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1、当前房地产市场特征及房企应对策略自2010年1月26日“新国八条颂布以来，新一轮的房地产市场调控已持续了一年多，此次房地产市场宏观调控时间之长、力度之大、决心之强前所未有。我国是房地产市场宏观调控频发国家，各种不确定性因素和风险考验着房地产开发企业，因此需要对当前房地产市场形势有清晰的认识。一、当前房地产市场特征分析1.市场成交规模越来越小，房价初步得到了控制，局部已出现房价下降现象以上海、北京为例，今年上半年，上海共推出一手商品住宅房源537万平方米，环比下降18；成交量则大幅下降37，仅为385万平方米。同期，北京二手住宅网签总量为67962套，同比下降34.5。其中，6月二手住宅仅成交7
2、546套，成交量跌破8000套，创29个月来新低。市场成交规模的下降给房企带来的是资金压力，不少房企对旗下项目进行打折促销，以达到快速回笼资金的目的。虽然目前看来这是局部现象，但不可否认房地产市场已经出现房价下跌现象。2.土地市场方面，房企参与热情并不高，土地成交量逐步萎缩，极少出现“地王”或高溢价项目，多地频现土地流拍现象据统计，今年上半年，全国130个城市土地出让收入总额为7524亿元，同比下跌5.5。土地出让收入排名前十的城市中，出现下跌的5个城市全部为一线城市或者发达的二线城市，同比降幅最大的为北京，降48.32，降幅最小的为上海，降21.97；而上涨的5个城市均为相对欠发达的二线城市
3、。另据浙江的统计数据显示，2011年上半年，浙江省流拍的土地共计121宗，流拍土地约合4893亩，总占地面积共计326.23万平方米。其中，温州流拍的土地最多，达到30宗，流拍面积约1096亩。以往都是房企对土地的饥渴，而当前大部分房企资金紧张，对土地市场心有余而力不足。因此，市场上很少听见“地王”或高溢价土地出现，相反流拍现象频现。3.三、四线城市房地产市场受调控影响相对小于一、二线城市新一轮的房地产市场宏观调控多管齐下，最厉害的是大部分一、二线城市出台的限购令，使得投资需求得到了较好的抑制，在供应不减少的情况下，一、二线城市的成交规模急剧下降，房价也企稳下跌。而三、四线城市所受到的调控并不
4、如一、二线城市强烈，大部分尚未受到限购令波及。4.自住型为主的城市房地产市场受到的调控影响相对小于投资、投机型城市房地产市场据三亚市房地产交易管理所在2011年春节期间和6月底的两次调查显示，三亚市商品住房空置率高达近85，而三亚湾、大东海等海景资源稀缺片区商品住房空置率达到95左右。三亚为典型的房地产投资型城市，其房价也在2009年随着海南国际旅游岛规划的批复而得到极大的飙升，但是随着这一轮的宏观调控实施，目前整个海南的房地产市场已经出现量价齐跌的现象。相反，一些以自住为主的城市，由于城市化的进一步提升，居民收入的提高，在通货膨胀大势等影响下，在这一轮调控中其房地产市场却出现量价两旺的状况。
5、5.产品线为普通住宅、商业地产开发为主的房企受调控影响相对小于非普通住宅(本文专指别墅、豪宅等)开发企业从目前各房企的市场表现来看，差距越来越大。万科、恒大、万达等房企在本轮调控下表现相当优秀。原因在于我国的房地产调控主要目的是为了保障普通居民的住房需求，因此普通住宅受到调控政策影响相对较小。持有型的商业物业主要依赖租金回报，对市场调控敏感性较低，因此商业物业也是规避调控的一种较好选择。以非普通住宅为主的房企在本轮调控下集体表现不佳，主要原因在于其产品受到调控影响更大。例如绿城在杭州城西开发的西溪诚园项目由于受到90/70政策影响，设计时考虑了不少拼接户型从而达到大面积豪宅的效果，然而由于限购
6、的影响，此类项目(实质上是两套房地产权证)在目前限购下难以办出产权证，必然影响了其销售。另外，上海、重庆已开征的房产税从一定程度上说是非普通住宅税，虽然税负并不是很重，但象征意义远大于实际意义，对非普通住宅市场的冲击更大，也导致了以非普通住宅为主的房企受到的影响相对较大。上述几个特征可以理解为我国房地产市场调控的部分目标已经得到了实现。之所以说是实现“部分目标”，是因为目前尚未实现调控的主要目标居者有其屋。刚性需求在这一轮的调控中并没有因为房价的稳定(或下降)而出现购房压力的下降，因为首付款比例以及贷款利率都比调控之前大幅度提高。中央调控房价的决心毋庸置疑，从这一层面讲，房地产市场宏观调控这个
7、大环境还将持续。二、房企应采取的对策建议1.适当放弃高档住宅、别墅类项目，增加普通住宅开发或积极参与保障房建设高档住宅、别墅类项目虽然回报高，但也容易受到调控影响，导致房企现金流紧张甚至出现资金流断裂。随着保障房建设的逐步推进，市场焦点将从钢铁、水泥等上游受益板块转向开发商层面；参与保障房项目的建筑企业和房地产公司将有可能获得更多的政策倾斜，特别是融资和土地资源方面的支持，房企可以考虑参与保障房建设，加快项目开发周转。2.适当选择有潜力的自住型城市投资，慎重考虑空置率高、投资、投机型城市在房地产市场宏观调控一直持续的预期下，未来自住型城市仍然有较大投资潜力，其风险也相对可控。相反，空置率较高的
8、城市以及投资、投机型城市房地产市场受宏观调控影响较大，存在的不确定性及风险相对较大。房地产开发企业可以逐步进入一些经济活跃、空置率较低的城市进行投资。3.适当选择商业地产开发，同时避免盲目激进地进入商业地产持有类商业地产一方面可以为房企带来持续的现金流，另一方面可以避免上缴高额的土地增值税、营业税等流转类税费。因此，不少房企制定了进军商业地产的战略或者表达了进入商业地产的愿望。但是，商业地产开发在前期需要沉淀大量的资金，实力一般的中小房企在快速发展过程中本来对资金的渴望就特别强，如果投入过多的资金用于商业地产开发相当于增加了机会成本，势必影响其规模的扩大。而资金实力雄厚的房企可以择机开发商业地产，为自身降低调控风险做好铺垫。4.适当考虑品牌输出，渗透代建、咨询、中介等领域，拓宽利润来源目前，房地产业出现了一种综合服务行业代建，这种服务包括房地产前期、建设、销售等一系列过程，代建房企不需要任何出资就可以从中提取代建佣金。例如，绿城2010年下半年设立绿城建设公司，主要从事品牌输出，为政府及有土地没人力或有资金没人力的企业代建项目，从中收取管理费用。据悉，截至2011年6月绿城已获得约800万平方米的代建项目，预计销售700亿元，按照7的管理费计算，约可以获得50亿元的管理费，若扣除管理成本10亿元，预计绿城未来可获得40亿元的税前利润。齐婧/责任编辑
