡诚恳求助，我自然不能推辞，于是就陪着她在申城的大街小巷逛了几天。在她自己选了几个地址都不满意也不合适的情况下，我向她推
3、荐了一个地方位于虹桥开发区的一栋写字楼，并建议她在写字间里开手绘服饰店。“把店开进写字间会有生意？你可别害我呀！”女孩一脸的惊疑。我胸有成竹地分析说，那么多中外公司在这幢写字楼“安营扎寨”，这里肯定是白领女性的聚集地。何况它还毗邻国际贸易大厦、万都国际等办公楼，试想，这些摩天大厦里“隐居”着多少白领丽人啊！再说，现在的白领们整天在高楼里忙于工作，只有中午一两个小时休息，用来逛街购物的时间少得可怜。把店开进那里，既方便她们工余时间过去淘货，又避免了同行竞争，可谓是独辟蹊径的选择！女孩最终听从我的指点，把手绘服饰店开到了一个闲置的写字间里。小店布置得温馨、时尚，加上写字间的租金比繁华地段的临街店铺
4、便宜很多，她就让利给顾客，把美丽手绘服饰的价位定得比同行低一些。精明的上海白领们自然对这家个性服饰店异常青睐，女孩的生意迅速火了起来。事后，这位女同乡不无感激地说：“当初多亏听你的指点，若把店开在别处，没准现在已经关门大吉了！”让我意外的是，女孩拿出2000元钱强塞给我，说这是给我的误工费和帮她选择店址的酬劳。这下该轮到我发愣了！陪女孩看店面总共只用了一周时间，竟有2000元的收入，这是我始料未及的。听说在欧美国家，早几年就出现了“开店侦探”这种新职业，从业者一边悠闲地逛街，一边帮那些即将开业的商场、超市、专卖店等物色合适的店址，工作潇洒异常，收入却丰厚得诱人！这时我不由产生一个大胆念头：“推
5、销卫生巾辛苦一个月还挣不到2000元呢，何不利用自己熟悉上海每一块土地的优势，做个职业开店侦探呢？”后来，又陆续有几位朋友托我帮他们选店址，这更坚定了我的从业信心。2002年9月，我干脆辞掉营销工作，在长宁区租下一间20平方米的办公室，购置了桌椅和手机，专职做起了店面“金手指”。逛街是我们的必修课当上职业开店侦探后，每天外出逛街成了我的“必修课”。其实应该说是我们，因为偶尔在逛街途中碰到同行。我对街上五彩缤纷的时尚女装不感兴趣，当看到哪儿有新开发的商铺和闲置店面时，体内的激情却会升腾而起。那一刻，我的第一反应是：“这个店铺合适做什么生意？”然后就用笔记下店铺的位置和面积，以备后用。每天晚上回到
6、住处，我还会恶补一番专业知识，如一些洋“侦探”写的零售业选址经典案例、“开店侦探”的自述等书籍，都被自己反复啃过几遍。不久，一位女友向我介绍了客户许先生。他准备开一家小型超市，让我帮助“侦探”一番哪里有好位置。据了解，许先生已经在选址上吃过一次亏，半年前他看好一个店址觉得不错，因附近没有超市，惟恐别人抢走商机，在没有充分调查的情况下就把自己的超市开了起来。结果这里的交通不便利，附近居民买日常用品都去楼下的商店，买大件则坐车直达一些大超市惨淡经营了半年，他的小超市就倒闭了。有了“败走麦城”的经历，许先生认识到了选址的好坏，直接影响着超市的命运，这才慕名找到了我这个“专业人士”(我自认为我是“土专
7、家”)。接下这宗委托后，我连续在街上逛了一个多星期，最后在延安路发现一个理想的空闲店面，并把租金打听清楚了。目标锁定后，我开始按照行内惯例进行详细的商圈调查：每天从早上6点到晚上10点，在欲开店的地方数人数车，选择一天中的不同时段，来测定客流量，这样的工作持续了5天，从而掌握了第一手客流量的资料。接着，我又进行商圈入户调查选择店面周围的50户人家进行登门访问：“我们要在这里开一家新超市，一般您都到哪个超市购物”，“希望我们几点开门、关门”，“是否需要我们实施24小时服务？”“您觉得自己常去的那家超市哪方面做得不足？”等问题。通过这样仔细的访问，我充分了解到了消费对象的需求，以确保许先生的超市一
8、开业就生意红火。“搞掂”这一切后，我用电脑制作出一份详细的“侦察报告”交给了许先生。他看后惊喜地说：“你做得太棒了，替我想得真周到！”接着，我又带许先生亲临现场看铺面，他对我独到的眼光又称赞了一番。见客户满意地笑了，我紧张的神经也终于放松下来。当从对方手中接过8000元酬金时，半个月来的疲惫不由得一扫而光。这可是我的第一个大单啊！这家新超市开张后，生意之兴隆正如我预想的一样，后来听说许先生半年时间就赚了20多万元。初战告捷，我不由信心倍增！没隔几天，在同乡介绍下，我又接待了一位姓刘的先生。他准备在南京路上开设一家保健用品专卖店，并已经看中一个位于十字街口的门面，月租6000元。刘先生向我咨询：
9、“你觉得那个位置如何？”我反复看了几次，最后给了他一个相反的意见，“店铺销售的商品种类不同，其对店址的要求也不同。有的店要求开在人流量大的地方，比如服装专卖店、超市；但有些店就适宜开在偏僻、安静一些的地方，就如你的保健品店。”见对方“不服气”，我就根据自己掌握的店面信息，带着他来到冠生园路一个偏僻的小巷，建议他盘下这里的一间店。刘先生听后连连摆手：“这里大白天连个人影都不见，怎么可能做火生意呢？”我笑着说：“开保健用品商店，就要开到这样偏僻冷清的地方。顾客再大大咧咧，但在众目睽睽之下去买避孕套，总有点难为情吧？这里租金低，趁着没有人租，我们还可以把租金往下压。请相信我的话，反正保健品专卖店又不
10、需要投入多少装修费用，你可以先开两个月试试，如果亏了，这两个月的房租算我的。”刘先生见我很自信，便以月租1200元盘下了这间小店，并制作了指路灯箱放在巷口。没想到，开张后三个月，他的保健品专卖店就赚了2万多元，后来的利润更是成倍飙升。有了几个挑选店铺的成功案例，一些与自己打过交道的老板开始把我介绍给想开店的亲友；加上身边朋友和同乡替自己揽业务，半年后，委托我选择店址的人越来越多，一个个咨询、委托电话简直应接不暇。这时，我的月收入已经突破万元大关！ 摔了一个大跟斗然而，就在自己的“开店侦探”生意迎来了明媚阳光时，却发生了意想不到的事情。我在为一家连锁快餐店物色分店的门面时，无意中从朋友口中了解到
11、，城边的一个开发区是未来的高校区，上海几所著名大学都准备在那里建分校。这可是一条含金量极高的好消息！也许是被兴奋冲昏了头脑，简单“侦探”了一番开发区的情况，我就指点那家快餐店在这里“驻扎”下来，并租了一个200平方米的宽阔经营场地。后来一次偶然的机会，我认识了当地土管部门的一位朋友。然而，当自己问起城边那个高校区多久能形成时，对方却说：“哪有这回事啊，我怎么不知道？”我当时就蒙了。2003年初的一天，担心的事情终于发生了：那家快餐店的老板找上门来，骂我是骗子。原来，我为他“侦察”到的那一块所谓的宝地，根本不是什么新的高校区，而是一个工业园，最重要的是那里的开发周期还需要长达2年多时间呢！因他的
12、连锁快餐店一直没有客源，开业5个月时间就亏损了几万元，近日已经关闭了。真是一波未平，一波又起。接着，又有一个客户打来电话，说我为她选择的那个咖啡厅店面，她刚花一个月时间装修好，就接到了拆迁通知书！突如其来的两件事，令我傻眼了。可这都只能怨自己太轻率，没有彻底调查清楚店面的情况就推荐给了客户。眼看他们蒙受不小的损失，我岂能装聋作哑、不予理睬？我最终决定主动承担责任，向两位客户赔偿了3万元钱，并免费为他们重新选择了店址。没想到，自己的这一举措却把坏事变成了好事，经过两位店老板的口口相传，我敬业守信的名声很快传开了。此后，许多准备开店的老板都主动与我取得联系，委托我做他们的“开店侦探”。事后，和同行
13、交流的时候，也常常听到他们走麦城的经历，毕竟我们不是专业的市场调查公司，难免有失误的时候。而且，开店侦探和医生(也有人说是算命的)颇为相似，即只要有一次失败或者口碑不好，就再也不会有人找上门了。“逛”出感觉了在遭遇了这两次教训，我对物色店址考虑得更加周密了。此后，我开始通过看新闻和定期接触土地管理部门的朋友，了解市政建设的动态。上海的变化日新月异，我必须密切关注哪段道路准备改造、哪些房子即将拆迁之类的消息。要知道，一旦遇上动迁，对店老板而言，门面装修等先期投入费用都等于打了水漂啊！我给自己制定了一个原则：绝不挣昧心钱，了解不清楚的店面，哪怕位置再好，也不轻率向客户推荐。有趣的是，2003年10
14、月的一天，一位海归女老板从朋友那里听说我的名字后，也和她的洋丈夫一同走进了我的办公室。这位王女士在纽约唐人街经营过6年中餐馆生意，如今想回国内做餐饮业。但因久居美国，对上海的发展现状不了解，就想请我帮她“侦探”一番，找个适合开中式快餐店的“黄金店址”。起初，我为她连续物色了两个店面，王女士都不甚满意。有一天，我在经过外滩一家即将开业的麦当劳分店门口时，忽然想起了行内流传的一种“傍大款”的说法：选铺跟着麦当劳、肯德基走，绝对没错！似乎无论麦当劳和肯德基把店开在哪里，哪里就是黄金市口的象征。据说，麦当劳从物色到选定一个新店址，起码要耗资几十万元，花费13年时间！这时，我脑子里不由灵光一闪：“对，就
15、让王女士傍着麦当劳赚钱！”毕竟，“麦大哥”在选择店址前已做过大量细致的市场调查，挨着它开店，不仅可省去考察场地的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应，“拣”到大量的顾客。循着这个思路开始扫店面时，发现距“麦大哥”几步之遥的斜对面还有一间宽敞店面，心里不由得一阵激动。当即打电话让王女士赶了过来，对她讲了我的想法。令人惊喜的是，王女士在咖啡屋听完我的分析后，竟与自己一拍即合，高兴地说：“这是个绝好的点子，就这样干！”果然不出所料，由于麦当劳快餐店附近人气很旺，再加上对方经营的是洋快餐，而王女士经营的是中式快餐，两家形成了一种完美“互补”，满足了不同口味的食客。她的高档快餐店开业后，“沾”着麦当劳的光，生意火爆异常。后来，她还在上海开设了多家分店呢！随着选址经验的不断丰富，加上自己也渐渐在商业圈里有了些名气，到了2004年，我的业务量开始急速膨胀，每个月都有3万元以上的进账。这时，我就索性来个“鸟枪换炮”，把办公室从20平方米的小屋迁到浦东新区一幢写字楼，并正式注册了一个“店面选址公司”。此外，我还购置了几台电脑，并雇佣几名大学生员工，让他们逛街搜集店铺出租转让信息，做选址分析报告，以及陪客户考察店铺。尾声当采访接近尾声的时候，李琳告诉笔者，经过几年的风雨，她已收获了百万财富
