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1、南桥市场月报10年3月刊 目 录【热点关注】3【本月新政】5【业内动态】71一季度房企业绩72业内动态83投资收购9【土地市场】10【市场走势】181投资开发182全市商品房193公寓市场204别墅市场214.1独栋别墅224.2联体别墅234.3叠加别墅245办公楼市场256商业市场277厂房市场28【区域公寓市场研究】291区域公寓市场供求走势分析292区域公寓市场细化指标研究30【热点关注】关注1：78家央企退出房地产市场国资委3月18日召开发布会称，除16家以房地产为主业的央企外，还有78家不以房地产为主业的央企要加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后退出房
2、地产市场。同策观点我司认为，央企虽大，但对于中国的房地产市场来说，他们只占很小的份额，他们数量虽多，但资产总额仅占15%，销售收入仅占14%，利润仅占6%。即使78家央企最终退出，但仍然可能通过与关联企业合作、资本项目运作，作为幕后推动者继续在楼市隐性存在，继续用与民争利的方式左右楼市走向。关注2：国土部拟收紧联排、叠拼别墅用地供应近日，在国土部密集调研全国供地、用地整体情况的同时，一项关于别墅、大户型项目供地用地的分项调查也在同步展开，下一步将对别墅定义做进一步的详细修订，有望在此前高度、容积率两方面限制外，增添套型、面积等多方面限制内容，不排除将联排、叠拼等项目包括进来。同策观点这是国土部
3、至2003年以来，第四次叫停别墅用地供应。国土部早在2003年已经发布紧急通知，首次提出“停止别墅类用地的土地供应”，此后又分别在2006年5月、2008年1月下发关于当前进一步从严土地管理的紧急通知、关于促进节约集约用地的通知，重申，全国一律停止别墅类房地产项目工地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。我司认为，本次国土部对别墅定义、户型、面积上作出详细规定的举措，相比前三次，严厉程度有所增加，但对别墅供应的限制力度仍然有限，别墅类项目短期内会“坐地涨价”，但长期看，均价涨幅将恢复平稳。关注3： 住房用地供应计划编制公布前，暂停住宅用地出让3月24日，从国土资源部获悉，各地供地计划要在4
4、月5日前上报国土资源部和抄报驻地国土督察局。各地在上报住房保障用地和供地计划之前，不得出让住房用地。而在上报的住房用地计划当中，各地务必把保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不得低于住房建设用地供应总量的70的供地要求，分解落实到拟供宗地。同策观点在用地计划编制完成前不许出让住房用地，短期内此调控相对严格，但供应比例能否实现，关键在于地方政府能否认真执行计划，“政策地”能否全部流向市场。而更大的问题在于，那个占到大头的”70%“用地供应计划会否在今年全部投入市场，才是影响全年土地乃至楼市的关键。关注四：四大行均收紧房贷政策 首付两成利率8折中国农业银行近日下发文件，4月1日起，将
5、首套房贷款利率由7折调高至8折。至此，四大国有银行均已收紧首套房首付2成利率7折的优惠政策。其中，中行、工行、农行已明确取消7折利率优惠，建行需首付4成以上利率才能打7折。从4月1日开始，若首付2成，工行执行利率8.5折，建行、农行执行利率8折，若首付比例更高利率可略降。中行则是将首套房贷款利率调高至8.5折。同策观点7折利率优惠取消，对非投资购房的工薪族压力增大，而投资客受影响较小。在目前的资金状况下，投资客最关心的不是银行的利率，而是放贷的额度，“只要能贷得到款，对利率的变动并不会太在乎。”这一措施，“打击面”会殃及刚性需求，甚至形成“投资投机需求”对“刚性需求”的“挤出效应”。 【本月新
6、政】 3月中上旬召开的“”主要围绕土地招挂牌制度、保障性住房、二次房改、物业税等问题进行商论。讽刺的是，结束后的第一天，央企却在北京连拿三个地王，这与要求抑制房价过快增长的精神背道而驰，于是一系列针对土地市场的各种细化执行政策接踵而来。78家央企被勒令退出房地产行业，意味着这些央企以后将被取消进入土地拍卖市场的资格；土地首付款和缴清期限进一步收紧，上海等城市甚至要求在一个月内缴清全额土地款；土地清查力度进一步加大，闲置土地被频频收回。除土地环节政策频出外，商品房信贷政策也进一步收紧。4月初四大行已取消首套房7折利率优惠，统统上调至8折以上，打击面不仅殃及刚性需求，甚至形成“投资投机需求”对“刚
7、性需求”的“挤出效应”。 政策“二次房改”列入人大会议正式议案3月15日，二次房改列入人大会议正式议案，议案的核心内容：确立住房是准公共产品，由政府主导提供房屋住房服务，供应对象是占城镇人口60%左右的中等收入家庭，根本目的是解决夹心阶层的住房问题。概括起来，就是“三种住房制度，三类供地方式，三支队伍参与”(三三制)。温家宝-2010年政府工作报告3月5日，在十一届全国人大三次会议开幕上，国务院总理温家宝作2010政府工作报告。 报告内容包括以下几点：1) 继续大规模实施保障性安居工程； 2) 继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进
8、度。 3) 物业税相关内容未列入政府工作报告。信贷政策四大行上调房贷利率优惠至8-8.5折4月1日起，中国农业银行总行已下达文件，要求将首套房贷款利率由7折调高至8折。目前，中行、工行将首套房贷利率调高至8.5折，建行与农行均实行利率8折。银监会：严控农村金融机构房地产贷款风险银监会3月18日发文要求，国内农村金融机构应严控地方融资平台、房地产和产能过剩贷款等金融风险。通知称，农村金融机构要严控信贷资产风险，全面评估和有效防范地方融资平台、房地产和“两高一剩”贷款风险。同时，严控各类案件风险，建立严密内部防控体系，确保案件“双降”。 土地政策国土部发布关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知
9、3月10日，国土部发布“国19条”。通知对土地出让的各个环节制定了更加严格和细致的要求。其中要求确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%；同时要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地；土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%；严格土地出让合同管理，合同签订后一个月内必须缴纳50%的首付款等一系列要求。国土部:供地计划未公布前各地停止出让住房用地3月22日，国土资源部明确要求2010年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地。另国土部计划在房价上涨过快的
10、一线城市和部分二三线城市试点推广“综合评标”、“一限多竞”等招拍挂制度完善改革措施。78家央企退出房地产市场国资委3月22日对外公布消息说， 78户不以房地产为主业的中央企业，要加快结构调整步伐，15个工作日内制订有序退出的方案。财政政策财政部再次明确首次购房契税优惠政策3月31日，财政部发布首次购买普通住房有关契税政策的通知，通知再次明确了首次购买普通住房契税优惠政策的问题。通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。【业内动态】1一季度房企业绩百强代表企业首月销售势头良好一季度，万科
11、以145亿元的销售额继续高居各大房企榜首，但是销量榜首的位置则被恒大跻掉，恒大以129.5万方、高出万科11.5万方的优势成为销售冠军。在行业竞争不断加大的情况下，此次有不少“新面孔”也晋级到排行前20的行列中来，如越秀地产、重庆金科、保利香港以及大连万达等都是首次上榜。一季度房企销售面积排行榜一季度房企销售金额排行榜排名企业名称销售面积 （万）排名企业名称销售金额（亿元）1恒大地产129.51万科集团145 2万科集团1182恒大地产85.33碧桂园101 3绿城中国78.7 4绿地集团96.5 4中海地产76 5保利地产88 5富力地产75.56世纪金源84.4 6保利地产75 7中海地产
12、65.9 7绿地集团70.6 8富力地产63.3 8碧桂园60 9中信地产48.5 9大连万达56.9 10雅居乐集团48.2 10中信地产53.5 11大连万达45.8 11雅居乐集团5312绿城中国41.3 12龙湖地产45 13福建融侨39.5 13世纪金源44.7 14重庆金科38.5 14越秀地产40 15保利香港37 15首都开发37.2 16世茂房地产34.2 16远洋地产36 17龙湖地产33 17华润置地32.8 18华润置地31.518世茂房地产32.1 19远洋地产30.3 19福建融侨31.220越秀地产26.6 20重庆金科29.3 2业内动态万科去年营收488.8亿
13、 再当全球销售冠军万科2009年实现营业收入488.8亿元，归属上市公司股东的净利润53.3亿元，较2008年分别增长19.2%和32.1%。净利润率较2008年回升，净负债率有所下降，为19.7%，总负债率则为67.1，每股净收益0.48元。佳兆业与海航置业签订合作协议3月1日，佳兆业与海航置业签订策略联盟框架协议，拟共同拓展内地地产市场。太古及兴业上海项目获中行80亿贷款中国银行已为太古股份旗下太古地产及香港兴业的上海大中里地产项目提供80亿元贷款融资，年期为13年。绿城2月收金10亿 新获上海天山路项目绿城2月份销售额约为10亿元，绿城以15亿元竞得上海天山路一商业项目，该项目位于上海长
14、宁区天山路街道98街坊，项目占地2.6万平方米，规划总建筑面积10.2万平方米，绿城占其中70%的权益。瑞安12.6亿底价竞得上海杨浦区地块3月5日，瑞安房地产以12.64亿元，竞标购得位于杨浦区商业综合地块五角场街道311街坊地块。原合生、恒大CFO加盟佳兆业 任职副主席3月8日，佳兆业再次发布公告，称原合生、恒大CFO谭礼宁先生已获委任为执行董事及副主席。 中国建筑投资60亿牵手株洲高新区中国建筑全资子公司中国建筑第五工程局有限公司于3月5日与株洲国家高新技术产业开发区签订战略合作协议，涉及总投资金额约60亿元。华润置地将投资300亿于商业地产项目3月9日，华润置地主席王印表示，华润置地未来数年将有6个商业项目落成，投资金额共计可达300亿元。台商华新丽华投资60亿南京建CBD新地标3月13日，由台湾华新丽华投资建设的南京河西新区地标性建筑-华新城开始动工。总投资预计将达到60亿元。 中信52.4亿加冕北京地王 单价超1.7万3月15日，中信地产以52.4亿元的总价夺得大兴区亦庄住宅及商业项目(X1-1B)地块，创下了北京拍地的最高总价。东百集团联手兰州市政府投资42亿建商务中心东百集团13日已与兰州市人民政府签订兰州市人民政府与福建东百集团合作建设兰州国际商
