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1、北戴河海洋花园别墅整体营销计划书64一企划方针二目标市场预估三形象定位四主体目标客户定位五产品策略六户型解析七案名建议八广告表现九价格策略十推广策略（一）.销售目标（二）.工作周期安排（三）.销售战略（四）销售执行方案（五）. 工作计划及进度控制表（六）.促销计划（略）（七）.广告企划费用预算（略）十一.附(一) .营销队伍的组织架构及人员分配(二) .营销人员理论知识培训计划与纲要(三) .房地产营销人员素质培训(四) .客房接待组合能力培训(五) .现场销售职业技能基本动作规范(六) .销售文本、作业表单一企划方针立足于消费者的分布情形与需求层次，确立主体目标客户群体，继而设计规划形象策略
2、主体，叠现本案产品价值，满足目标客户群体独有的品味与格调，并进行有的放矢的文案表现与媒体运用。二.目标市场预估基于对本案目标市场的详细调查及本案在地理位置上的先天因素，结合体案固有的产品特性，总结本案目标客源如下：1客源区域：区域北京秦皇岛津、唐东北合计百分比80%10%5%5%100%2客户购屋动机：购屋动机休闲度假投资合计百分比80%20%100%3客户年龄：年龄2530313536404145465051以上合计百分比5%10%20%35%20%10%100%4购买群体：群体个人单位合计百分比70%30%100%根椐目标客户预估的情况分析，本案认同度最大的客户群应为北京等周边地区以二次置
3、业群体为主的年龄为3545岁之间的中年购买群，其中以留学归国创业者为主。由于在本案目前的目标销售区域少有同类竟争物业，因此，本案的市场售价无明显可比性。相较于秦皇岛“维多利亚港湾”RMB50007000元/M2的售价，本案可将售价即定为RMB8000元/ M2，同时，本案售价仍可通过良好的市场整合推广手段得到一定幅度的提升。为确保本案海景较佳别墅的脱颖而出，推动海景较差别墅冲破单价阻力线，获得理想的市场去化，强有力的产品形象定位提升，卓有成效的推广表现，成为本案取得市场成功的重中之重。三形象定位建立在本案产品的特性基础上，针对目标客户群体的生涯背景及价值取向，进行符合这一群人士认可的形象定位，
4、并在此基础上进行内涵的挖掘与外延的拓展，创造推广中的主题核心，是树立本案市场形象灵魂的重点。产品特性：本案位于全国优秀旅游城市秦皇岛市郊，濒临渤海湾，距北京260公里，距山海关、北戴河各一八公里，同时，本案是距离北京最近的距海水仅20米的真正的海滨别墅。目标客户特征：根据对本案目标客房群的研究，可概括出目标客房群以下特征：家庭年收入300万元以上，为社会中的绝对富裕层。目标客户的财产来源各不相同，但性格多富于感性，同时希望获得社会对个人价值的最大认可。针对于此，文化包装应为本案营销的一帖上好秘方。四主体目标客户定位由于本案与生即来的先天优越性，使本案成为不动产中稀缺的以渡假享受为主的海滨别墅物
5、业；且本案体量较小。这二点使得本案主体目标客户的受众面较窄，体现在即时静态宽度及动态可扩张宽度。同时，主体目标客户阶层中的个体成员均应为成功事业团队的领袖，并具备很强的个人魅力。（特殊情况除外）定位：通过以上研判，本案主体目标客户是“金字塔”消费结构中的顶层人士。定位于该阶层人士进行的有的放矢的企划、营销组织，将保障本案价格空间的有效拓展。五产品策略产品定位，是基于对目标客户群体消费特征的研究，以满足其居住的物质需求与深层次的心理需求出发，进行有的放矢的产品含量界定的过程。准确的产品定位，也是对楼盘整体形象定位的策动与支持。本案以自身先天优势所体现出的“极品”物业形象做为定位的核心，推动的是建
6、立于而又凌驾于产品载体之上的特权生活形态内涵，因而产品定位不光要考虑满足客户物质需求的齐全的功能性产品设置，更为重要的是应该考虑本案产品设置在满足客户追求身份、地位等深层次心理需求方面所具有的象征性表现意义。遵循以上产品定位原则，结合目标客户特征，在已确定的物业标准基础上，特提出物业完善上的几点建议：1 高档酒店式别墅物业管理模式的贵族化服务概念的引进；2 在每一处公共物业的空间引进鲜明的具有本案独特风格的装饰艺术并进行精雕细琢；3 细部的产品设施与配置，如小区内灯具、座椅、垃圾箱、告示栏、指示牌、各户进户门等等物件风格样式在可能的范围内做到风格样式统一化，并以统一的VI标识系统进行整合强化，
7、形成系统的特权生活形态标识；4 全封闭小区概念的引入，紧紧收住本案名苑尊贵之气，以表现凌驾于一般主流生活形态之上的小区格调与品位；5 强化会所功能。增添高雅生活情趣的功能设施；6 通过全面细致的物业服务，体现真正意义上的渡假式生活；应该强调的是，本案形象定位的灵魂应从物业表象上的“形似”提升至蕴藏于物业表象之后体现“浪漫与尊贵”人性精神的“神似”，并以此打动目标客户心理层面的认同，因而产品定位对于形象定位灵魂的策动与支持，不能仅仅停留于满足建筑设计风格与环境设计风格的大模样“形似”，而应从最细微的产品（软、硬件）每个细节的塑造入手，体现“以人为本”的细致风格与态度。从某种意义上说，对于我们“有
8、金有识”的目标客户群体而言，细节“神似”所带动的心理震撼可能丝豪不逊于大模样的“形似”的作用。六户型解析、优点： 家家朝南，户户向海，可谓“神州一绝”。（此处为本物业的最佳卖点）虽说是十年前的设计，但从现代的房型理念来说“大厅小卧”也充分的从本物业的细节中看出来，例如以D套单元为例：一楼的客厅极为方正，可谓是270度的超广阔视野，若大的30平米空间只有一扇进门（此种设计在当今仍为高手之作）从而使室内的总体设计更趋向人性化。登上2楼，扑面而来的是两套朝南的卧室，虽然浪费了有限的空间，但毕竟这是渡假别墅，享受是她最大的功能，谁也不愿意放弃观海的机会。纵观A、B、C、D套物业的总体设计，从房型上来分
9、析可谓是可圈可点，特别是A套的屋顶观景平台，她已经从第五立面上充分展现了本物业的通透性，成为整个小区的一个亮点。2、缺点：当然，本物业的缺点是无庸质疑的，以下一一列举 窗框太小 本物业的最佳卖点是海景，那当然少不了大面积的无框 落地玻璃，但整个小区几乎没有这种设计，只有D、C套还象征性的装有框架式的茶色落地。建议尽量打开原有墙 体，使之达到最佳的观景效果。阳台太小 整个小区的阳台，最窄处离墙体只有50厘米，影响了整 栋别墅的外观和实际的使用功能，阳台是人们在茶余饭 后的另一处休闲的地方。建议加宽阳台。 卫生间太小 从现代的居住理念来讲，一个舒适、宽敞的卫生间是必不 可少的，特别是主卧室的卫生（
10、在上海的一些别墅中主卧 室的卫生间面积往往有14平米）。但根据本物业的具体情 况来看，要达到这种标准是不可能的，所以只有尽可能的 在原有的建筑基础上进行修改。 餐厅太小 民以食为天，谁也不愿意在一个狭小的空间里与家人朋友 一起享受着中华美食，因为本小区所有餐厅的面积都不超 过7平米（按照人体功学标准为6人桌10为平米）没有更衣室 作为一套高档的海景别墅，应该有一套与之相匹配的主卧 更衣室，整个小区72套物业，没有一套设有更衣室，这 应该说是一项不可忽视的败笔，希望在这点问题上要引起 重视，要是碰到一个真正的慧眼英雄看出这个破绽，那起 到的负面影响是不可小视的。七案名建议夏都 棕南海案名应是产品
11、形象定位的精炼浓缩，本案的形象定位灵魂应超越物业表象上的形似，提升至蕴藏于物业表象之后体现“尊贵与浪漫”人性精神的神似，以吻合目标客户追求客户身份、地位的追求。由于本案是旧楼改造项目，市场抗性很大，同时本案售价在秦皇岛楼市行情中屋于价格不菲者，所以本案无案无论从总体形象到细节包装都力求高品质，高档次感。唯有突显出以上两点，才能彻底改变本案旧的恶习劣形象，树立新的市场亮丽形象。继而使本案顺利突破市场价格阻力，达成良好销售目标。概而言之，对本案案名应作如下要求：1 良好的品质形象2 具有贵族气质3 具有浪漫的情调4 具有不可模仿性5 具有强烈的市场号召力6 要附合北京大款喜欢霸气的感觉7 具有市场
12、冲击力夏都棕南海”可以说是一个神形兼备的案名。“夏都”意为“夏天的首都”，此一含义将本案所处的地理优越性充分地表达了出来，因绝大多数的北京人都知道中国夏天的“首都”就是全国优秀旅游城市秦皇岛市下辖的“北戴河”。“棕南海”则很形象地描绘了一幅“棕树成林的浪漫海岸生活画面”。同时巧妙地与中央领导人居住的“中南海”谐音，将本案的档次与品质提升到了极至。“夏都棕南海”整体的含义就是：在夏季中央领导生活、办公区旁极具尊贵的浪漫海岸生活。八广告表现总纲：以自然海洋景观和与之相协调的海派建筑立面所具的尊贵与浪漫象征意义，引发目标客房群对本案深厚的文化底蕴与建筑人文价值的丰富联想。叠现开发商作为现代城市缔造者
13、，奉献具丰富内涵的建筑产品的开发理念：从“人营造建筑，建筑造就人”的理念出发，提示目标客户群：顶级住宅是别墅，顶级别墅是海景别墅激发客户潜藏于心的追求地位、等级与浪漫生活的心理需求：在天、在地、在海边，一所浑然一体天成的居亭，还是生命的本真享受壮阔人生，住海景别墅是无可争议的。九价格策略 (一).预期价格空间不同的目标客户阶层定位直接影响物业的最终总价接受水平。本案定位于“金字塔”消费的顶层。决定其购置物业的心理承受价格没有明显的上限。应该清醒地认识到，顶尖消费层仅指目标客户层的消费能力而言，即仅存在消费的前提，要将这一种消费能力在高价位基础上形成消费冲动力并最终转化为消费行为，关键是本案针对
14、主体目标客户群的消费心理所塑造的心理附加值能否被客户最终接受。基于本案针对目标客户阶层塑造的体现尊贵人文精神的形象定位超越了本案目标销售范围内竟争楼盘的单纯产品意义上的形象定位，在本案立体细节、服务概念、形象推广整合形成的强势情况下，本案根据房型所处位置、景观朝向的差异，极端最低、最高价在$900/-$1200/。(二).价格走势运用原则伴随整案操作，在产品内涵及形象定位的企划推广立意提升过程中，如何在$900/-$1200/的价格空间中，合理组织与运用市场导向的价格走势，以把握分阶段去化节奏、促动整案均衡圆满销售，将涉及以下几个原则：以高立意的企划推广所能形成的客户心理价位为主要参照：由销售部门作好客户信息反馈，理清分阶段推广后客户对本案的分阶段预期心理价位，作为分阶段价格设计的依据。由销售部门做好客户信息反馈，理清分阶段企划推广后本案有效客户的积累情况。在阶段供应量与阶段需求量呈良性状况的态势下，制定具体的价格上
