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1、鞍山【都市印象】物业管理服务建议书项目图片单位：鞍山万嘉房地产开发有限公司地址：鞍山市铁东区站前街14号电话：0412-5557039日期：2008年5月目 录1.0本建议书综合说明11.1建议书函11.2 前 言22.0物业概况与运作构想162.1 项目概况162.2 项目特点162.3项目运作构想173.0 物业管理前期（工程）顾问介入方案203.1目的203.2 物业管理前期（顾问）介入实施方案203.2.1物业管理前期介入时间及人员安排213.2.2 物业管理前期介入工作内容213.2.3 前期物业管理顾问工作各部细化224.0 物业管理服务实施标准264.1 物业管理服务宗旨264.
2、2 物业管理服务内容及标准264.2.1私人空间管理贵族订单274.2.2 公共共享空间管理影子管家295.0增值管理、服务的新思路316.0收费标准346.1 【都市印象】物业管理服务费收费标准347.0结束语35附件：36前期需提供的资料：36工程竣工后需提供的资料：37A. 1.0本建议书综合说明1.1建议书函致：鞍山万嘉房地产开发有限公司根据贵司【都市印象】项目的有关资料，现正式提交下述物业管理执行计划书。据此函，我公司兹宣布同意如下：(1) 我们将按照此执行计划书的约定，承担规定的责任和义务。(2) 如果贵公司同意由我公司实施物业管理的话，我们同意遵循本执行计划书的相应规定。与本建议
3、书有关的正式通讯地址为：鞍山市铁东区二一九路5号1-30 （君之家园西塔13楼）邮政编码：114000电话号码：0412-2233636传真号码：0412-22163631.2 前 言尊贵，这实在是一个抽象的概念，你当然可以将它理解为雪白大理石柱上，镏金镂空浮雕在阳光下闪烁的金色光芒，你也可以将它想象为玫瑰色锦缎裙摆游弋于百年香樟树地板上的优雅褶皱。但在“【都市印象】”项目中，我们将尊贵二字，诠释为一种无可描述的心情，这是一种时刻被尊重、时刻被瞩目的重视感；这是一种招之有声、呼之能应的迅捷；这是一种抬手即得、举步可至的随行；这是一种无微不至、无处不在、深入骨髓的舒适感；这是一种站在人生颠峰处、
4、胸怀万千却又虚怀若谷的博大悠游。在本方案书中，公司凭借先进的物业管理理念及模式，对本项目的特点与管理要求进行分析，提供合理有效的管理思路，制定出切实可行的管理架构、岗位配置及人员安排，以保证为本项目提供一种定位准确、操作性强、有针对性的专业服务。在当今物业管理服务中不仅需要良好的服务质量，更需要具有一套完善的符合业主需求的物业管理系统。追求卓越，利用科学系统化的维修保养措施；充分运用空间与设备以便适应当前的需求；确保物业服务的可靠性；营造一个舒适、温馨及尊贵的环境；满足物业使用功能，使各业主的不动产投资达到保值与增值的目的；将永远是我们所追求的目标。目前，我司已建立了一套完善的、行之有效的质量
5、管理体系，并不断借鉴和引进国际先进的管理模式，不断提高自身的服务能力及水平，进一步加强了企业在市场中的竞争力。我司本着“让客户满意”的原则作为企业的发展动力，充分展示公司的实力，为贵司提供值得信赖的物业管理服务。B. 2.0物业概况与运作构想C.D. 2.1 项目概况项目名称：【都市印象】地理位置： 占地面积： 万平方米。建筑面积： 万平方米。建筑风格：配套会所2.2 项目特点 【都市印象】作为中级住宅的场所，其购房业主的消费层次为中层，入住的业主可能是（各大企业的职工、追求时尚的年青人、收入隐定的中产阶级），对物业管理的需求层次和要求也较其它物业类型更时尚、更人性化。这就要求一支高素质、专业
6、化的物业公司与之相匹配，向全体业主提供高品质的物业管理服务。 为此，针对【都市印象】，我司将引入国际化的物业管理模式，尤其对该项目的开发量身定作了“管家式服务”的管理目标和承诺指标。 面对【都市印象】的物业管理服务需求的多样化，我们将服务需求概括为：基本服务需求、专业服务需求和特殊服务需求三大类，力求为业主提供尽善尽美的服务。 基本服务 是指维系建筑物及设备良好运转的物业维护服务，它是提供其它服务的基础和前提条件，在此项物业中，基本服务需求有：参与项目建设协调会、跟踪建设进度、向贵司提供今后物业管理运行方面的提议等。专业服务 是指凭借我公司强大的专业实力和广泛的分包商资源，能够提供各专业范围内
7、的各种服务。它包括：室内装修及咨询管理服务、IT设施的维护与保养、资产管理、智能化系统设备的维修维护等。特殊服务需求 是【都市印象】内的业主在方便生活、提高生活质量等方面可能提出的各种需求，内容有：健康咨询、家政助理、礼仪服务、社区活动、看护服务、房屋代租赁代出售、房产投资咨询、商品零售、商务中心等。3.3项目运作构想我们保证客户在不降低建筑物质量标准前提下获取最大价值和利益。从节能设计和降低物业管理成本的角度审核各系统状况、性能、功能和经济性，给予改进的策略建议。我们将提供策略性物业管理模式。策略层次： 物业整体管理计划和方案、生命周期成本分析、资产提升和利用计划（资产管理）、智能化系统的设
8、计、应急计划、业务补救计划等。战术层次：质量保证体系、运行计划和操作流程、客户服务体系、维修保养之定期审查计划（包括防火安全、健康检查-空气、水质、环境等、能源管理）等。我们提供的物业管理服务不仅侧重于策略和战术层次，同时在整个物业管理服务中始终贯彻实施国际化的最优方案。这不仅是特殊客户的需求，也是高品质物业管理的体现和保证。物业管理的运作将分成以下阶段： 产业规划设计阶段； 工程前期介入阶段； 物业管理实施阶段。根据目前掌握情况，制订总体运作构想如下：1、 组建一支精炼的专业化前期工程驻场队伍；根据该项目工程进度，物业管理前期工程驻场至关重要也必不可少。前期工程驻场便于物业管理公司掌握整个项
9、目工程规划设计情况，为后期管理打下坚实基础；同时也可在开发建设过程中针对物业功能及后期管理上的考虑向开发商提出建设性意见及建议，配合开发商工程监理以促进整体项目的销售。我司在前期介入方面有着丰富的实战经验，并有优越的人才储备，可派资深经理及经验丰富的工程技术专家前期驻场，提供专业化的顾问式管理服务。2、 建立与销售、企划、招商相关的物业管理服务模式；根据项目特点及销售定位，分析客户群体，在提供较高标准物业管理服务理念的基础上，建立与销售、企划、招商相关的物业管理服务模式并协助销售企划做好相应的物业管理服务标准的宣传。3、 打造一支高素质的专业化管理服务团队；高素质的物业管理团队是保证物业管理服
10、务质量的基础。我司有完善的培训机制，可为每一位管理员工提供科学系统化的岗前及在岗培训，保证各物管中心员工服务意识及专业化水平的不断更新与提高。如我司接管贵司开发的项目，结合项目地域特点及实际，将竭力打造一支高素质的专业化物业管理服务团队，增加物业的附加值，为【都市印象】带来物业管理服务的全新尊贵感受。4、虽然【都市印象】项目的物业类型综合多样，我们具有针对多种物业类型进行管理服务的实际操作经验。同时我们的优势还在于有着相当规模的知名的专业化合作伙伴，他们将成为本项目强有力的技术保障。E. 3.0 物业管理前期（工程）顾问介入方案F.G. 3.1目的为了配合【都市印象】项目的策略目的,保证物业前
11、期介入与后期运作的顺利进行,物业管理顾问公司在工程施工阶段提前驻场实施物业工程前期介入是必要途径也是关健环节。我司将在前期介入期间派出经验丰富的驻场高级经理、客服管家、专业工程师及环境、安全保障人员，全力配合贵司的前期策划工作和工程施工进度，保证贵司相关目标的圆满完成。满足业主需求和使用凭借物业管理专业人士的经验和以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题和缺陷，对项目的规划设计进行审视，对不适之处提出修改方案，优化、完善设计细节，减少规划设计上的问题或缺憾，提升物业的品质和形象。确保开发商投资有效性结合项目特点，从物业运维角度，根据日常维保建立的数据库资料，综合未来发展趋势，对配设的关键性设施
12、设备进行审核，以适当的前瞻性和切实可行为准则，针对性地提供增减设施的优化建议，为开发商避免不必要的投资浪费。实现生命周期成本最小化 审核确定的建筑、结构、机电设备等设计，综合可维护性、能耗及可靠 性和效率性，未来的可升级和替换性分析，评估物业未来运行成本，给与物业未来生命周期成本管理建议，节约长期运维成本，并可避免影响未来的日常运作管理 。 3.2 物业管理前期（顾问）介入实施方案前期顾问服务侧重于咨询层次面技术查核和生命周期成本分析。我们十分注重跟进“科技地产”的发展思路，不断探索自有工程技术与各种高科技地产技术的接轨、改进、更新和应用提高。针对结合了建筑物理技术与室内环境工程观念而采用的天
13、棚柔和辐射冷暖系统、置换式新风系统、可调式外遮阳系统、中央吸尘系统等技术达到的恒温恒湿效果；以及采用地源热泵技术作为中央空调的冷热源系统技术，统筹设计操作各类技术的后期运维效果和运营成本并制定出了切实行之有效的操作使用范围与操作规范。3.2.1物业管理前期介入时间及人员安排序号时间驻场代表人员构成数量1筹建阶段驻场经理，专业工程师，客服管家，环境、安全保障人员。待定2项目交屋前三个月在前期的基础上再增加：工程人员，客服管家，环境、安全保障人员。待定3项目交屋前一个月在前两个的基础上需增加：外籍客服经理，工程人员，客服管家，环境、安全保障人员，财务人员，行政人员，全面进场。待定注：可根据工程施工
14、进度来安排各岗位人员实际进场时间和数量。3.2.2 物业管理前期介入工作内容1、 成立物业管理服务机构2、 拟招聘所需员工并进行岗前培训，筹建一支专业的物业管理队伍；1) 草拟各级管理员工岗位职责及行为规范；2) 拟设各级管理机构及各岗位；3) 正式组建物业管理机构，全面筹备及运作前期物业介入工作。3、 多方联席会议定期召开由开发单位、承建单位及销售企划部门参加的多方联席会议，就项目的前期物业管理介入中发现的综合问题从物业管理方面提出建议。4、 财务准备1) 筹措物业管理前期办公费用；2) 建立完善的财务制度，拟定收费标准与收费方式。 4、工程顾问 1）建筑设计方案讨论；2）建筑图纸审核；3）与物业相关专业项目提出设计建议；4）设备选型；5）施工过程咨询。3.2.3 前期物业管理顾问工作各部细化1、物业项目管理组工作1) 专人负责与开发商及时沟通、接洽，确保前期物业接管方案的顺利进行；2) 制定并提交物业管理实施方案，经研究后与开发商确认、实施；3) 配合开发商的工程进度及销售企划宣传的需求，合理安排人员，并进行人员招聘、培训、考核等工作；4) 配合开发商做好物业管理服务的企划宣传工作，提供物业咨询服务；5) 做好工作进度表，并定期自审；6) 在交屋前定期向甲方提交工作
