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1、淮安世袭领地项目营销推广企划报告上海尚安投资咨询有限公司淮安世袭领地项目营销推广企划报告委托单位：淮安浩源房地产开发有限公司报告日期：二00三年八月二十七日(x 未经同意 不得采用)市 场 篇一、综述l 淮安地处苏北腹地，市境跨古淮河两岸，东接盐城，西毗洪泽湖，与泗洪、泗阳相连，南临扬州、泰州及安徽省，北与徐州、连云港毗连，京杭大运河和京沪高速交汇于此。目前的淮安市为江苏省省辖市，下辖清河、清浦、楚州、淮阴4区和涟水、金湖、洪泽、盱眙4县。全市面积10072平方公里，人口510万，其中市区建成区面积已达70平方公里、人口73万，淮安作为苏北区域中心城市的地位初步确立。城市交通便捷，不仅使淮安融
2、入上海经济圈，而且拉近了淮安与国内大都市以及毗邻空港、通商口岸的时空距离。l 根据江苏省政府提出的“把淮安建设成为苏北交通中心枢纽，苏北未来重要的、重大的经济中心”的战略定位而确定了“三淮一体”发展决策。实施“三淮”合一，实行基础设施、产业布局一体化，以实现优势互补、共同发展为目标，扩大城市规模、壮大城市实力、提高城市的承载力和辐射力，加快淮安市域的城市化进程，把淮安建成组团式特大城市。目前，这一城市规划正在付诸实施。l 淮安是新兴的工业城市，化工、冶金、烟草、机械、纺织成为全市经济的五大支柱产业。“九五”以来，全市国民经济持续健康发展，2002年实现国内生产总值375.02亿元，增长116。
3、人均国民生产总值近900美元。在岗职工平均工资9843元，城镇居民人均可支配收入7一五7元城乡人均储蓄存款2870元，市区居民人均消费性支出4958元。通过2002年经济数据指标比较和近年GDP增长走势来看，淮安市经济增长水平平均年递增12%左右，快于全国和江苏省经济平均增长速度，全市经济处于良性发展状态。但另一方面，这种增长水平与其经济基数较低有关，整体来看，淮安市仍为经济欠发达城市，人民生活水平相对苏南其他城市较低。l 据了解，2002年淮安市工商银行居民储蓄存款情况如下：单额储蓄在40万元以上的有27个；单额20万元以上的达到149个，多单累加20万元以上储户户数达5000多个。l 据统
4、计，2002年全市新发展个体工商户一八625户，新增从业人员29059人， 2002年淮安个体工商户数达16一八60户，从业人员3一五796人。l 2002年，全市销售额3000万元以上的私营企业达一八户，注册资金500万元以上的达55户，科技型企业达11户，获得进出口自营权的私营企业达一五户，通过ISO9000认证的达12户。可见，淮安的个体、私营经济已经具备一定的发展规模和经济实力，对整个社会经济生活的影响力也必将日益增大。这种经济类型的发展也会为房产市场积累一部分中高档消费客源。l 淮安目前已经初步建设成为江苏南北交通交汇中心、新兴工业基地、全国农副产品产、加、销基地、江淮平原的重要商埠
5、。进入21世纪，通过实施“三淮一体”城市发展战略，发展中心城市，目前淮安正以“苏北交通中心枢纽和未来苏北重要的、重大的经济中心”的战略定位加紧建设，推进市域城镇化进程。“十五”期间全市将要达到国内生产总值580亿元，人均GDP11200元的经济目标。二、开发区经济l 江苏省淮安经济开发区是1993年经江苏省政府批准设立的省级开发区，紧依淮安市区东侧，处于三淮一体跨世纪城市发展战略的核心位置。是规划建成后的淮安特大城市政治、经济、文化中心。l 开发区现有面积22平方公里，设有工业、高新技术、综合功能和居民生活四个功能区以及1.5平方公里的韩国投资园区。l 开发区交通便利、通讯便捷、基础设施配套日
6、臻完善，在6平方公里范围内实现了五通一平，基本形成了三纵三横的道路主骨架。优越的地理位置和投资环境吸引了包括美国、德国、韩国、新西兰、埃及、台湾、香港等国家和地区的外商来区投资。开发区工业经济发展迅速。目前已建成韩泰轮胎、宏丽化纤、新潮印务、华新纸品、一剪梅集团等一批工业项目，初步形成以化工、轻工、纺织、印刷为主体的工业体系。 开发区计划用今后三年左右的时间，基本建成外向型、多功能、现代化的新城区框架，基本建成工业、商贸和高新技术产业为主体的经济结构框架，建设成为淮安对外开放的示范区、高效益的经济区、高新技术发展区和现代化的新城区。l 进入2003年，开发区建设进一步加快步伐，今年2月，经济开
7、发区2003年第一批20个招商项目同时开工，总投资额达到6.46亿元。20个项目同时开工，说明了淮安投资环境的改善，说明了开发区对投资商吸引效力，也预示着开发区发展前景的美好。三、城市规划l 根据淮安市城市总体规划布局，淮安将逐步构筑起“两组团(主城组团、楚州组团)、双中心(主城主中心、楚州副中心)”的城市布局结构。这一布局结构将结合“城区东扩，中心东移”的发展策略，加快主城区与经济开发区的衔接，将水渡口地区建成新淮安的行政、信息、金融、商贸、文化、休闲娱乐中心。同时加快高新技术开发区的园区建设以及古运河和世纪景观大道两侧沿线的规划建设。钵池山公园规划钵池山公园规划范围东起南昌路，西至水渡口广
8、场及翔宇大道，南起珠海路，北至和平东路。公园用地总面积约1.0平方公里，其中水面约46公顷。该公园规划设计将采用竞选邀标方式，将于近期投入开发建设，预计在2004年底建成。四、房地产发展状况1、房地产开发情况据调查统计资料显示，目前淮安市区（包括楚州，淮阴）现有在建和拟建的房地产项目102个，总用地面积6200多亩，总建筑面积600万平方米（其中包括已经和相关部门签约，正在洽谈的项目用地面积3700亩，可建商品房360万平方米）。按用地布局分，属新区开发项目11个，总用地1404亩，可建商品房108万平方米；属于旧城改造项目91个，总用地5857亩，可建商品房488万平方米。按建设进展情况分，
9、建设手续基本办结已开工项目57个，总用地2320亩，可建商品房一八9万平方米； 已取得土地使用权证书或签订土地出让合同的拟建项目21个，总占地面积1456亩，可建商品房163万平方米；已取得建设用地规划许可证，但未办理土地出让手续项目9个，总用地面积640亩，可建商品房57万平方米；已给定规划设计条件，正在做可行性研究的项目一五个，总用地1644亩，可建商品房194万平方米。按照近两年房地产开发情况，市区（包括楚州、淮阴）每年开发用地约900亩左右，商品房竣工量85万平方米左右，至目前已办过建设用地规划许可证的项目总用地达4400多亩，可建商品房达400万平方米，足够开发四到五年时间。目前市区
10、房地产开发用地出让价格每亩为2060万元之间，价格差别较大。2002年市区完成住宅建设施工面积一五0万平方米，同比增长7.9%，其中新开工78万平方米；2002年全市竣工面积88万平方米，同比增长11.5%；2002年全年完成商品房销售额11.04亿元，同比增长47.7%；市场表现出良好的消费潜力。2、房地产销售情况随着住房公积金制度的不断完善，金融对住房消费的支持不断提高，全市住房一级市场销售良好，二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。2001年全市可供销售商品房面积59.3万平方米，销售48.5万平方米；二手房交易面积40万平方米，经租赁备案的出租面积12.9万平方米，初步形成了新建商品房增
11、量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的格局。2002年1-4月，全市商品房屋销售面积一五.9万平方米，同比增长61.2%。其中住房销售面积一三.9万平方米，同比增长55.1%；商业营业用房销售面积2万平方米，同比增长1.3倍。商品房销售收入24065万元，是上年同期的2.4倍。2002年1-10月，住宅销售额累计增长11.8%。另据国家统计部门的资料显示，2002年江苏省城镇居民户均购房款为8109元，人均2616元，在预计消费总额中约占30%，江苏人平均买房支出全国第一。全省房地产市场整体抬升，无疑也拉动了淮安市的房地产销售。结论通过淮安市房地产市场供求状况的分析，可以看出，尽管淮安
12、市目前可供开发的房地产地块相对较多但每年的供应量和消化量基本合理，商品房空置率相对全国水平也较低，说明淮安市的商品房市场具有相应的消费能力。在可供开发地块较多的情况下，如何把握单个个案的供应和消化，主要的应取决于项目的市场定位，只要市场定位准确，抓住相应的消费客源，就能达到预期的项目开发目标。通过市场调查，我们发现在淮安市场上，多层住宅占据市场绝对优势，尽管其客源面广泛，但产品同质性过于严重也将影响其后期销售。因此，在具备条件的适当地点和时间，开发适当规模的非同质产品将是成功打入淮安房地产市场的一剂良方。3、房地产市场分析（1）产品总述产 品总 述多 层市场绝对主导产品、接受度高、推案量过大、
13、市场竞争激烈。且价格突破困难。单价和总价较低者去化好，高单价高总价去化困难。小高层市场次主流产品，推案量不大，市场接受度和去化情况尚可，如新世纪城市花园已基本售罄，后期此类产品规划将会增多。高 层住宅市场基本没有推案量，市场接受程度未知，开发风险大，发展商一般不做尝试。别 墅市场非主流产品，推案量不大，主要集中在比佛利花园，市场竞争程度较小，一期单价突破2400元/平方米，去化情况良好。后期此类产品市场推案量会有所上升。淮安市房地产整体开发水平相当低，开发商的实力也普遍较弱，别墅、低层花园洋房和小高层高档物业的出现，标志着淮安楼市的新气象，别墅、低层花园洋房等高档物业的发展将使得淮安房地产市场
14、供应结构趋向合理。（2）价格总述近二年，淮安市商品房价格上升较快，1999年市区商品房平均价格不到800元/平方米，2002年初已经上涨到接近1200元/平方米左右，2002年全市商品房平均售价一五一三元/平方米，住宅商品房平均售价1176元/平方米，上升10.3%。淮安市的房价上涨基本上是合理的，因为其与GDP的增长速度和居民收入相吻合，整体来看，淮安的房产市场处于一个较为合理发展的阶段。目前淮安市区商品房最低价为1100元/平方米（幸福新苑）；最高价位2600元（比佛利花园），其二期推出的部分双拼别墅单价超过2800元/平方米。根据全国房地产市场的宏观发展趋势及淮安市政府推出的一系列政策，
15、包括土地拍卖政策、市区房地产开发总量控制政策等情况分析，今后几年，淮安市商品房销售价格每年应该有8-10%左右的增长空间。（3）市场总体需求2002年年末，城镇居民人均住房面积一三.2平方米，比上年增加0.14平方米根据城市发展规划，到2005年，淮安市区城镇居民人口将达到85万人，2010年达100万。2005年新增城镇人口12万人，按人均居住面积一三平方米计，按照一五%公摊系数计算，估计约新建住宅一八0万平方米；到2010年新增城镇人口27万人，估计约新建住宅万410万平方米。即平均每年至少要有50-60万平方米的供应以及消化量。城市化进程加快，为房地产开发带来新的契机，淮安市平均每年有4万农村居民转为城镇居民，城市每年约扩大4平方公里。大规模的旧城改造也为房地产开发带来机遇，2001年全市拆迁50万平方米，2002年拆迁100万平方米，2003年计划拆迁100万平方米，其中60%为居民住宅。（4）去化总述淮安整体房产市场销售状况良好。从市场来看，精简二房（80-90 M2）和三房（110-一三0 M2）去化相对较快部分；价格在1700-1900元/平方米的中高价位项目销售情况较好；特殊产品个案去化相对较快，典型个案如：比佛利花园、新世纪城市花园小高层；品质高、景观规划好、附加值和性价比高的楼盘受到消费者的青睐，典型楼盘如：益兴名流花苑
