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1、浅析企业参与城市一级土地开发的政策风险浅析企业参与城市一级土地开发的政策风险：未知 【摘要】随着中国房地产的快速发展，特别是近十年来，从单一型二级房地产开发逐步过渡到综合型城市片区开发；综合型城市片区开发从单一的地方政府平台公司运作逐步过渡到社会企业参与城市一级土地开发。企业在城市一级土地开发中取得了良好的经济效益和社会效益的同时，因一级土地开发的法律法规和政策的不健全，一级土地开发项目的运行遇到了不同程度的困难，也面临着一定程度的风险。本文通过对一级土地开发风险的认识，主要是政策风险的分析，寻求应对政策风险的防范措施，为企业参与一级土地开发业的风险防范起到抛砖引玉的作用。【关键词】一级土地；
2、开发；政策；风险一、一级土地开发的风险企业参与城市一级土地开发面临着大量的投资风险，风险点很多，主要有四大风险：政府信用风险、政策风险、市场风险和管理风险。政府信用风险主要指政府在项目投资合同签订、项目运行过程中，政府换届或人事调整导致政府执行合同不到位、甚至违背合同的风险。政策风险主要指因国家有关房地产开发、土地开发的法律法规政策变化，以及地方各级政府的土地开发政策变化所带来企业参与一级土地开发的风险。市场风险主要指国家宏观经济形势的变化对二级房地产市场的影响，从而传导到一级土地市场的风险。管理风险主要是指企业参与一级土地开发流程的复杂性和需要协调的关系纷繁复杂，导致项目在策划定位、规划设计
3、、产业招商、征地拆迁、工程建设管理等环节中的运行风险；一级土地开发要求经营管理人员须具备较高的城市运营素质、资源整合能力和综合协调能力，稍有运行偏差即可能带来项目的运行风险。正是这些风险导致了企业参与的一级土地开发项目运行遇到了不同程度的困难。政府信用风险是企业参与一级土地开发的风险关键点，政策风险是企业参与一级土地开发的风险难点，市场风险是企业参与一级土地开发的风险根本点，管理风险是企业参与一级土地开发的风险重点。项目运作面临的四大风险不是单一的，有时候是交织在一起的，相互关联，如国家对房地产市场的调控政策，既是政策风险，也必将带来市场风险，也会影响到政府信用风险。综合比较企业参与一级土地开
4、发面临的四大风险，一级土地开发的政策风险最不可控，可能会触及政治风险和法律红线，在很大程度上是影响企业参与一级土地开发项目运作成败的决定因素，是企业参与一级土地开发须重点研究和重点应对的。二、一级土地开发的政策风险根据一级土地开发的特点，结合一级土地开发项目运作流程的实际，一级土地开发主要在城市规划、土地利用规划、征地补偿、土地上市收益分配等环节容易出现政策风险，影响项目的推进。（一）城市规划的政策风险城市规划是城市一级土地开发核心价值的体现。我国现行的城市规划法和地方城市规划管理的规定和流程是规范的、明确的，多为程序性规范，但在城市规划的实质内容方面没深入规定。主要是因为城市规划具有很高的科
5、学性、合理性和技术含量，涉及先进的规划理念、城市定位、城市价值、城市发展方向等元素，既要考虑一定的前瞻性，又要考虑可操作性。城市规划的政策风险主要是指没经过策划研究或策划研究不够草率形成城市规划，以及经过深入科学策划研究，借鉴了先进规划理念形成方案后随意调整，这将必然大大降低项目的城市价值。（二）土地利用规划的政策风险有了科学合理的城市规划，土地利用规划力求尽可能实现城市规划的意图。符合土地利用规划，取得土地建设指标是一级开发的前提条件。土地利用规划涉及国家土地综合利用、统筹合理利用，影响国家的工业、农业和城市发展方向、以及环境治理等。土地利用规划的政策风险主要指形成的城市规划方案是否符合国家
6、土地利用规划，因国家土地建设指标的有限性，一般状况是先行城市规划，在项目推进中逐步争取土地建设指标；如项目土地规划推进无法取得土地建设指标，必将导致土地无法进行城市建设或城市建设违法，我国各地因此违法用地被处罚的案例不计其数。（三）征地补偿的政策风险项目符合了城市规划和土地利用规划，取得了土地建设指标方可合法进行征地补偿、旧城改造和拆迁安置。我国对于征地补偿有土地管理法和土地管理法实施细则，以及地方政府的征地程序及标准等规定，在程序上和实质内容上均有较为严格的规定，是公开的和公平的，也是相当完善的。但是在具体实施过程中，因为一级土地开发的规模较大、周期较长，一般是分期分块推进，跨年度跨区域，各
7、区域的征地补偿标准有差异；以及征地补偿标准又是在逐年提高的，涉及到被征地农民的生产生活，被征地农民又有较高的期望值；加上媒体断章取义的误导宣传，也给一级土地开发带来了政策风险。如2014年媒?w就捕风捉影的宣传国家将征地标准提高十倍，闹得全国沸沸扬扬，严重影响了正常征地补偿工作的推进。（四）土地收益分配的政策风险全国各地有相当一部分省城市颁布了企业参与城市一级土地开发取得土地收益回报的规定、办法，因土地价值上升土地收益大大超过预期，或其它原因，在项目推进中，或多或少会面临更高一级政府出台政策影响原政企合作一级土地开发项目土地收益分成约定，主要的政策风险是有的取消土地收益分成，有的限定土地收益分
8、成的额度，有的改变土地收益分配为固定投资回报等。三、一级土地开发政策风险防范措施针对一级土地开发政策风险的多样性，以及政策风险爆发时间的不确定性的特点，主要从如下几方面加强防范和应对：（一）增强风险认识，加强学习一级土地开发相关知识，提高应对政策风险的能力防范和应对风险的最好办法是认识风险、了解风险，从而重视风险，自觉想办法去化解风险。一级土地开发程序复杂，影响面广，一级土地开发是二级房地产开发的上游新兴产业，从事一级土地开发的经营管理人员不仅要具备专业的一级土地土地开发知识，熟悉一级土地开发相关的法律法规和政策，而且要掌握相当程度的二级房产开发的相关知识，具有将一级土地开发中的“土地”产品打造为二级房地产商抢手“商品”的能力和水平，同时也是今后的购房业主带来城市化的幸福生活方式。了解了一级土地开发流程，掌握了一级土地开发的政策风险，才能在一级土地开发的各个环节预先防范风险，从而推动一级土地开发健康发展，实现预期的经济效益和社会效益。
