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1、房地产去库存存在的问题和相应政策分析【摘要】房地产行业的库存压力对我国经济产生了一系列负面影响，在经济发展的新常态阶段，房地产去库存是2016年供给侧结构性改革的“五大任务”之一，促进农业转移人口市民化与新型城镇化是房地产去库存的核心内容。通过对房地产去库存过程中所遇到的问题进行分析，阐述了房地产去库存需要做到三个“精准”，最后总结了房地产去库存的途径并进行政策分析。 【关键词】房地产去库存 农民工市民化 三个“精准”一、引言在过去几年中由于开发商过度投资和房价过快上涨抑制有效需求，导致房地产业非意愿库存的持续上升，对我国经济产生了一系列的负面影响，加大了开发商回笼资金的难度，使得房地产业的盈
2、利能力明显下降。此外，高库存压制了房地产投资，加剧了经济下行的压力。高库存压力不仅对房地产行业自身的发展造成了拖累，而且还通过带动效应、预期效应和挤出效应对其他行业的发展造成影响。因此，房地产去库存是2016年我国经济工作的重要任务，各地陆续出台了降低首付比例、减免税费和利率优惠等措施，力图通过推进新型城镇化和农民工市民化来加大居民对城市住房的需求，缓解三四线城市房地产库存压力，促进房地产市场供求平衡。但有关政策在落实的过程中出现了许多问题，成为当前去库存所面临的巨大障碍。二、房地产去库存过程中存在的问题（一）新市民对房地产去库存的影响效果有限目前，房地产库存压力主要集中在三四线城市，这些城市
3、的商品住房供给大于需求，因此需要通过推进城镇化和农民工市民化来增加对城市住房的需求，但农民工是城市中的弱势群体，收入相对较低，对城市住房的购买力有限，单纯的政府补贴政策对他们的不会产生太大的刺激效应。（二）个人住房贷款利率下降的空间有限，刺激购房需求的效果有限各地出台的下调个人住房贷款利率的政策对房地产市场的需求有一定的刺激作用，但很难在长期维持对房地产市场的稳定需求，这就要求进一步降低利率，但在利率市场化和商业银行的借贷利差本就十分微小的情况下，个人住房贷款利率进一步下降的空间有限。（三）个人住房信贷产品的创新不足个人住房信贷产品较为单一，有些仍处于初期推广阶段或探索阶段，使得潜在购房者的可
4、选择空间小，很难引发潜在购房者对住房贷款的需求，因此，需要加强住房信贷产品的创新，扩大住房公积金的使用，为潜在购房者的进入创造条件。（四）二手房市场不完善虽然房地产去库存是针对新建住房市场，但是目前我国进入一个以改善性需求为主的房地产时代。改善性需求需要卖掉旧房买新房，所以如果要真正去库存，需要培育和完善二手房市场，使二手房交易更加便利、高效。同时政府层面要降低出售二手房的相关税费，使居民能以较低的成本由二手房市场进入新建住房市场，从而增加对新建住房的需求。三、房地产去库存需要做到三个“精准”第一，去库存区域要精准。目前我国房地产去库存的压力集中存在于三四线城市，而对于一线城市和热点城市基本不
5、存在去库存问题。由于一线城市的教育资源和发展环境优势，住房仍存在供不应求的态势，因此，要严格把控一线城市房价的进一步上涨，将去库存区域定位于三四线城市。第二，去库存目标人群要精准。房地产去库存的核心内容是进一步推进城镇化，因此“十三五”期间“三个1亿人”城镇化目标人群，再加上有自住型需求的现有城镇户籍人口，是去库存的目标群体。第三，去库存金融支持要精准。金融支持是落实去库存的重要保障，包括降低首付比例、减免税费和利率优惠等措施，在把握市场供求平衡的基础上，要防止个人住房贷款利率的降低而引发的过度杠杆化给金融市场带来的风险。针对房地产去库存的金融支持既要有效、到位，又要防止实施过渡引发金融风险。
6、四、房地产去库存的途径与政策分析（一）房屋拥有者和经营者合作去库存由于过高的房价和房屋租赁成本，一些企业的经营成本繁重，这是，如果在财税、税收方面进行一些政策调整，鼓励房屋的拥有方把房屋变成资本、变成股权，去跟经营者合作经营，这样也是有效的去库存。（二）去库存需要租售并举个人购买住房需要强大的金融支持，而且由于去库存的目标人群是推进城镇化进程中的新市民，购买力相对较弱，仅仅依靠出售新建住房去库存的方法是有限的。因此，真正要做到去库存就必须租售并举，鼓励居民在暂无买房能力的前提下通过租房来缓解住房压力。（三）房地产开发企业主动压缩投资减少市场供给开发商根据市场需求的变化及时压缩房地产投资、适度降
7、价以加快市场出清，加速资金回笼，推动房地产去库存。（四）政府实行宽松的货币政策与财政政策将加速房地产去库存化宽松的货币政策会提升居民消费需求，增加市场中可贷资金总量，而且通过降低存贷款基准利率也直接影响与购房者的借贷成本；在财政政策方面，通过降低或减免各项税率来提升居民购买住房的需求。五、结论在我国经济正处于由高速向中高速增长的新常态，需要加强供给侧结构性改革，而房地产去库存是今年供给侧结构性改革的“五大任务”之一。促进农业转移人口市民化与新型城镇化是房地产去库存的核心内容。在深入推进新型城镇化和农民工市民化缓解房地产库存压力的过程中遇到很多问题，为此政府要进一步放宽对个人住房信贷的支持政策并
8、加强信贷产品的创新，减小居民购房成本，提高新市民对住房的需求；有效做到三个“精准”，完善二手房交易市场，通过房屋拥有者和经营者合作和租售并举去库存。此外，房地产开发企业要主动压缩投资并减少市场供给，使市场供给逐渐地与需求相适。此外，政府可通过实行宽松的货币政策与财政政策加速房地产的去库存化。在制定政策措施加强城镇化居民群体增加住房需求的同时，还要严格限制住房投机，一是要防止投机行为而导致房价的快速上涨，而是防止住房投机过度挤占资源，对居民消费产生了巨大的挤出效应。参考文献：1彭兴韵，费兆奇.房地产市场寻求新均衡加速去库存J.上海证券报，2015（3）.2宣宇.关于房地产去库存的几点思考J，中国发展观察，2016（8）.3 徐平.应对库存高企的策略 J.城市开发，2014（10）.
