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1、#小区项目营销策划初步建议一、市场基础调查分析（一）梁平概况梁平县位于重庆市东北部，地处重庆主城区与三峡库区的中枢地段，是重庆主城区连接三峡库区的交通要塞。梁平东临万州，南接忠县、垫江，西界大竹，北连开江、达县，素有涪达万“黄金三角区”之称，国道318线、省道渝巫路，广彭路，正在建设的达万铁路，渝万高速公路贯穿境内，梁平机场开通了广州、成都等地的航班，使梁平交通运输四通八达，便利快捷，成为重要的中转站物资集散地。梁平幅员面积1892平方公里，辖36个镇（乡），全县人口88万人，县城区面积4.8平方公里，总人口8.8万人，常住人口6.8万人。梁平县城区规划面积11平方公里，目前建设以“一主两辅”
2、为主，“一主”是将重点放在主城区的旧城改造上，“两辅”是新建火车站和安宁小区（占地1.7平方公里），预计在三年内，旧城区改建投入量在8亿元的基础上以每年3到5的幅度增长。（二）交通情况梁平县城的交通网络形成以“三纵四横”为主的城市格局，“三纵”即以北外环路、梁柚大道、梁山路为主干的城市道路，“四横”为以一至四横为支干的交通路网结构，由东、西、南、北街，双桂路，梁山路，北环路等组成。道路分布简单，交通较为方便。交通工具主要有自行车、摩托车、三轮车、出租车及公交车（1路、2路、3路、4路）。（三）梁平的主要机构及配套设施梁平的主要机构有县财政局、县地税局、县国税局、县法院、县检察院、县公安局、县建
3、委、县房地产交易所、县邮政局、县交通局、县水电局、县电信局等。配套设施有以下几方面的内容：文化教育方面：南华幼儿园、南正待幼儿园、县实验小学、梁山小学、屏锦中学、县红旗中学、文华电脑职业学校等。医疗卫生方面：县人民医院、县中医院、梁山中心医院、妇幼保健院等。金融机构方面：中国银行、工商银行、农业银行及农村信用社等。通讯设施方面：中国电信、中国联通、中国移动通信等。娱乐餐饮方面：双桂大酒店、银河酒楼、金海岸休闲城、金盾宾馆、富都宾馆、梁平影都等。运动方面：体育场二、商业网点及物价水平梁平城区商业网点目前主要集中于大众街、北正街、双桂路及北外环路等位置，以服装店、小型超市、餐馆、电器、五金商店、美
4、容美发厅、小型娱乐场所等为主，普遍规模较小，除位于人民广场的名豪超市相对较大外，其他地区多为临街店铺，商业设施类别较为单一，缺少支柱产业。从商业用房来看：梁平县城区大众街、北正街的商铺面积大概在1530m2，年租金大约在800015000元。双桂路的商铺面积大概在2060m2，年租金大约在500016000元。北外环路的商铺面积大概在2060m2，年租金大约在500010000元。其它非商业区的商铺面积大概在1540m2，年租金大约在20004000元。大众街、北正街等地区是梁平县的原始商业中心，其商铺的租金相对高，但由于该地区旧城改造的大量拆迁，让商业区向周围扩散，从而提高了其他地区的商铺租
5、金。而离商业中心较远的北外环路已形成一条装饰建材街，这样使其商铺价格相对较高且趋于稳定。梁平城区的物价水平及居民收入状况较重庆相比，相对偏低，根据对居民家庭月总收入状况的调查显示，高收入在每月20004000元左右，中等收入在每月10002000元左右，低收入在每月1000元以下，其中中等收入占主流。三、梁平房地产开发水平及市场前景目前梁平房地产市场开发水平基本介于重庆主城区9899年的水平，相比邻县垫江、万州等都稍有滞后，在项目的运作、施工过程的控制、市场引导、开发融资等多方面都还有待提高，并且梁平广大的消费者越来越成熟，购房越来越理性，加之炒楼为主要概念的消费形为在梁平尚不流行，所以对期房
6、的销售有较大的抗性，没有一套完善的、合理的开发控制程序肯定不行。而有鉴于开发水平不高，就需要引进外脑、外资，用先进的开发理念，丰富的市场运作经验，雄厚的资金后盾，对项目进行诊断、分析、提出符合市场形势的开发计划，再加以金融机构财力方面的大力支持，开发出市场需要的产品，为开发企业实现预定目标，尽快回收资金，赢取最大的开发利润等方面提供帮助和指导，以提高整个房地产市场的开发水平，造出更多人们喜欢的房子。虽然目前梁平房地产市场还显得不够成熟，诸多方面有待提高，但随着城市的建设，大规模旧城改造，达万铁路、渝万高速路等交通要道的逐步开通，与重庆主城区，与周边区县市联系的加强，以及一些有较高水平的开发商、
7、营销商对市场的激活和引导，金融机构对开发融资的大力支持、人们生活水平的提高，梁平房地产市场的潜力是巨大的，房地产市场逐渐升温，形成消费高潮指日可待。随着梁平县城城市建设的进一步加速，其房地产市场正表现出良好的发展势头，市场消费力较强，一方面体现在县城内存在大量初次置业者与周边乡镇购房者，以及打工回乡置业者到县城的购房群体；另一方面也体现在梁平县城内潜藏着二次购房改善居住条件的购房需求。如集团性购房（电信、邮政、政府机构等），因其一般没有自建集资房，而是与开发小区接洽团体购房，有较大空间。四、梁平重点楼盘及潜在项目情况调查分析（一）梁平重点楼盘调查1、梁平名豪商贸区梁平名豪商贸区由重庆名豪集团梁
8、平公司开发，曾经由上海荒岛房产工作室有限公司代理策划。名豪集团是集房地产开发、大型超市、星级酒店三大产业于一体的实力雄厚的综合性民营企业集团，连续多年被政府授予“重合同、守信用”单位，先后被工行重庆市分行、农行重庆市分行评定为AAA级（特级）资信企业，多次被重庆市评为“质量信得过先进单位”，被中国质量万里行组委定为“定点示范单位”。“名豪”被评为重庆市企业法人知名字号。2001年被评为重庆市第二届房地产开发企业“五十强”排名第13位。先后成功开发了永川、璧山、大足等城区商贸中心，现正在开发梁平等城区商贸中心。梁平名豪商贸区是重庆市目前最大的旧城改造项目之一，位于梁平传统的商业核心，商贸区点地面
9、积203亩，总建筑面积30余万平方米，总投资2.93亿元。拥有大小四十余栋建筑，其中六栋小高层，两栋高层住宅及商铺销售情况良好，其余多层住宅为回迁房，此外还有5000多平方米的名豪超市，18000平方米的超大休闲绿化广场及17100平方米的名豪酒店等，是梁平未来集金融、休闲、购物、餐饮、娱乐、电子通讯、酒店等多种功能于一体的标志性商贸中心。目前，该项目18000平方米的中心广场主体及小高层A2、A3号楼主体施工已完工投入使用.名豪大酒店的河流改道工作也逐步完成，至2003年底，除两栋26层高层住宅和名豪大酒店外，其余近40栋房屋主体工程基本能完成封顶。名豪商贸区住宅价格起价多层688元，电梯房
10、750元左右起，目前住宅的销售主要推出小高层，其总高12层，带电梯一部，四层以上为住宅，一梯四户，户型设计均为三房两厅双卫，面积分别为130.63、133.088，现已销售85，另外，26层高层住宅的户型设计为106169的二房二厅、三房二厅、大户型及跃层等还未推出。商铺面积均在2035，价格700016800元。付款方式灵活，可选择一次性付款（9.5折），分期付款或银行按揭付款。楼盘配套设施比较完善：入口大堂采用星级酒店式装修，24小时保安服务，双回路供电，配美国康明斯发电机，保证一级负荷供电需求，以及现代化智能系统（智能火警，自动二次给水，宽带网，可视监控等）。物业由该集团下属物业公司管理
11、，物业管理费为一月50元/户，购房者无需交纳任何税费，只交纳天燃气布网费2500元左右，此外为解决投资者的后顾之忧，由招商部为业主提供委托租售服务。2、祥和小区祥和小区由重庆荣誉房地产开发有限公司开发，位于梁平县城北部老商业区，建筑面积82000平方米，东邻县政府、南接北正街、西面体育场、北通一号公路，直至火车站，相邻航空机场，汽车站仅一百米距离。小区内设步行街、大型农贸市场，地下停车场以及各种档次商业、餐饮、娱乐场所，阳光小学大门与步行街相接，整个小区地理位置优越，人流十分集中，交通方便，商业底蕴大，文化氛围浓厚。小区整体展现现代化欧式风格，环境设计新颖别致,简 洁明快，建筑错落有序，色彩具
12、有时代气息，绿色园林遍布小区，小区内景观由街道景观、内院景观、滨河景观组成，改造后的北沙河流水潺潺，两岸绿树成行。为求建筑体系的完整、统一、庄重。在设计、造型、结构、用材等方面别具匠心，充分体现现代生活品味和消费追求。小区两条主要街道交叉与县城主街相通，步行街与商业广场连接，小区街道自成体系。住宅有十余种户型可供选择，面积在62.20136.22，价格660，商铺面积2040，价格5000-7000元/，现住宅和商铺销售都已近尾声。周边环境及道路系统整治尚欠佳，人气也显不足。付款方式有一次性付款（9.5折），分期付款及银行按揭付款。免交税费，于今年六月交房。小区引进专业物业管理，提供专业化与一
13、体化的物业管理和形式多样的物业服务，园艺、绿地、广场等公共设施全部指派专业人士维护和保养，24小时昼夜综合服务以及完善的安全服务。设置水、电、气、讯、视进户，开通宽带网络，物业管理费约0.25元。3、三峡风商业街三峡风商业街是由重庆三峡风企业集团万州巨龙房地产开发公司梁平分公司开发，由重庆兆丰营销策划有限公司代理策划销售。重庆三峡风企业集团是一家综合性、跨地区、跨行业的民营公司。集团拥有固定资产近2个亿，现有员工500多人，大专以上文化程度250人，专业技术人员150多人，其中有高、中级职称的30多人。集团公司成立五年来，已发展成为一个集房地产开发、民用天燃气经营、酒店经营和旅游项目开发为一体
14、的产业集团公司，分别在重庆主城区、忠县、梁平、云阳等地投资开发项目。这些项目规模宏大，立意新颖，文化内涵丰富，是现代理念与传统文化精华的有机结合。三峡风商业街总规划面积3.4万平方米（约50亩）总建筑面积近8万平方米，拥有商铺400余个，住宅400套，该项目地处梁平县城传统商业中心区（原五金小区），是县城东北西南区域、西北东南区域之间人流、车流、物流交往的必经地带和交汇点，是将中心商贸区城内各商业小区之间联接成一个功能完整的城市商圈的商业桥梁。该项目整个工程完工近半，现部分多层建筑已封顶，正进行外立面装饰和建设位于小区中心区域的15层高电梯房，电梯房1-4层为商铺，5层住宅起价建筑面积820元
15、/平米，套内983元/平米，最高价建筑面积1200元/平米，套内面积1410元。多层住宅起价630元，商铺面积1540，起价4000元，最高8000元。电梯房在打9折的基础上还可优惠5-7，多层住宅9折优惠,而商铺则可优惠9.2折.三峡风商业步行街销售情况不理想 ，住宅销售约50，商铺销售约30-40，据了解是运作上资金有问题，并且换迁房较多，宣传包装不到位，真正的销售高潮还未到来。4、万兴花园万兴花园是由重庆万兴房地产开发有限公司开发。该楼盘号称梁平县首家封闭式住宅小区，位于二横街与三横街之间，建筑面积48000平方米，绿化面积达到38。物业管理提供24小时保安、社区清洁、代订车票、医务护理
16、、上门维修等服务。户型从两室两厅到四室两厅，面积从105.48171.06可供选择，价格元520，现销售已近尾声。5、石马休闲广场石马休闲广场是由梁平县房地产开发总公司开发，曾经由成都汇丰营销策划公司代理策划，该楼盘位于二横街，紧邻石马山公园。石马休闲广场住宅总户数400套，门面约120套，现住宅剩余60多套，商铺余40多套，住宅价格中间楼层600元左右，而较高楼层约530元/,在此基础上可优惠7，每层价差约10元左右.商铺主要为30-40，售价30005000元，现已入住，入住率达85以上。付款方式为一次性付款或6成1年按揭，按季15支付，无物业管理费，免税费。6、鑫桂家园鑫桂家园是由重庆伟鑫房地开发公司开发，由重庆点金策划公司
