连云港市新区控制性详细规划规划说明

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1、 Word 文档 市新区控制性详细规划 说 明 城市中心区是市级公共设施相对集中、人流、物流活动频繁的公共活动 地段，是城市社会、经济和文化信息的中心，也是城市交通系统的焦点。 城市中心区规划设计的目的就是通过以人为本的理性设计理念，加强城 市中心区的综合效益，创造具有地方特色的城市中心区环境。 城市新区是集市级行政、文化娱乐、教育和地区性的商业、金融、居住 功能为一体的现代化的新城市中心区。 规划从历史的演进角度把握住“山海城” 为一体的城市格局， 突出“新城区、新形象、新人文”的规划主题，将绿色生态融入新区，塑造 出具有生命力的、可持续发展的、充满人性空间的新城市形象，为新城区创 造出新的

2、人文环境。 一. 区域条件分析区域条件分析 规划新区位于市新浦区的东南侧，是老城区与新浦东区的结合部。规划围东起宁连公 路，西至瀛州路，南起路，北至苍梧路，规划用地面积 675.5 公顷。 区有三条东西向的城市主干道即苍梧路、路、路，四条南北向的城市主干道即瀛州路、 郁州路、科苑路和学院路，并有宁连公路从该地段东侧通过，苍梧路与宁连公路交叉处规 划部分苜蓿叶型立体交叉，交通十分便捷。从区位角度分析，新区处在一个联系历史与未 来城市空间的过渡地段；从环境景观概念角度分析，该区域是将花果山风景区以及远处的 凤凰山自然景观引入城市的纽带；从城市空间、城市轮廓线的角度分析，该区域作为新城 区将是城市重

3、心所在，将集中城市较多的高层建筑和公共活动场所。因此将该区域作为城 市新中心区来建设，其区域条件是十分优越的。 二. 现状概况现状概况 新区现状，已建成地区主要以居住用地为主，其中苍梧小区、博纳花园小区均是新建 的居住区，其建筑造型、小区绿化环境、小区配套设施均体现了市居住区的较高水平。沿 瀛州路和路西端有少量行政办公用地，苍梧路两侧则以大专学校用地为主。现状用地围有 体育运动学校、中等专业学校和正在建设的新海高级中学，苍梧路北侧还有的最高学府 新区东南部全景 花果山及远处的凤凰山 花果山及远处的凤凰山 Word 文档 淮海工学院和职业大学、广播电视大学、师学校，以及市博物馆等，苍梧路作为文化

4、一 条街已经基本形成。 现状瀛州路南端，道路东侧有黄海机械厂，厂区绿化环境较好，但由于该厂处于生活 用地中间，对周边居民有一定影响，因此规划将予以搬迁。 新区绿化环境总体较好，现有一座城市公园苍梧公园，公园主要以自然景观为主， 植被较多，利用了现状水系造景，形成较好的景观效果。沿瀛州路、龙尾河、东盐河两侧 均有较宽的绿化带，加之大片的农田和花果山、凤凰山天然景观形成环境背景。但从新区 发展需求看，现状无论从用地构成、建筑布局，还是景观风貌和交通环境等诸多方面，均 不能适应需要，必须高标准、高起点进行全面的规划和环境整合。 由于新区正处于建设开发过程中，多个小区正在建设，新区的居住人口变化较大，

5、难 以真实统计，加之现状人口对规划影响较小，因此对于现状人口不作过多评价。 三. 现状建筑质量评价现状建筑质量评价 由于该区域为城市新区，是城市近期发展建设的重要区域，区除一些早期建的低层高 密度住宅的建筑质量相对较差，建筑外观比较呆板外，新建的建筑质量、建筑造型都比较 好，以办公楼、住宅楼以及一些大型公共设施为主。 根据建筑的年代、结构、设施、外观等综合评价，将建筑质量分为四类： 一类建筑：结构完好，设施基本配套。 二类建筑：结构基本完好，设施配套不全。 三类建筑：结构较差，设施不配套。 四类建筑：结构破损的简棚、危房。 各类建筑比重详见下表。 对于一类建筑，规划基本予以保留；二类建筑部分保

6、留，完善配套设施；三类、四类 建筑逐步进行改造。 评价类别建筑面积（m2）比例（%） 一类建筑97918081.56 二类建筑13315811.09 三类建筑794146.61 四类建筑88540.74 合 计1200606100 四. 规划指导思想及规划目标规划指导思想及规划目标 (一). 指导思想 1、以城市总体规划为依据，以建设现代化新城区、提升市城市形象为目标，高起点、 高标准规划，注重与老城区的协调发展，科学合理地确定各类用地的性质、开发强度和建 设要求，适应城市的发展要求； 2、强调环境艺术设计，体现以人为本的设计思想，通过大片绿化的引入，提高城市 新区的整体素质，适应城市的可持续

7、发展原则； 3、重视时空环境的研究和城市视觉形态的研究。考虑车行与人行的时空关系及其过 程中人的心理、视觉对环境变换的要求，塑造各具特色的街道空间形态； 4、适应市场经济的要求，规划突出控制性与灵活性的统一，以便开发建设既能遵循 政府的意图，又符合公众利益，实现社会、经济、环境效益的有机统一； 7、贯彻“统一规划、统一开发、统一管理、分期实施”的方针，以基础设施建设为 先导，先地下后地上，实现开发建设的有序化，避免短期行为。 (二). 规划目标 努力创造新世纪现代化的城市风貌，营造功能布局合理、城市环境优美、建筑景观新 颖、配套设施齐全、居住安全舒适、地域特色鲜明的新型城市中心区。 五. 总体

8、构思总体构思 从历史的演进角度把握住“山海城” 为一体的城市格局，突出“新城区、 新形象、新人文”的规划主题，将绿色生态融入新区，塑造出具有生命力的、不断进步发 Word 文档 展的、充满人性空间的新城市形象，为新城区创造出新的人文环境。 六. 新区人口容量控制新区人口容量控制 新区人口由居住用地的居住人口和高等院校的学生人数两部分组成。 1、居住人口 规划新区总用地 675.5 公顷，其中居住用地 216.56 公顷（不含中小学用地） ，根据城 市新区人口毛密度控制在 250300 人公顷，因此新区居住人口应为 5.416.50 万人。 规划新区居住用地分为一类居住用地和二类居住用地，其中二

9、类居住用地分为规划新 建的多层住宅用地和现状以二层建筑为主的低层高密度住宅用地，对不同的住宅类型，规 划确定了相应的控制指标。 一类居住用地新建的二类居住用地一、二类混合居住用地 用地面积（公顷）11.34195.0510.17 平均容积率0.51.20.8 总建筑面积（m2）56700234060081360 户均面积（m2）250120150 户数（户）22719505542 户均人口（人/户）3.53.33.3 人数795643671790 按照规划住宅类型测算，城市新区可居住 6.70 万人。另外，沿街商住用地居住总人 口按 1100 人左右计。 综上分析，新区居住人口规模以控制在 7

10、.0 万人为宜。 规划以幼儿园：35-40 人/千人，托儿所：10 人/千人，小学：70-80 人/千人，初中： 35-40 人/千人，高中： 30-35 人/千人的千人指标取值进行幼儿园、中小学测算。 新区幼儿园（含托儿所）的具体位置及规模详见规划分图则或规划居住人口分布图； 小学两所：规划考虑新区有部分学龄儿童仍将就读于现状老城区教学条件较好的学校， 新区规划设博纳花园小学（30 班小学）和东盐河以东、建设路南侧的小学（48 班） ； 九年一贯制学校一所：为 24 班小学，48 班初中，共 72 班； 新海高级中学一所：为高中部。 随着新区不断发展，人口不断增加，可在周边地区增设小学、中学

11、为本区服务。 2、学生人数 新区有高等院校用地 53.15 公顷，规划参照高等院校的用地规标准，根据实际情况， 按照 70 平方米/人，估算新区可容纳学生人数为 7600 人。 七. 功能分区及布局功能分区及布局 (一). 功能分区 新区是集市级行政、文化娱乐、教育和地区性的商业、金融、居住为一体的现代化的 新城市中心区。 规划新区以东盐河绿化风光带为界，分为东西两片，东片为市的政治、文化科技艺术 中心，西片为新区生活性用地，并配套发展片区商业服务设施、文化娱乐设施。其中东片 为体现市政府的中心地位，并兼顾考虑文化设施可容纳大批人流的要求，采用对称布局的 形式，规划打破传统方格网的路网格局，以

12、市政府为核心，形成环状路网，并将市政府与 各类行政办公用地、后勤服务设施、会议中心、宾馆以及文化科技艺术中心有机组合，形 成统一整体；西片则以街坊形式布置居住用地，依托现状，沿道路布置带状商业，适当向 纵深发展，形成路与巨龙路“”字形商业中心，在瀛州路与苍梧路、路交叉口分别形成 两个公共设施节点。 运河西路与科苑路之间，依托东盐河的自然条件建绿化风光带。 (二). 体育中心选址的分析研究。 本次规划重点对体育中心的选址进行方案比较。方案一，苍梧路南方案，面积 32 公 顷；方案二，淮海工学院北方案，面积 47 公顷左右。 Word 文档 体育中心方案比较一览表 方案 项目 方案一方案二 区位

13、与新浦地区的生活区比较接近，依 托宁连公路，基本可以满足全市需求。 与城市生活区比较接近，并可兼 顾连云地区，可以方便地为居民提供 服务。 交通 用地毗邻宁连路与苍梧路的立交口， 而体育中心人流、车流较多，路段交通 将较更为复杂，不能快捷的疏散交通流。 周边有两条城市主干道（凌州路、 科苑路）和两条次干道，并且与宁连 公路有便捷联系，可以方便快捷地疏 散交通流。 现状用地现状为空地，基本无拆迁量。现状为空地，基本无拆迁量。 用地布局 用地被城市干道一分为二，使得各 功能区之间联系不够便捷。同时由于用 地的不完整，导致“三馆一场”不好安 排。 用地完整且宽裕，可以合理安排 “三馆一场” ，功能分

14、区清晰。 空间景观 可以成为苍梧路标志性建筑，但由 于体育馆、体育场的建筑体量过大，距 市政府又很近，空间效果不够理想。 在城市大围空间上可形成由体育 中心至淮海工学院、市政府、文化中 心，以及凤凰山的景观轴线，空间舒 展。 资金投入 由于苍梧路已形成，近期投入较少。 地块靠近海连东路城市主干道， 近期只要将凌州路东延过东盐河 500- 800 米即可，近期投入较方案一稍多。 综上所述，规划选用方案二。 八. 道路系统与交通组织道路系统与交通组织 1、规划道路以“三横四纵”的新区主路形成新区道路网的主骨架，根据不同地块的 功能要求完善次路和支路系统，以利便于城市合理开发。 （道路等级与总体规划

15、中的道路 等级有区别） “三横”苍梧路（50 米） 、路（郁州路以东 80 米，郁州路以西 60 米） 、路（60 米） 。 “四纵”瀛州路（60 米） 、郁州路（60 米） 、科苑路（60 米） 、学院路（40 米） 。 次路主要有运河西路（40 米） 、巨龙路（32 米） 、龙河路（20 米） 、公园南路（郁州 路以东 32 米，郁州路以西 20 米） 、建设路（32 米） 。 支路的道路红线宽度根据各功能区车流量的大小，分别控制在 1812 米左右。 宁连公路现状为一级公路直接入城，随着同三国道的建成，规划该路段将作为城区快 速干道，它与苍梧路设有部分苜蓿叶型立体交叉，与路、路设有机动车

16、出入口。 2、规划根据城市用地布局以及新区用地功能分区，规划保留现状欣汽车站，并在瀛 洲路与路交叉口设置一个大型汽车站和一公交站场。新区共设公共停车场四个。停车场主 要设置在人流量较大的商业区和文化区，对于行政办公区和成片居住区的停车场地，则在 其用地部根据相关规定统筹布置。 九. 空间组织及绿化系统规划空间组织及绿化系统规划 空间设计强调突出形象清晰、能给人留下深刻印象的景观设计原则，将水体、远山的 空间环境作为城市的衬托背景，用虚实结合的轴线空间手法，使新区与周围的空间协调有 机地共存。 注重在城市规划中将整体环境中的各种行为场所、形体环境与文化脉络和现代使用要 求结合起来。增加场所行为的活力，并力求形成鲜明的地域特色。 在居住区的空间规划上，尽可能提供完整的地块和适当的规模，探讨便于开发和社会 管理的居住区模式。用简单明快和风格多样的空间布局方式，增强识别性，并将居住区的 空间结