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1、 湖南投资集团股份有限公司 拟 进行土地置换 所涉及的 土地使用权 市场价值 评估报 告 开元评报字 20171-024号 开元资产评估有限公司 CAREA Assets Appraisal Co. , Ltd 二一七年三月二十一日 湖南投资集团股份有限公司拟进行土地置换所涉及的土地使用权 市场价值评估报告 开元资产评估有限公司 0 目 录 内 容 页 次 资产评估师 声明 - 1 摘 要 - 2 评估报告 - 5 一 、委 托方、 产权持 有单 位和业 务约定 书约 定的其 他评估 报告 使用者 5 二 、评 估目的 - 6 三 、评 估对象 和评估 范围 - 6 四 、价 值类型 及其定
2、义 - 8 五 、评 估基准 日 - 8 六 、评 估依据 - 8 七 、评 估方法 - 10 八 、评 估程序 实施过 程和 情况 - 12 九 、评 估假设 - 13 十 、评 估结论 - 14 十 一、 特别事 项说明 - 14 十 二、 评估报 告使用 限制 说明 - 15 十 三、 评估报 告日 - 16 评 估 报 告 附 件 - 17 湖南投资集团股份有限公司拟进行土地置换所涉及的土地使用权 市场价值评估报告 开元资产评估有限公司 1 资产评估师 声明 一、我们在执行 本资产评估业务的过程中，遵循了相关法律、法规和资产评估准则，恪守了独立、客观和公正的原则；以我们在执业过程中收集
3、的资料为基础提交的评估报告所陈述的内容是客观的，我们对其评估结论合理性承担相应的法律责任。 二、评估对象涉及的资产清单由委托方或产权持有单位申报并经其签章确认；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告及其评估结论是委托方和相关当事方的责任。 三、我们与评估报告中的评估对象没有现存的或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存的或者预期的利益关系，对相关当事方无偏见。 四 、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及的资产进行了现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予了必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了必要的查验，并对已经发现的问题
4、进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权手续以满足出具评估报告的要求，但不得视为对评估对象的法律权属提供保证。本报告不得作为任何形式的产权证明文件使用。 五、评估报告中的分析、判断和结论受本评估报告中载明的假设和限定条件的限制；评估报告使用者应当充分考虑本评估报告中载明的假设条件、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 六、我们执行资产评估业务的目的是对评估对象在评估基准日的价值进行分析、估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 湖南投资集团股份有限公司拟进行土地置换所涉及的土地使用权 市场价值评估报告 开元资产评估有
5、限公司 2 湖南投资集团股份有限公司 拟 进行土地置换 所涉及的 土地使用权 市场价值评估报告 摘 要 开元评报字 20171-024 号 开元资产评估有限公司接受 湖南投资集团股份有限公司 的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，采用 基准地价修正法、市 场比较法与假设开发法 对 湖南投资集团股份有限公司 拟进行土地置换 所涉及的 国有出让土地使用权 在 2017 年 3 月 1 日 的市场价值进行了评估，现将评估报告摘要如下： 一、评估目的： 本次评估的 评估 目的是 为 湖南投资集团股份有限公司 提供 拟进行土地置换 涉及的 国有出让土地使用权 于评估
6、基准日 2017 年 3 月 1 日 的市场价值参考依据。 二、评估对象和范围： 本次评估的对象为 湖南投资集团股份有限公司 拟进行土地置换 涉及的 土地使用权 的 市场价值；评估范围 具体 见下表： 序号 产权所有人 对应权证号 土地位置 土地面积 (m2) 备注 宗地 1 湖南 投资集团股份有限公司 长国用（ 2010）第 047654 号 开福区新港镇 金霞大道 2,218.41 宗地 2 湖南投资集团股份 有限公司 长国用（ 2011）第 055600 号 开福区芙蓉北 路 3,635.83 宗地 2 为长国用（ 2011）第055600 号权证的一部分 宗地 3 湖南投资集团股份 有
7、限公司 长国用（ 2008）第 007027 号 开福区金霞村、 戴家河村 43,524.58 宗地 4 湖南投资集团股份 有限公司 长国用（ 2011）第 055600 号 开福区芙蓉北 路 1,629.90 宗地 4 为长国用（ 2011） 第055600 号权证的一部分 宗地 5 长沙市国土资源局（长沙交通投资控股集团有限公司） 开福区芙蓉北 路 48,962.93 尚未取得土地 使用权证 宗地 6 长沙市国土资源局（长沙交通投资控股集团有限公司） 开福区芙蓉北路 2,045.79 尚未取得土地使用权证 三、价值类型： 市场价值。 四、评估基准日： 2017 年 3 月 1 日 。 五、
8、评估方法： 基准地价修正法、 市场比较法 、假设开发法 湖南投资集团股份有限公司拟进行土地置换所涉及的土地使用权 市场价值评估报告 开元资产评估有限公司 3 六、评估结论： 经评估，评估对象于评估基准日 2017 年 3 月 1 日的市场价值见下表： 序号 产权持有单位 土地面积（） 评估 单价（元 /） 评估价值（万 元） 宗地 1 湖南投资集团股份有限公司 2,218.41 6,540.00 1,450.84 宗地 2 湖南投资集团股份有限公司 3,635.83 6,405.00 2,328.75 宗地 3 湖南投资集团股份有限公司 43,524.58 3,115.00 13,557.91
9、 宗地 4 湖南投资集团股份有限公司 1,629.90 1,971.00 321.25 湖南投资集团股份有限公司合计 51,008.72 17,658.75 宗地 5 长沙市国土资源局（长沙交通 投资控股 集团有限公司） 48,962.93 3,852.00 18,860.52 宗地 6 长沙市国土资源局（长沙交通 投资控股集团有限公司） 2,045.79 3,543.00 724.82 长沙市国土资源局（长沙交通投资控股集团有限公司）合计 51,008.72 19,585.34 其中 湖南投资集团股份有限公司的置换土地市场价值为 17,658.75 万元 (大写为人民币壹亿柒仟 陆 佰 伍
10、拾 捌 万 柒仟伍 佰元整 )， 长沙市国土资源局（长沙交通投资控股集团有限公司） 的置换土地市场价值为 19,585.34 万元 (大写为人民币 壹亿 玖仟伍 佰 捌拾 伍 万 叁仟肆 佰元整 )。 七、评估报告及结论使用有效期： 按现行规定，本评估报告及其评估结论的有效使用期限为一年，从评估基准日起计算。 八、特别事项说明 一 ）权属资料不全或者存在瑕疵的情形 宗地 2、宗 地 4 同属于长国用（ 2011）第 055600 号权证的一部分，尚未办理分割手续；宗地 5、宗地 6 属储备用地， 尚未取得国有土地使用权证。 二 ）评估资料不完整的情况 宗地 1、宗地 2、宗地 4、宗地 5、宗
11、地 6 尚未获得正式的控制性规划指标，本次评估根据长沙市鹅秀组团 控制性详细规划修编 控制指标对比图中所载明的控制条 件进行评估测算；宗地 3 则是根据土地出让合同中的规划容积率进行估算。 三 ）担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项 没有发现 有 担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项 。 四 ）其他事项说明 无 。 本次评估对于上述特别事项除已说明的情况外未考虑其对评估结论的影响，特提请报告使用者注意。 湖南投资集团股份有限公司拟进行土地置换所涉及的土地使用权 市场价值评估报告 开元资产评估有限公司 4 九、评估报告日 本报告出具日期为 2017 年 3 月 21 日 。 以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。湖南投资集团股份有限公司拟进行土地置换所涉及的土地使用权 市场价值评估报告 开元资产评估有限公司 5 湖南投资集团股份有限公司 拟进行土地置换 所涉及的 土地使用权 市场价值 评估 报告 开元评报字 20171-024 号 湖南投资集团股份有限公司 ： 开元资产评估有限公
