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1、业界激辩楼市冰山咔嚓声：裂痕主要在三四线城市2014年02月25日01:45新华网 我有话说(2,965人参与)点击查看新浪财经宏观数据中心大中城市房价指数【推荐阅读】1月70城房价仅温州同比下降 上海涨幅最高为20.9% 香港内地部分城市楼盘出现降价 王石微博称非常不妙任志强微博：今年房价增幅将大幅下滑社科院副院长：金融部门已在对房价可能下跌做准备吴敬琏：中国经济今年将非常困难 房价还会涨杭州楼盘狂降价脱销 开发商藏匿防老业主闹事马光远微博：未来房地产政策是防止房价下跌 激辩楼市“咔嚓声”：裂痕暂现三四线城市林小昭 柳九邦 黄树辉从杭州楼盘降价，到银行收紧融资，再到王石等大佬的集体看淡，刚刚
2、过去的几天，舆论场上充斥着关于楼市“变天”的激辩。本周首个交易日，A股大幅走低，上证综指失守2100点整数位，尾盘收报2076.69点，跌幅为1.75%。受利空消息影响，房地产板块领跌，整体跌幅逾4%，多只个股跌停。市场反应灵敏，媒体亦议论纷纷。海内外媒体日前对银行收紧房地产融资给予了大量关注，甚至有媒体在论及楼市时表示，“听到了冰山碎裂的咔嚓声”。接受第一财经日报采访的多名业界人士表示，纵然楼市坚冰已现裂痕，但“咔嚓一声”并不意味着断崖出现，对主要大城市仍然看涨，风险主要存在于三四线城市。楼市大分化国家统计局昨日公布的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，1月份新建商品住宅和二手住宅价格环
3、比上涨的城市个数分别为62个和48个，分别比去年12月份减少了3个和16个。环比下降的城市个数则分别为6个和13个，分别比去年12月份增加了4个和8个。与去年1月相比，同比上涨的城市个数相同，但同比涨幅回落。初步测算，1月份，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅分别比去年12月份回落0.7和0.4个百分点。北京、上海、广州、深圳4个一线城市同比涨幅比去年12月份均有所回落，分别回落1.8、1.0、1.5和2.1个百分点。从价格数据来看，环比下降的城市正在增多，除杭州外均为三线城市。“最近楼市确实变天了，上周末接到许多机构的电话会议邀请，大家都在关注这一块。目前，业内基本形成的一
4、个共识是：三四线楼市很危险，一线和部分热点二线城市的楼市还是不错的。”某上市房企董秘对记者表示。“楼盘降价、银行收紧开发贷、地产股暴跌，这些因素肯定会对未来的楼市预期产生影响。”上海中原地产市场研究部总监宋会雍对记者表示，三四线的楼市是一定会出问题，“三四线出问题了，也会对一二线的开发商造成心理冲击”。不过，业内人士普遍认为，即便在一二线大城市内部，也将出现明显的分化。中原地产市场研究部总监张大伟对记者分析称，去年是一二线城市与三四线城市分化明显，现在一二线城市中也出现分化，如杭州这样的二线核心城市项目价格出现调整，也预示着2014年整体楼市分化将愈加剧烈。南方一家大型房地产公司老总告诉记者，
5、未来结构化将取代单边上涨，买房子最好还是买在市中心和好的地段。在大城市，市区学位房和地铁房最能抗跌。“因为大城市的需求毕竟摆在那里，人口、收入、就业以及需要改善的地方都比较多，三四线城市毕竟在人口、城市容量及其他城市配套跟大城市还是有区别的。我们卖的是房子，但房子背后还是有很多其他因素，包括教育、医疗、就业、交通的便利等，其他服务的配套能力等。”时代地产(3.53,0.03,0.86%,实时行情)董事长岑钊雄告诉本报。危险的信号多重利空迅速传导到昨日的资本市场，导致在上海和香港上市的地产开发商及其他类股下跌。截至收盘，万科A(000002.SZ)下跌6.56%、万通地产(600246.SH)下
6、跌3.58%、金地集团(600383.SH)下跌7.66%、恒大地产(3.27,0.02,0.61%,实时行情)(03333.HK)下跌4.97%、绿城中国(10.6,0.02,0.19%,实时行情)(03900.HK)下跌9.26%、碧桂园(3.88,0.01,0.26%,实时行情)(02007.HK)下跌8.29%、世贸房地产(00813.HK)下跌7.66%。处在楼市风暴眼的业界大佬，对房地产的走势也不同以往。如万科董事局主席王石就在微博上提醒业界：“这是一个信号，小心了！”他还用“非常不妙”来表达对今年楼市的担忧。华远地产董事长任志强也表示，自己做了十几年的房地产报告，今年首次用了“风
7、险”两字来警示同行，“很多开发商以为今年可能跟去年一样，很乐观。我个人对他们提出警告，我说你们太乐观了，很危险。”深圳万泽地产董事长林伟光对第一财经日报说，今年不可能再像2013年那样继续疯涨下去，现在楼价已经到达高峰，“持续这么涨肯定是有问题的，商品不可能脱离它真正的使用价值，老百姓的承受能力也无法承受。”佳兆业集团董事局主席郭英成此前也表示，“今年的房价走势，在我个人看来没有以前那么好”，对三四线城市持不乐观态度。而在宏观层面，上海师范大学商学院投资与保险系副教授黄建中分析称，2014年房地产行业将出现大拐点，最大的导火索是金融形势发生了巨大的变化。“利率市场化导致利率不断飙升，市场流动性
8、紧张对房地产市场的冲击非常大。”黄建中表示，最近银行开始限制对房地产企业的开发贷，说明已经越来越意识到行业的风险，再加上国家整顿影子银行，接下来和房地产行业相关的信托可能会出现“兑付难”的问题。坚挺的理由不过，即便已经传出诸多危险信号，但支撑楼市的因素仍显而易见。正如任志强日前所言，鼓吹房价大跌是危言耸听，跌的是增幅不是房价。上海易居房地产研究院研究员郑红玉表示，针对近期类似杭州这样的个别楼盘高调降温，主要是个别因素在起作用，“降价情绪”暂时难以撼动整个市场。深圳某大型上市房企营销负责人也认为，近期杭州等地部分楼盘降价尚属个案，但并不排除资金压力较大的开发商加入降价行列。厦门市政协委员、集美大
9、学房地产研究所所长李友华对记者表示：“企业要回笼资金，一般都是在年底，而不是在年初，因此这只是个案，可能有其自身的其他特殊原因，不足以说明杭州的整体情况。”李友华告诉记者，房价出现松动的城市，主要原因是库存比较高。尤其是一些供应偏少、库存偏少的城市，房价上涨的冲动仍然存在。例如这两年在二线城市中上涨最快的厦门，上涨的一大因素就是住宅土地供应偏少，而市场需求又很大。同样需要考察的情况是地价。本月21日，广州广钢新城首批共五宗地块，成交总价达到155亿，同样的“地王潮”也在北京、上海、厦门等城市延续。保利地产微博广东公司董事长余英就此预计称，今年新拍地的楼面地价基本和正在销售的房价持平，这批“地王
10、”上的房子最快年底才能入市，到时房价一定会翻番。而从国家统计局的数据来看，楼市上涨仍然是主流，因为70个大中城市中，也只有6个城市环比出现下降，同比更是只有温州出现下降。像北上广深这样的一线城市以及像厦门、南京等核心二线城市的同比涨幅仍然很大。一边是杭州、常州楼市降价以及对银行收紧融资的担忧，一边则是一线城市仍在持续的“地王潮”带来的楼市上涨预期。目前的楼市陷入了空前的迷茫，许多购房者因此相当纠结。张大伟提醒道，1、2月为传统成交淡季，不足以说明整体的情况。3月份才是一个完整的月份，届时全国“”召开，将给全年楼市政策“定调”。因此，3月楼市将成为全年风向标。（来源：第一财经日报）多个三四线城市
11、房价下跌 开发商开始逃离2014-02-08 01:05:30来源:中国证券报中证网(北京)有9665人参与分享到中国证券报7日刊发题为C县故事：房地产先行的城镇化“病人”的报道，引发业界关注。部分机构和专家表示，目前很多三四线城市存在住房存量较大、消化速度相对不足的问题。如不能有效缓解这一问题，今年部分城市楼市可能面临崩盘的风险。销售不畅日益明显该报道提到的C县并非三四线城市楼市的个案。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，在土地财政的驱动下，前几年不少三四线城市大量供地，并在近期形成海量房屋供应。同时，城市规划的无序使“新城”遍地。近期媒体曝光的贵阳、营口、常州等地均是以新城建设带动房地产
12、开发的典型案例，但后续需求的乏力使新城变成“鬼城”。多位受访者对中国证券报记者表示，在当前的三四线城市中，出现房屋供应严重过剩的“鬼城”不在少数，类似C县公务员被“摊派”卖房现象也非个案。但这些区域的房地产市场体量相对较小，房价不高，因此未受到外界的较多关注。事实上，三四线城市房屋销售不畅的状况日益明显。中原地产的报告显示，今年1月，该机构监测的25个三线城市新建住宅成交11.22万套，连续3个月走低，创6个月新低。14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套，创下11个月新低。业内人士表示，三线城市1月新建住宅成交量走低，虽有春节因素影响，但自2013年以来，三四线城市的新房成交量便一直处于低位
13、。这与三四线城市人口外流、需求低迷的状况密不可分。中金公司7日发布的研究报告指出，安徽宿州市主城区人口在40万左右，2013年市区房地产住宅销售量150万平米，批准预售220万平米。如果按照2014年新开工增长25%以上估计，宿州市区2014年批准预售将在270万平米以上，供给过剩风险较大。报告认为，三四线城市房地产市场冷热不均，目前80%-90%的需求来自地级市本市市区原城市居民，农民进城带来的购房需求有限。整体而言，未来两三年，供给过剩将是最大的问题。多个城市房价下跌在温州和鄂尔多斯楼市投资资金撤出、房价大跌之后，业界关注的是，同样存在供过于求问题的其他三四线城市是否也会崩盘。张大伟表示，
14、全国房地产市场经历了过去十年的粗放、迅猛发展后，如今一、二、三线城市分化发展特征明显，全国房地产市场已很难用同一周期概括。2014年，三四线城市将面临比2013年更大的风险，一些房企正逐步撤离三四线城市。在供应库存的压力下，崩盘的案例将会增加。专家表示，由于意识到市场风险，从去年开始，不少大型开发商从三四线城市撤离，回归一二线城市。同时，投资房地产资金撤出，不仅会导致房价下跌，也可能使部分城市出现烂尾楼。据中国指数研究院统计，今年1月，全国100个城市新建住宅平均价格为10901元/平方米，环比上涨0.63%。其中，37个城市的房价环比下跌，比2013年12月增加5个城市。在房价下跌的城市中，
15、除厦门、温州、海口之外，均为三四线城市，乌鲁木齐、新乡、洛阳跌幅居前。张大伟表示，要避免部分三四线城市楼市崩盘，应严格限制大城市规模，将过去过度向大城市倾斜的公共资源转移给三四线城市，提高三四线城市的产业聚集效应。中金公司的报告指出，要解决三四线城市楼市的问题，应引导农民入城，通过产业发展带来收入、就业，而非被动“保障”。相关报道：三四线城市风险增大房企开始撤离众多开发商曾经因躲避一二线城市限购政策蜂拥至三四线城市，正在带来一场新的市场危机。大量开发商在短期内云集，导致三四线城市楼市供需矛盾急剧逆转，供大于求的现实让很多开发商开始逃离。尽管房价高企，但一二线城市强劲的市场需求支撑着楼市良性运行，三四线城市楼市风险却远远高于一二线城市。在绕了一圈之后，恒大地产、保利地产、佳兆业、花样年等开始重返一二线城市，进一步加大一二线城市拿地比重。从多家开发商的反应来看，三四线城市楼市风险增大、利润贡献率较低和行政效率低下存在很大关联。有业内人士分析，在万科、保利地产、中海地产三巨头去年的总销售额中，北上广深
