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1、如皋汽配城项目营销策划提案,汇报框架,项目形象展示,项目营销运作方案建议,大中城市汽车城项目成功的条件,如皋房地产市场现状分析,前 言,本报告是为该汽车城所作的项目营销策划方案，由于项目在定位、规划等方面已形成了初步的方案，因此，我们所做的一切策略分析，均是以此为基础并结合我们对市场及项目的初步认知下做出的。 本报告仅仅是体现了我司对于贵项目在运作过程中的一些思路和操作手法，并且也未与贵公司进行深入且具有针对性的讨论，难免有不足和偏差之处，因此具体的一些执行方案还须经双方协商另行制定。,汇报框架,项目形象展示,项目营销运作方案建议,大中城市汽车城项目成功的条件,如皋房地产市场现状分析,美 丽
2、如 皋,2010年如皋全市实现地区生产总值突破430亿元，财政总收入突破78亿元，位于全省第十位，城镇居民人均可支配收入19852元，社会消费品零售总额突破170亿元，全部工业应税销售突破570亿元，经济总量跃居南通第一，苏中第二（仅次于靖江市），“三外工作”近几年一直位于全省前列。 2010年房地产开发投资18.29亿元，增长28.98%；房屋施工面积335.7万平方米，增长31.1%，其中，施工住宅266.28万平方米，增长28.03%；商品房屋销售面积65.83万平方米，增长8.31%，商品房屋销售额24.29亿元，增长20.43%。 2010年交通设施建设进一步加快，全年完成交通建设投
3、入16.8亿元，比去年增长6.3%，建成农村集体居住点道路112公里，完成农村等级公里提升30公里，改造危桥114座，市政基础设施投入19亿元，新增道路面积36万平方米。 近年来，如皋市出台了一系列的惠民、富民政策，提高职工工资水平，鼓励自主创业，加强社会保障机制，提高离退休金标准，“十一五”期间，全市城镇居民可支配收入快速增长，生活质量迅速提高，反映城镇居民生活质量的六大小康指标均快速增长，迅速接近并超过小康标准。,城 市 经 济,城 市 规 划,经济增长速度持续高于全省和南通，总体保持“十一五”水平，全市地区生产总值年递增20%以上，到“十二五”期末达1200亿元，人均地区生产总值超过8万
4、元； 财政收入年递增35%左右，到“十二五”期末财政总收入突破300亿元，一般预算收入突破130亿元。产业结构明显优化，到“十二五”期末服务业增加值占GDP比重达40%以上，二三产业占GDP比重达95%以上； 全部工业应税销售突破3000亿元，年递增40%以上。城市化水平达到70%。,如皋市2011-2015年（“十二五”）经济发展规划,城 市 规 划,一城：如皋市城区，是市域政治经济文化中心，应集中优势力量，进一步强化如城在市域范围的集聚和服务功能，强化其作为市域发展极核的地位，同时打造其生产功能和综合服务功能 一区：如皋港区，是市域产业中心，承担市域相当部分的产业功能，其定位为以产业发展为
5、主的城镇地区，以发展港口相关产业为主，以产业发展带动城市建设 四板块：中北部经济板块、南部经济板块、东部经济板块、西部经济板块,空间架构：一城一区四板块的经济发展空间格局,城 市 规 划,如皋市先进制造业发展规划：,城 市 规 划,虽然汽车及配件行业被列入如皋市的主导制造产业，但行业产值规模并不突出，仅占规模工业比重的10%。,城 市 土 地 市 场,2010年如皋总出让土地406.8万方，09年全年出让土地面积383.02万方，10年环比09年上涨6.2%；比08年上涨了197%。 2010年土地市场整体成交均价为1369元/平，环比09年1884元/平下降了37.6%。,2011年上半年,
6、城 市 土 地 市 场,市场简析： 如皋近几年经济持续高速增长，城市化建设高速发展，房地产市场也步入高速发展阶段； 市场在住宅市场显现低迷时，开发商更青睐商办用地的开发； 土地成交面积近年逐步增长，但土地成交均价却逐年下滑，主要原因为土地成交区域向近郊扩散； 城市规模基数有限，发展空间的后劲不足，且市场竞争日趋激烈。,城 市 商 品 房 市 场,商品房市场在09年经过“井喷式”发展后，2010年、2011年趋于平缓； 2009年商品房销售面积60.78万方，环比上涨120.3%，2010年商品房销售面积65.83万方，环比增长8.31%； 2009年商品房销售均价3362元/，环比增长12.8
7、1%，2010年商品房销售均价3689元/，环比增长,9.72%。,城 市 商 品 房 市 场,市场简析： 2009年以来，如皋土地供应量加大，后续存量土地可观。 如皋房产老城区项目较少，发展趋势由中心向东南西北四个方向扩展，城西板块成为2010年房产发展最快的区域之一，成交量与成交价格在如城中占有重要位置。 乡镇客户入城购房比例较大，客户需求以120-150平米三房产品为主。,近年如皋市主要的专业类商业项目分布图,如皋市场商业项目个案调研分析,金威汽车城,汇报框架,项目形象展示,项目营销运作方案建议,大中城市汽车城项目成功的条件,如皋房地产市场现状分析,地区汽车市场宏观调研分析,自2001年
8、以来中国汽车工业总体上保持了良好的发展势头，连续九年增幅保持两位数增长，中国汽车行业前景广阔。 如皋市政府将汽车及其配套产业作为经济发展的主导产业，说明其具有一定的产业优势，并具备较好的发展前景。目前如皋市已规划建设了汽车配套产业园，引进了生产轻型卡车的江苏英田集团、生产轮胎的双钱集团等具有一定影响力的汽车产业项目。 据悉，2009年如皋市的汽车保有量为45146辆，2010年为60300辆，增长率为33.6%。今年1至9月份全市的汽车保有量为72592辆，比去年一年的总量增长12292辆，有望突破9万量。2年1倍的增长速度说明如皋汽车保有量发展迅猛，未来汽车相关的消费需求空间较大。,借鉴大中
9、城市汽配市场运营经验,坐落于大明路、宁溧路交界处。总占地63亩，实际使用面积40亩。建成后占地面积12298平方米，建筑总面积19281平方米，中心绿化广场面积2000平方米。项目为7栋框架结构单体组成，其中沿主干道为两层，其余一层。 该项目依托大明路汽车一条街的成熟氛围，地势条件无可比拟。吸引了一批在南京市颇为影响的汽配企业入驻，有年发汽车实业有限公司、上海美车饰汽车百货、南京博隆科技有限公司、荣华汽车配件公司、九华山汽配公司等。目前运营状况良好，租赁率过80%。 大明路汽配城规模小，略显杂乱无序，但是其中汽车配件、美容、二手车等服务链完善。,大明路汽配城,项目运营分析,项目现状,项目概况,
10、宁南汽配城,由南京林大汽配市场和常熟国际汽配城合作兴建，城南商贸集聚区子项目之一，也是雨花台区、宁南街道两级政府重点扶持企业。 项目总占地约260亩，坐落在南京宁南汽车贸易园中心位置，设进口配件、国产配件、汽车用品、轮胎轮毂、汽车快修、工程机械、养护美容七大交易服务区，还有2万平方米的知名品牌整车展示大厅和12000平方米超大型的地下停车场。与大明路、宁南大道、宁溧路汽车“后市场”一条街，外延至江宁汽车整车生产基地，形成了全国第一条完整的最大的汽车生产、销售与汽车后市场贸易服务的产业链。,项目分东区与西区，西区商铺已经全部投入使用，东区图4、6部分整体打包出租/售。 西区剩余存量商铺出租价格：
11、 8-12万元/年，面积8米*8米，双层,1：东区,2：东区,3：东区,5：东区,4：西区,6：西区,7：入口景观,项目点评,高力汽配城,隶属集团,为江苏省汽配行业批发中心和南京市汽配交易龙头市场.营业面积20万平方米,超过南京原有汽配市场经营面积的总和,汽车配件专业市场.,建筑为三层，一层门面，二、三层办公、居住或者作为仓库 栖霞大道的高力汽配城以大车的修理、交易、装饰为主，运作成熟，是大型车辆客户的集中地,项目点评,新伊汽配城,该汽配城于2005年8月开业,主要经营户都是由原新庄汽配城的商户拆迁而来 经营方针仍是一条龙的汽车配件销售,力争打动成南京以至江苏省地区的一个汽车零部件销售业的新品
12、牌!,城北最大的汽配城，口碑好，经营效益佳 商铺出租率达99%，西区新建4栋3层商铺，租一层用三层，面积128左右，租金7万多/年,项目点评,中南汽车港,中南汽车港位于南京江宁禄口，是一座兼具庞大规模效应和优越行业知名度的航母级汽配市场。 中南汽车港占地881亩，建筑面积超过65万平米，拥有汽配用品、汽车仓储物流、旧机动车交易、汽车品牌推广及汽车文化、汽车人才培训5大基地。建成后的汽车港将成为承接区域整车厂及汽车零部件生产企业、同时服务于汽配用品生产厂、经销商、国际采购机构及汽车后市场的重要环节。 在中南汽车港之前，福特就落户江宁禄口，此后禄口巨大的发展潜力凸现无疑，世界500强企业已有20余
13、家陆续在这里建立了研发中心、产业基地。中南汽车港的进入，将使禄口成为中国第四大汽车产业综合生产基地。 市场采取连续5年年租金8%的回报方式，聘请专业担保公司进行担保，最大化地降低了投资者的投资风险，确保了投资者的经济利益，回报高安全可靠，即投入即收40%回报吸引了众多眼球。,销售均价：8500元/平米,结论： 一座成功的汽配城应完善的汽车服务链，二手车、汽车配件、汽车修理、汽车装饰，汽车服务等，区域内的汽车航母，一站式专业市场。 规模要大，有合理完善的规划，汽车城的功能划分必须全面科学，符合实际情况，道路宽阔，楼层的设计符合汽车商户的需求。 汽配城的前景与城市规划发展方向一致，吸引投资客。 必
14、须有完善的投资计划及投资保障，充分挖掘汽车行业客户，有较强的招商与经营管理能力。,汇报框架,项目形象展示,项目营销运作方案建议,大中城市汽车城项目成功的条件,如皋房地产市场现状分析,项目位于如皋市西面，市区主干道解放路与惠政路之间，隔花市路与长途汽车站面对面。规划占地面积130余亩，是江苏省政府批准实施的省级“保增长、扩内需”重点项目之一。工程预计将于2012年开工建设，建成后将形成如皋地区最大的汽车、汽配交易市场，会有力提升城市经济整体实力。,项 目 概 况,项目SWOT分析,S,W,O,T,本案为如皋城区高起点、新形态的汽配主题商业城 项目位于如皋汽车站对面，交通便利，未来商业前景可观 总
15、规划800亩大规模汽车综合城，容纳4S品牌店、汽配、美容、快修、办证、银行、 仓储物流等内容，满足人们一站式消费的便利性,项目体量大，投资与销售风险高，资金压力大,项目体量大，城市居民的汽车消费总规模量有限，且已有金威汽车城进行竞争 区域商业人气不足，周边互补型商业配套缺失，生活不便 城市号召力较小、市场辐射力有限,四级城市的汽车行业发展迅速，与之相对应的消费需求量大，汽配城是市场需要的专业市场，未来潜力较大 具有一定的汽车产业基础，政府政策支持 新型业态的汽配主题定位在如皋尚属新鲜，多元化的消费体验使项目具备竞争机会,受全球经济危机影响，全球的经济不景气 这一轮房产寒冬袭来，市民观望气氛浓厚
16、 金威汽配城与本案形成直接竞争关系，城区新增其他类型的专业市场对本案带来竞争,整体市场定位,首先，汽配城近年的兴起适应了大量增加的汽配经营者对低价营业场所的需求。同时，城市的动迁改造和经营场所租金的飞涨，经营者的“扎堆效应”，地方政府把汽配城作为拉动经济发展和安排就业的载体，都是汽配城得以繁荣的因素。而另一方面，汽配城经营主要是通过批发业务为主发展起来，因此城内经营主体层次不一，难于统一管理，在环境、位置、便捷性、价格透明度方面存在无法避免的不足，是直接影响消费的原因。 以如皋目前汽车保有量，及我司市场调查来看，多数经营户仍以零售为主（批发仅为少量大型货车配件，且备货量不足），因此经营场所多为街铺，若本项目仍沿用普通汽配城经营模式，同时在租金上不占优势，将使招商工作带来极大考验。 其次，现代商铺营销链应该是：发展商投资者经营商家消费市场，这样一个完整的综合体系。商铺营销首先必须考虑消费市场，只有准确、恰当的商业经营定位，商铺才能生存与发展，经营商家才能赚到钱，投资者才有回报，发展商手中的商铺才能真正卖个
