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1、大兴区旧宫镇绿化隔离地区建设旧村改造二期安置房项目三定三限三结合方案的汇报二一一年四月,目 录,一、项目区位 二、安置房项目概况 三、“三定三限三结合”方案 四、项目进展情况 五、有关问题及建议,宗地位置： 本项目位于大兴区旧宫镇 四至： 东至：庑殿路 南至：小龙河 西至：蒲黄榆路 北至：通久路,一.区位图,项目范围,回迁房位置,通久路,小龙河,南四环,南五环,蒲黄榆路,庑殿路,一、项目区位,项目概况,本项目位于北京市第一道绿化隔离带当中，项目范围内的庑殿二、三村为2010年市级挂账整治督办重点村，为了加快北京市城乡接合部整治和城市化改造，推动北京市绿化隔离地区建设，尽快完成旧宫镇绿化隔离地区
2、建设旧村改造二期项目一级开发，区政府研究制定的旧宫镇绿隔范围内的拆迁计划为：2010年2月启动协议拆迁工作，2011年5月完成拆迁工作。截止到目前，农民宅基地拆迁工作已经全部完成。,安置房,一级开发范围,通过拆迁实现绿化的南场一、二村,旧宫镇绿化隔离地区建设旧村改造二期项目总占地面积59.55公顷，其中集体土地57.17公顷，国有土地2.38公顷。,集体土地,凉风灌渠,国有土地,集体公产,庑殿路,一般农用地,村庄现状,规划情况,总用地面积约59.55公顷。 其中： 建设用地30.75公顷， 代征道路11.2公顷， 代征绿地16.11公顷， 代征河道1.49公顷。 规划用途为居住、商业及配套。
3、规划总建筑规模74.2万平方米。 容积率： 可上市经营用地：2.5 回迁安置用地：2.52 教育用地：0.8,回迁安置用地,可上市经营用地,结合北京市国土资源局关于建设项目征收集体土地涉及农村居民点搬迁需要建设定向安置房供地办法的初步意见的文件精神及旧宫镇绿隔地区实际情况，拟在旧宫镇绿隔区域内新建31.7万平方米回迁安置房，其中住宅30.7万平方米，配套公建1万平方米。以解决旧宫镇绿隔区域内被拆迁人的回迁安置问题。 根据大兴区历次拆迁政策，本次民宅拆迁依旧按照区内回迁安置与货币补偿相结合的方式进行。目前，相关拆迁政策已制定，安置房选址及设计方案已完成并通过规划部门初步审查。,二、安置房项目概况
4、,1、项目选址情况 结合旧宫镇绿隔地区规划及区域现状情况，在安置房选址时充分考虑了项目用地需具有较好的区位、交通便利、配套设施齐全等要求。经征求相关单位意见，最终将安置房选址在土地一级开发项目东侧。 上述地块规划总建设用地面积约12.58公顷，规划地上总建筑面积为31.7万平方米。,回迁安置用地,可上市经营用地,2、回迁房建设方案,该项目需要搬迁安置人口6775人，按人均46.8平方米进行回迁安置，需要安置房31.7万平方米。 本次设计安置房地上总面积为31.7万平方米，其中住宅30.7万平方米，配套公建1万平方米，计划2011年6月开工，2013年6月竣工。,回迁房设计总平面,总用地面积：2
5、64541.57 其中： 建设用地面积：125783.12 代征绿地面积：78713.94 代征道路面积：59350.63 代征河道面积：693.88 总建筑面积：362292.65 其中： 地上建筑面积：317200.56 （住宅：307415.48 ，配套公建：9785.08 ） 地下建筑面积：45092.09 容积率：2.52,鸟瞰效果图,人视效果图1,3、经济测算,依据拆迁政策及项目建设标准，本项目建设成本约12.41亿元，销售价格按照2600元/平方米考虑，销售收入约7.99亿元，亏损约4.42亿元，该部分费用可计入旧宫镇绿化隔离地区建设旧村改造二期土地一级开发总成本，通过整个项目的
6、土地一级开发收益来弥补。,三、“三定三限三结合”方案,依据上述基本情况，旧宫镇绿隔地区拟建安置房项目符合北京市国土资源局关于建设项目征收集体土地涉及农村居民点搬迁需要建设定向安置房供地办法的初步意见的有关精神。 本项目具体 “三定三限三结合”方案如下：,（一）三定 1、定性：该项目为解决旧宫镇绿隔区域内农（居）民回迁的定向安置用房，政府承诺给予被拆迁人普通商品房产权。 2、定向：该项目仅限于旧宫镇绿隔地区范围内的被拆迁人回迁，保证定向用于被拆迁人回迁安置。 3、定量：地上总建设规模317200.56平方米（含配套），拟安置人数约为6775人，人均面积46.8平方米，符合人均居住面积不超过50平
7、方米的规定。,（二）三限 1、限户型：根据该项目的建设方案，建筑面积90平方米以下户型的面积所占比例为87.15%，符合国办发200637号文件的有关规定。 2、限价：结合大兴区历次拆迁安置政策，该项目的销售价格拟定为2600元/平方米。 3、限交易：通过限制开发单位办理预售许可证，并要求开发单位与被拆迁人签订拆迁安置房买卖合同等措施，杜绝本项目进入商品房市场。并且，购房人在办理产权证时需提供拆迁补偿协议、安置房买卖合同及产权人身份证等相关材料，并经管理部门审查后予以受理，对于资料不符的不予办理产权证，从程序上严格限制安置房产权过户、暗箱操作及非法交易，防止被拆迁人低价买到安置房后进入商品房市
8、场交易，避免对房地产市场造成冲击。,（三）三结合 1、结合大兴区历次征地、拆迁及安置政策，经区政府研究决定，旧宫镇绿隔地区建设旧村改造二期采取在开发区域内建设安置房的方式解决回迁问题，并在制定征地拆迁标准时充分考虑了安置方式。并组织相关人员及各村代表进行了宣传学习，并对确定的安置方案、户型及售价等进行公示。 2、为保证拆迁政策的统一性、延续性，在制定本次拆迁政策时，有关部门进行了反复的研究、细致的调查，最终决定本次拆迁政策的制定依据为市政府87号令等政策法规。 3、本项目建设严格遵循现行的农村地区拆迁安置政策运作，同时为保障农民的长远利益，在制定安置房售价时充分考虑了项目所在区域的区位价、现状
9、宅基地面积及被拆迁人补偿费用等问题。,（四）建设主体： 鉴于旧宫镇绿化隔离地区建设旧村改造二期土地一级开发实施单位为旧宫镇人民政府，旧宫镇人民政府为便于土地一级开发和安置房项目建设，特委托北京兴联安置业有限公司做为旧宫镇绿化隔离地区建设旧村改造二期土地一级开发和安置房建设实施主体，北京兴联安置业有限公司为旧宫镇镇属企业，主营业务为房地产开发、投资管理、房屋销售等。故建议将旧宫镇绿化隔离地区建设旧村改造二期安置房项目的建设主体确定为北京兴联安置业有限公司，并以核定后的实际建设成本的3%作为运作管理费用。,四、项目进展情况,2010年2月2日，为了响应北京50个市级重点村的建设工作， 该项目开始了
10、协议拆迁工作。 2010年3月该项目被列入2010年市政府扩大内需重大项目绿色审批通道 2010年3月30日取得市国土局土地一级开发授权（京国土市函2010340、341号） 2010年4月9日取得市规划委关于大兴区旧宫镇（含市级重点村庑殿二村三村）规划实施方案（市规文2010517号） 2010年5月14日，取得了规划意见书（2010规条整字0083、0084号）。 2010年6月3日，取得了用地预审意见（京国土兴预【2010】47、48号）。 2010年6月18日，取得了拆迁许可证（京建大拆许字2010第71号） 2010年8月31日，取得了2号地立项批复（京发改2010 1592号），2
11、010年11月9日，取得了1号地立项批复（京发改2010 1928号） 2010年12月8日，取得了征地批复（京政地字【2010141、142号）,扫描件,五、有关问题及建议,由于民宅拆迁实施前，需同步完成被拆迁户的安置房选购工作，故在拆迁前要求落实回迁安置房用地选址、建设方案、建设主体、户型及售价等。为了更好的解决旧宫镇绿化隔离地区建设旧村改造二期安置房建设问题，现结合我区具体情况，提出如下建议： （一）旧宫镇绿化隔离地区建设旧村改造二期安置房全部作为普通商品房，定向安置旧宫镇绿化隔离地区建设旧村改造二期开发建设范围内的被拆迁人。根据规划审核的设计方案及拆迁政策，户型90平米以下的安置房面积已达到总建筑规模的87.15%，限定了安置房售价，直接出售给被拆迁人。 （二）对于完成旧宫镇绿化隔离地区建设旧村改造二期拆迁后剩余的定向安置房可作为大兴新城开发建设中的线性工程、重点工程等项目的备用安置房房源或纳入社会保障性住房、廉租房管理体系，建成后移交政府有关部门统一监督管理，禁止入市交易。 基于上述情况，建议将旧宫镇绿化隔离地区建设旧村改造二期安置房用地按照定向安置房供地模式办理土地出让手续。,
