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1、产品打造建议,远洋LAVIE,选取区域内标杆项目分析借鉴,在社区打造、外围等方面与区域整体气质相符,埃力生 商厦,待售房源全部为独栋别墅 产品风格：新中式创新风格，院落之间共用一个墙体，2-3栋连在一起，是其项目一大亮点之一。 主力户型面积为：500-800平米 建筑设计：采取前2后3的建筑形式 入户方向为2层建筑 花园方向为3层建筑 部分房屋有地下层 层高：花园层层高4.5米 入户层层高4.5米 卧室层层高3.6米。,规划设计：,区位交通：,区位：九章别墅项目位于首都北京朝阳区，紧邻机场高速，位于机场高速东苇路（原苇沟）出口南侧。 交通：距离三元桥9公里、距离首都机场7公里、10分钟即可到达
2、城市核心的黄金地块，交通条件十分便利。,“独立、隐逸”，八十一栋，藏于四百亩原生林之间，既有天然屏障的无形遮护，折墙、院墙与院门也形成了绝对私隐。 庭院设计中，九章打破了别墅的传统对称原则，将前院、侧院、后院形成自然层叠的格院，给人以更舒缓的融合感。不同于西方园林突出建筑主体的方式，九章更讲究借景，交相辉映，真正将“界之所及于园”应用于设计中。,建筑的檐口采用砖、石、铜糅合而成，铜板、石材层、砖斗拱、雕花内嵌组合； 露台，玻璃护栏、瓷艺扶手、琉璃点缀。 外墙主材之一红砖，手工拉坯陶土砖。采用十余皮红砖循环双向反挑，独创“砖斗拱”之形； 外墙主材之二石材，取材于沉积岩，整体外墙采用开放式干挂体系
3、； 外墙主材之三复合蜂窝铜板，该材料为铜板、蜂窝铝板、不锈钢板的复合体，用以解决冷金属加工过程中出现的不平整现象，以及增强外装饰墙体的刚度。 九章在别墅空间设计上不追求一味求大、过分夸张，摒弃过度所带来的冰冷和不舒适。,建筑精髓：,待售产品：最小户型770平米（产权面积505平米）。 售价：4000万/栋起（产权面积单价：7.9万元/平米；全面积单价：5.2万元/平米） 地下室：半地下室，酒窖、健身等功能空间算产权，设备用房及车库不算； 交房标准：毛坯，院子精装； 赠送：车库、阁楼、露台； 建筑风格为红砖、石材两种风格。,建筑设计：,产品亮点：,交通条件： 项目位于朝阳区首都机场高速苇沟出口；
4、 距离中央别墅区车程10分钟； 距离东北三环（三元桥）14公里，车程15分钟； 距离首都国际机场11公里，车程15分钟。,建筑用材：外立面干挂石材/德国GUTMANN68门窗系统/紫铜包木入户门，德国纯手工定制/特立陶瓦 建筑风格：意、法、英新古典式风格 园林设计：北京易景道景观设计工程有限公司 园林风格：欧洲序列情境园林，细节丰富 功能分区：随坡地起伏形成四组湖景 园林面积：15万平米人工湖、30多万平米集中绿地、平均1000-2000平米的庭院面积 树 种：3000株原生乔木,临湖岛屿式组团设计，各岛屿相距20米以上，独立成景，户户临水。 前二后三坡地设计，一期楼体组团内间距约7-14米，
5、组团间距可达17-21米。,远洋LA VIE的五项世界领先智能安保系统： 360度环绕监控系统，可调控模式全监测安防。户内采用幕帘探测报警器，并配合烟感，燃气，一氧化碳探测器，手动报警按钮，通过智能家居及火灾报警系统实现实时监控报警，以实现了真正的360度实时全景监控； HONEYWELL智能家居系统，点亮智慧生活。集安放功能、远程控制功能、对讲功能、数字化GPS等功能，以智能引领生活，以科技倡导未来； 车行智能电控系统，蓝牙车辆识别。意大利道闸，配合蓝牙对卡基数，在15米距离内均可通过无限车标、标签识别仪、网控中心流水完成车辆识别； 德国BIFAR门禁系统，24小时把守门窗。德国BIFAR门
6、禁系统，帘幕式探测报警器，为每扇门窗配备24小时警卫，进行建筑外围监控； 自动报警消防系统，信息传送时间差保持1秒以内。火警侦报系统，在主要功能房间设烟感、CO探测器、燃气探测器等安全控制设备，信息传送时间差保持1秒以内，保证安全系统反应时间。,布莱姆宫地下1F 布莱姆宫首层1F 布莱姆宫2F,E1建筑面积：999.62，地上建面：635.69，花园层建筑面积为：364.03 首层13米的中庭与起居室双挑空设计，别墅符号强，强化空间感、增加仪式感，视觉冲击强； 设室内电梯，便利度高； 地下一层，层高3.6米，室内双车位、泳池、收藏室、游戏室、影音室等休闲空间丰富； 地上首层，层高4.2米，早餐
7、室与中西厨餐厅一体化，整洁、便利； 二层，层高3.3米，双主卧设计，步入式衣帽间， 落地窗，舒适度高。,项目亮点：,选取市场上标杆联排产品分析借鉴,【户型鉴赏】地下车库直接入户，空间尺度适度，功能齐全，别墅感强,地下一层,首层,二层,三层,客厅 层高4.85米,内庭院,家庭起居室,错层,【户型鉴赏】地下车库直接入户，空间尺度适度，功能齐全，别墅感强,地下二层,首层,二层,三层,H户型：312 地上三层，地下一层（层高7米，可改成两层）,内庭院,南院,偷面积,地下一层（业主自建）,偷面积,露台,本层全部赠送,地下一层,地上一层,地上二层,地上三层,餐厅挑空,私家电梯,室内错层,选取市场上标杆大平
8、层产品分析借鉴,户型面积：约220平米 售价：5.2万/平方米（精装标准：8000元/平米） 进深：16.9米 面宽：12.4米 入户电梯设计，保障主人安全性和私密性 进门玄关，中式礼仪，增加尊贵感 厨房中、西厨分离，优雅生活转换 主仆动线分离，彰显主人尊贵 主卧套大尺度步入衣帽间 储藏室功能使杂物妥善安放，人性化设计,望京金茂府： D户型三室两厅三卫,臻园： D户型四室两厅三卫,户型面积：约215平米 进深：18.6米 面宽：13米 进门玄关设计，增加仪式感，且符合风水 起居室有270度观景阳台，充分享受阳光和景观 两个南向卧室，舒适度高 书房与主卧关系处理得当，降低互相干扰的可能,户型面积
9、：约207平米 售价：5.8万/平方米（精装标准：10000元/平米） 进深：18.2米 面宽：14.8米 起居室大景观落地窗，独享阳光美景 进门玄关设计，仪式感强，符合住宅风水 私家电梯厅，彰显主人尊贵 三重礼仪空间，显示奢华感 主仆动线分离 收纳空间充分与墙体结合,远洋万和公馆： B户型三室三厅三卫,C03住宅A户型3室2厅2卫2厨 222.72平方米,户型面积：约222.72平米 进深：16.5米 面宽：12米 进门玄关设计，增加仪式感，且符合风水 厨房分中、西厨房，优雅生活随意转换 起居室有大观景窗，充分享受阳光 室内动线关系处理得当，符合生活习惯 书房位置设计合理，双开门设计，朝向主
10、卧和次卧，和主卧之间隔有洗手间，不影响主人休息还方便主人使用书房，更保护其私密性，从次卧一边进入，方便客人去书房谈事情又不影响主人休息。 衣帽间单独一个房间，除了收纳空间更舒适外，房间看起来更整洁。,户型面积：约300.59平米 售价：1.8万/平方米 进深：25米 面宽：12.5米 起居室大景观落地窗，独享阳光美景 主仆活动空间分离，动静空间分离，更加保护主人私密性。 厨房分中、西厨，优雅生活随意转换 书房和客厅相连，视野空间更开阔 三个阳台尽享阳光美景 两个卧室，少外界打扰,住宅D户型2室2厅4卫1厨 300.59平方米,平层价值提升建议,金地集团：四大产品系列之一“天字系列”金地天境,全
11、面超越区域价格平台，并实现可观销售速度，成为区域项目标杆与上海豪宅市场的典型成功案例.,城市远郊、传统别墅区、发展较慢 核心资源占有较弱、楼面地价较高 跳脱区域价格平台、快速走量,受益大虹桥枢纽站的便捷交通，佘山在分享“城市西进”所带来全新契机的同时，更成为企业高管等高端人士出入上海的最佳落脚之地。随着佘山周边高端配套的建设和陆续投入运营，“城市第一居所”已经成为现实。佘山成熟的高端住区氛围逐渐形成。,赵巷板块 赵巷板块规划集商贸商务、休闲旅游和生态居住为核心的现代服务业板块，其中赵巷国际别墅区规划占地面积8000余亩，政府前期规划为低密意向，板块低密氛围浓厚 新佘山国际住区 项目邻近上海唯一
12、4A国家级山水资源佘山，同时承接大虹桥的历史性发展契机，整体条件均好性强，但直接不占据最强势资源优势 交通 项目位于青浦嘉松中路6888弄，地处赵巷板块，距奥特莱斯、大润发仅10分钟车程，距大虹桥商圈15分钟车程，距离徐家汇商圈30分钟车程，自驾交通便捷，公交配套欠佳,区位,上海青浦区赵巷板块，属城市远郊，远望佘山，承接大虹桥的发展契机，逐渐形成高端居住区,高端配套云集 外围生活配套欠缺 社区外围的生活配套基本为空白，需要到临近的赵巷镇、泗泾或徐泾。,周边别墅项目众多 周边相邻几个别墅项目，凯迪澳澜湾与龙湖滟澜山2019年已交付入住，佘山成熟的高端住区氛围也逐渐形成,配套,周边拥有上海唯一4A
13、级风景区佘山，区域内商务及教育配套高端，别墅项目众多，但生活配套欠缺,2009年7月，金地以30亿元的代价，击败新鸿基、万科、龙湖等劲敌，一举将天境所处的赵巷地块收入囊中，该地块也成为当年土地市场的首块地王，折合楼面地价1.45万元/平方米。,指标,中等规模，高楼面价，有一定景观资源的中低容积率项目,享受型规划的“四六法则”人的时间分配 度假型酒店：20%私人空间+80%公共空间 市区公寓： 70%私人空间+30%公共空间 郊区别墅： 90%私人空间+10%公共空间 天境：40%私人空间+60%公共空间,设计原则：公共大于私有，重点打造公共空间 保障公共空间的尺度，放弃别墅、大面积庭院私有 强
14、调对公共空间的投入，包括独立的酒店区域、沿河资源、景观投入等 项目规划 四六法则 专属圈层酒店与平墅共同构成，公共空间主要集中在私人住区酒店及组团大堂上 组团规划 四大住宅组团，入口设计高规格的组团大堂，增进交流空间,规划,参考度假村的功能设置，采用平墅加酒店的组合和组团大堂演绎四六法则居住概念,楼层关系图,均独立入户；13各户均拥有地下室，45层为复式带空中庭院,一层二户，电梯入户 主、仆动线分离 十字户型布局，动静分区明确 360观景 全套房设计 空中前庭后院 全开启式“多折门” 双玄关、中西双厨及独立佣人房 约3.5米层高，16米超大面宽,户型,主仆动线分离，全套房设计，大面宽,主人线路
15、,服务线路,230平米户型解析：,一层一户 主、宾、佣三流线，尊享政要礼遇 天境超越所有平层公寓，将国会山的“政要通道”的设计运用与高端私人住宅中。独创佣人、客人、主人三种入户流线，佣人工作通道、客户使用公共电梯、主人则有私人“专梯入户” 私家空中泳池 开创性双十字户型布局，动静分区新格局 360观景 全套房设计 空中前庭后院 全开启式“多折门” 双玄关、双客厅、独立早餐厅、 中西双厨及独立佣人房 约3.5米层高，突破空间极限 约29米超大面宽，颠覆想象空间,500,3m*11m,户型,主、宾、佣三流线，尊享政要礼遇，私家空中泳池,500平米户型解析：,为追求极致享受，平墅的内部空间已打破经典
16、，因而由内而外，引发了建筑体型和符号的一系列裂变 以新古典主义为骨架，以现代典雅的设计手法表达建筑由内及外的变化，成为后新古典主义建筑的代表,风格,以新古典主义为骨架，以现代典雅的设计手法，打造后新古典主义建筑,外立面采用印度进口穆玛丽石材及产自新疆大漠的波斯金麻稀有石材混合搭配，干挂工艺，再配以厚重铝板。 Merry Wood（穆玛丽）石材，建筑外墙最顶级的石材之一，以印度出品为最佳。天境外立面下部石材全部实用穆玛丽干挂，在印度原地打造，厚达30mm，历久弥新。 波斯金麻石材，产自新疆戈壁荒漠地区，颜色呈米黄色，色差小，材质远优于一般进口石材。天境外立面上部石材全部采用波斯金麻石材。目前，天境是上海唯一使用波斯金麻石材的项目。 为了使建筑立面看上去更有立体感，上部石材还进行了人工“荔枝面”处理，即在光滑的石材表面敲打出微小的坑洞对增加立体感。耗时比机器加工高3、4倍，原料费加上人工费，石材外立面每平方米的成本高达数千元。,立面,采用印度进口穆玛丽石材及产自新疆大漠的波斯金麻稀有石材混
