第四章 前期工作课件

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1、第四章 房地产开发项目的前期工作,第四章 房地产开发项目的前期工作,【教学内容】 房地产开发用地的取得 获取规划许可 建设工程招投标及开工申请,第一节 房地产开发用地的取得,我国土地所有权制度为：城市土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。 城市国有土地的范围具体包括：城市市区土地；城市郊区或农村被依法征收、征购、没收为国有土地的；国家依法征用的由机关、企业、事业单位、部队、学校等单位使用的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂或者其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇户口的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因

2、，农民成建制的转移后而不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。,土地使用权出让的最高年限： 居住用地70年； 工业用地50年； 教育、科学、文化、卫生、体育用地50年； 商业、旅游、娱乐用地40年； 综合或其他用地50年。,房地产开发用地的取得方式,一、政府行政划拨 划拨土地使用权，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可由县级以上人民政府依法划拨： 国家机关用地和军事用地； 城市基础设施用地和公共事业用地； 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； 法律、

3、行政法规规定的其他用地。,二、土地使用权出让 土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，土地使用权受让人由此获得对该地块进行开发、经营、管理的权利，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让的形式有四种： (1) 协议出让：出让人与特定的土地使用者通过协商方式有偿出让国有建设用地使用权的行为。 (2) 招标出让：出让人发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人或者其他组织参加国有建设用地使用权招标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。 (3) 拍卖出让：出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点进行公开竞价，根据出价

4、结果确定国有建设用地使用权人的行为。 (4) 挂牌出让：出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。,三、土地使用权转让 土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换与赠与。 土地使用权转让的条件： （1）必须是出让的土地使用权才能进行转让； （2）必须依照土地使用权出让合同规定的期限和条件对土地进行投资开发、利用的土地才能转让； （3）土地使用权转让应当签订合同； （4）土地使用权转让必须办理过户登记。,四、土地

5、使用权出租 土地使用权出租，是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 土地使用权出租的条件： （1）出租的土地使用权是国家有偿出让的具有物权性质的土地使用权； （2）依照土地使用权出让合同规定的期限和条件对土地进行投资开发、利用的土地才能出租； （3）出租人和承租人应当签订租赁合同； （4）出租人和承租人应当依照规定办理登记。,【闲置土地】 1.未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限开发利用用地的； 2.核准使用的土地，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁布之日起满一年未动工开发建设的； 3.已动工开发的，

6、但开发建设面积不足应开发建设的1/3，或投资额不足总投资额的25%且未经批准中止开发建设连续满一年的； 4.法律、行政法规有其他规定的。,第二节 规划设计与规划许可,一、房地产开发规划与设计 （一）城市居住区的规模与规划布局形式 城市居住区，一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地。 居住区分为居住区、居住小区、居住组团三级。 居住区，特指城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模(3000050000人、1000016000户)相对应的公共服务设施的居住生活聚居地。 居住小区是指与居住人口规模(1000015000人、30005000户)相对应的公共服务设施的居住生活聚居地。 居

7、住组团是指与居住人口规模(10003000人、3001000户)相对应的居住生活聚居地。 居住区的规划布局形式，有居住区一小区一组团、居住区一组团、小区一组团、独立式组团等多种类型。,居住区规划的内容： 1.选择、确定用地位置、范围； 2.确定规模，即人口数量和用地的大小； 3.拟定居住建筑类型、层数比例、数量、布置方式； 4.拟定公共服务设施的内容、规模、数量、分布和布置方式； 5.拟定各级道路的宽带、断面形式、布置方式； 6.拟定公共绿地的数量、分布和布置方式； 7.拟定有关的工程规划设计方案； 8.拟定各项技术经济指标和造价估算。,（二）城市居住区的组成要素 1.住宅 低层住宅（13层）

8、 多层住宅（46层） 小高层住宅（710层） 高层住宅（1130层） 超高层住宅（31层以上）,【板楼与塔楼比较】 板楼 优点：从传统的居住舒适度而言，板楼的优势很明显，南北通透，便于采光通风；户型方正，平面布局合理；同层住户不多，居家比较清静；管理费用低，面积使用率高。缺点：房价较高，户内格局不可变。塔楼 优点：建筑密度较高，房价较低；空间结构灵活，易于改造；结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。尤其是对于富有DIY精神的年轻人而言，采用大框架结构的塔楼，可以通过改装户内分隔墙改变户内格局，居住更为灵活，而且相对低廉的房价，也比较符合现有的收入。缺点：均好性较差，同一层总有一些户型在采光

9、、通风方面比较差，而且面积使用率要低于板楼，很容易出现没有自然采光的暗厨、暗卫，居住品质大打折扣。,【多层住宅与高层住宅比较】 建筑质量：高层的建造标准、建造质量要高于多层。 高层视野较开阔，空气质量较好，噪音小；自然风大，有的房间不需装空调可节约电费；采光好，日照时间长。 房屋实际使用面积：高层的得房率比多层低，即购买相同建筑面积的住房，高层的套内建筑面积低于多层的套内建筑面积。 大多数高楼物业管理比较完善，但高层的物业管理费比多层的物业管理费高。 高层上下楼有电梯可代步，出入方便，但如果电梯的维修保养不到位，一旦电梯发生故障，上下楼比较困难。 虽然高层的建造成本较高，但同样建筑面积的高层占

10、用的土地面积较小，因此高层与多层的价格差距不大。 房型构造格局：多层住宅要好于高层住宅。,2.公共服务设施 公共服务设施分为8类：教育；医疗卫生；文化体育；商业服务；金融邮电；社区服务；市政公用；行政管理及其他。 规划布置的基本原则：便于居民使用各级公共设施，有合理的服务半径；应设在交通方便、人流较集中的地段；公共服务设施宜与相应的公共绿地相邻布置，或靠近河湖水面能较好体现城市风貌的地段；便于经营管理，美化环境。,3.道路 功能要求 通行清除垃圾、粪便、递送邮件等市政公用车辆； 居住区内公共服务设施和工厂之间货运车辆通行； 满足铺设各种工程管线的需要； 道路的走向和线型是组织居住区内建筑群体景

11、观的重要手段； 除了以上一些日常的功能要求外，还要考虑一些特殊情况，如供救护、消防和搬运家具等车辆的通行。,道路分级 根据功能要求和居住区规模的大小、居住区内道路一般分为居住区(级)道路、小区(级)路、组团(级)路和宅间小路四级。 居住区道路是解决居住区的内外联系 ； 居住小区级道路是居住区的次要道路，用以解决居住区内部的联系； 居住组团级道路是居住区内的支路，用以解决住宅组群的内外联系；,居住区道路规划布置的基本要求 居住区内部道路主要为本居住区服务，为了保证居住区内居民的安全和安宁，不应有过境交通穿越居住区，特别是居住小区。同时，不宜有过多的车道出口通向城市交通干道。 道路走向要便于职工上

12、下班。 应充分利用和结合地形，如尽可能结合自然分水线和汇水线，以利雨水排除。 在进行旧居住区改建时，应充分利用原有道路和工程设施。 车行道一般应通至住宅每单元的人口处。建筑物外墙面与人行道边缘的距离应不小于15m，与车行道边缘的距离不小于3m. 尽端式道路长度不宜超过120m，在端头处应能便于回车，回车场地不小于12m12m. 如车道宽度为单车道时，则每隔150m左右应设置车辆会让处。 道路宽度应考虑工程管线的合理敷设。 道路的线型、断面等应与整个居住区规划结构和建筑群体的布置有机结合。,4.绿地 居住区绿地包括公共绿地、公共建筑和公用设施附属绿地、宅旁和庭院绿地及街道绿地。 将居住区绿地和城

13、市绿地系统统一规划,整体考虑； 将居住区内各公共绿地视作一个整体,以道路联系中心绿地、组团绿地、宅旁绿地等组成系统，点、线、面相结合，与居住区内的建筑、环境和空间相协调，形成绿地开放空间系统。 绿地的总体布局要尽可能合理地利用原址的地形、地物、植被等,注意绿地集中和绿地分散的关系处理,采取环型、带型、节点型等布局形式。,二、获取规划许可 1.建设项目选址意见书 规划土地使用要求（建筑规模、容积率、建筑高度、绿地率等）； 居住建筑的公共服务设施配套建设指标； 建设项目与退让用地边界、城市道路、铁路干线、河道、高压电力线等距离要求。 2.建设用地规划许可证 建设用地规划许可证规定了用地性质、位置和

14、界限。 3.设计方案审查 审查内容包括：设计方案的用地范围与规划确定的范围一致，建设项目的性质符合城市规划要求，容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率符合城市规划的要求，停车位个数、建筑间距、公共服务设施符合法律、法规、规章和城市规划的要求，已经安排了必要的水、电、气、热等市政基础设施。,4.建设工程规划许可证 （1）许可证编号； （2）发证机关名称和发证日期； （3）用地单位； （4）用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型； （5）计入容积率面积及各分类面积； （6）附件：包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。,第三节 建设工程招投标及开工申请,一、

15、建设工程招投标 建设工程招标投标，是指由建设单位作为招标人，就特定建设项目吸引多个勘察设计、施工单位等投标，勘察设计、施工单位等作为投标人，根据招标人的要求和自身情况拟定标书参与投标，然后由招标人以法定方式开标决标，选定中标人并与之签订有关合同。 招标是指建设单位按照规定的招标程序，采用一定的招标方式，择优选定承担可行性研究、勘察设计、施工以及材料设备供应的单位。 投标是指具有合法资格和能力，并愿意承包的单位按照招标者的意图和要求，按规定的投标程序和投标方式，提出标价，供招标单位选择成效。,二、建设工程招标投标的内容 1、工程总承包招标投标 2、勘察设计招标投标 3、材料设备供应招标投标 4、

16、工程施工招标投标 5、国内工程国际招标投标,三、开工许可申请和审批 需具备以下条件： （1）施工场地已基本具备施工条件； （2）已经办理该建筑工程用地批准手续； （3）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证； （4）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求； （5）已经确定建筑施工企业； （6）有满足相关设计规范要求的施工图纸； （7）已在质量监督主管部门及安全监督主管部门办理相应的质量、安全监督注册手续； （8）建设资金已经落实，工期不足1年的，到位资金不得少于工程合同价款的50；工期超过1年的，到位资金不得少于工程合同价款的30。,2007年3月初，网上各大论坛开始流传一个帖子，题目是史上最牛的钉子户，帖子的内容是一张图片：一个被挖成10米深大坑的楼盘地基正中央，孤零零地立着一栋二层小楼，犹如大海中的一叶孤舟。跟着，媒体跟进，此事影响越来越大。期间，全国“”圆满结束并通过了物权法。遗憾的是，物权法似乎没有明确该如何解决此类拆