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1、我国银行信贷对房地产价格影响的实证研究摘要：房地产业是我国的一个重要的基础性产业，其发展状况对国民经济发展起到了不可忽视的作用。但近些年来房地产价格的持续大幅增长对国民经济的稳定产生了不良的影响，房地产业中存在的诸多问题引起了普通民众和理论界的集中广泛关注和讨论。伴随着房地产市场逐步发展而产生了房地产银行信贷业务，房地产信贷额的逐年增长和扩大对房地产价格上涨有着推动的作用。文章基于房地产市场的局部均衡分析，通过单位根检验、协整检验和构建经典计量模型等计量经济学方法，实证检验不同形式的银行信贷对房地产价格的影响机制和影响大小。 关键词：银行信贷；房地产价格；协整检验；回归分析房地产是人们生活中的
2、一种必需品，而房地产业是现代经济发展中的主要产业之一，对国民经济发展、产业结构调整、人民生活水平提高均产生积极的推动作用。因此其发展状况对国民经济社会的健康稳定发展有重大的影响。我国商品房市场从20世纪发展至今，存在着房地产价格上涨过高过快，市场供求结构不合理等诸多问题。同时房地产信贷伴随着房地产市场的发展而逐步扩大，从理论和实际情况分析都对房地产价格有着密切的联系，我国信贷规模的扩张也被认为是推动房地产价格上涨的主要原因之一。房地产信贷是通过怎样的机制影响房地产市场的需求与供给，从而影响房地产价格的，就成为一个值得研究的问题。一、我国住房制度改革与房地产信贷发展的历史背景和现状分析我国房地产
3、业的实际发展起步于20世纪80年代，以1978年为分水岭，城镇住房制度主要分为计划经济体制下以配给制为主的福利住房制度和向市场经济体制发展的以市场化为主的住房制度两个阶段。从改革开放以来，国务院颁发过诸多住房制度改革的相关政策通知，探寻“住房商品化”的改革路径。到1998年，受到国内外政治经济形势变化的影响，我国的城镇住房制度改革步入加速发展的一个新的阶段，这一阶段的特点是住房分配的货币化改革。1998年国务院发布重要政策文件关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，明确规定停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。为了鼓励群众的购房热情，尽快改变房地产市场发展迟缓的局面，取消了对个人
4、住房贷款的规模限制，降低首付比例，放宽贷款期限，刺激了个人住房消费需求，加速了房地产市场，特别是商品房市场的发展。银行的房地产信贷业务随着住房制度的改革而逐步发展起来。张海英（2010）将房地产信贷发展分为三个阶段。第一阶段是从19982002年的宽松期，此时期内利率水平降低，个人住房贷款规模大幅扩张。第二阶段是20032004年的调整期，由于部分地区房地产价格涨幅过快，中央出台一系列调控措施，引导商业银行控制房地产信贷风险。第三阶段是自2005年至今的收紧期，因为上一阶段的措施未能有效控制房价上涨，房地产投资快速增加，因此中央通过提高利率等手段调节银行体系的流动性，抑制各地不断上涨的房价。但
5、总体来看，为了满足居民对房地产商品的正常自住性需求，对个人住房按揭贷款的限制并不严厉，其规模从2005年至今依然呈逐年上升趋势，总量从2005年的70877亿元增长到2012年的312112亿元，增长340%左右。房地产开发贷款也从2005年的34643亿元增长到2012年的152277亿元，增长幅度与个人住房按揭贷款相当。二、房地产信贷对房地产价格的影响机制分析（一）房地产价格影响因素张敏（2011）认为影响房地产价格的影响因素众多，总体上说可以分成市场因素和非市场因素，而市场因素又可以分为宏观和微观两个层面。总体来说，房地产价格的影响因素可以分为房地产内在因素、周边环境因素、经济因素、行政
6、因素、社会因素。房地产内在因素和周边环境因素属于非市场因素，内在因素如房屋的地理位置、外观设计、施工质量等，环境因素如交通、公共设施、居民素质等。行政因素包括土地使用制度、城镇住房分配制度、税收政策、金融政策等房地产相关的制度、政策、法规。社会因素包括消费偏好、人口数量、风俗习惯、城市化程度等等。以上这些因素，外加经济因素中的宏观方面，如国家及地区的经济发展水平，一般不易量化，或者指标比较难以选取，与房地产价格之间的关系较为复杂，本文中不予以详细论述。本文仅论述经济因素中几个主要对房地产价格有较为明显的影响的微观因素。1. 可支配收入收入是消费的基础。由收入效应可知，当收入增加时，消费者对商品
7、的需求也会增加，进而使得商品的价格提高。在国民收入的计算中，居民的可支配收入是决定家庭需求的一个重要因素。居民收入水平与房地产需求呈正向变动的关系。易欢萍（2013）认为，居民收入变化对房地产价格变化的影响是长期的，其影响程度取决于居民的边际消费倾向和现有的收入水平。一般来说，低收入家庭的可支配收入增加会用于基本生存消费，基本对房地产价格没有影响；中等收入家庭的房地产边际消费倾向比较大，可支配收入增加时会用于自住的房产，改善住房条件，因此会增加房地产的需求，进而推动房价上涨；高收入家庭的可支配收入增加主要会用于房地产的投资，从而也会增加对房地产的需求，提高房地产价格。2. 银行信贷与利率房地产
8、信贷是指银行对房产、地产和建筑业的生产经营发放贷款以及对居民购房、建房的消费性贷款。房地产信贷是当今世界金融业最活跃的传统业务之一，许多国家的住宅建设不是主要依赖政府拨款，而是运用政府采取减免税、放宽贷款条件等优惠政策，鼓励银行筹集融通资金扩大银行信贷规模，以支持住房建设和购买。房地产信贷依据贷款使用者的不同，可以分为房地产开发贷款和个人住房抵押贷款两类。房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款，又可根据开发内容细分为住房开发贷款、商业用房开发贷款、土地开发贷款和房地产开发企业流动资金贷款。个人房屋抵押贷款是指借款人以本人名下的房产作为抵押
9、品，向银行申请用于个人合法合规用途的担保贷款，用途包括个人购房、购车、消费、经营等多种用途，并按照合同约定期限按期分批偿还所欠本金和利息。个人住房按揭贷款的概念与个人住房抵押贷款的概念类似，区别在于前者的用途仅限于购买作为抵押品的该套房产使用，是一种专款专用的银行贷款，因此本文中讨论的个人住房方面的贷款指的是个人住房按揭贷款，而非个人住房抵押贷款。 银行房地产信贷的规模受到利率的影响，进而影响房地产价格。当贷款利率提高时，居民购买房产的还贷负担加重，无论是从自住还是投资的角度看，消费者都会减少对房地产的需求，使得房价下降；房地产开发商的成本增加，会减少房地产的供给，使得房价上升。因此利率与房地
10、产价格之间的关系取决于利率分别对房地产需求和供给方面的相对影响大小。3. 租金由于房地产的价值量很大，当需求者没有能力或者没有意愿支付其价格时，会有部分消费者选择租住房屋。房地产市场也由此可以划分为买卖市场和租赁市场，分别形成房价和租金两种价格形态。虽然房价和租金都由各自的买卖市场和租赁市场的供求决定，但是这两者之间有相互替代的关系，所以理论上讲租金的价格上升，房地产买卖市场的需求会增加，房价也会相应上涨。4. 房地产开发成本与开发资金房地产开发成本的多少会影响到房地产开发商获得利润的大小。在房地产开发过程中，一般都会投入大量的资本、劳动力、技术及其他要素，这些要素价格的变化会影响到开发成本的
11、变化。由于房地产开发周期较长，一般为一年左右，因此相关要素价格上升时，开发成本上升，如果当期房价不变时，可能会使得开发商囤积已建成的房屋，减少供给，而推动下一期的房价上涨。因为房地产的价值量很大，房地产开发资金支持了房地产商的资金流动和周转，当开发资金充裕时，开发商有更多能力负担开发成本的增加，因此房地产供给量会相应增加。（二）房地产的双重属性特征房地产商品不同于其他商品的特点，房地产商品既是一种消费品，也是一种投资品，具有实物资产属性和虚拟资产属性的双重特征。首先，房地产是满足人们基本生活需要所必需的居住生活场所，是一种必要的消费品，需求的价格弹性比较小，具有需求刚性。作为消费品的房地产主要
12、满足的是家庭的自主性需求，因为房地产的价值量很大，对于家庭来说是一项重要的实物资产，具有保值的特点。当房地产作为消费品时，具有消费品的一般特点，在房价上升时需求量会减少，而需求增加时会推动房价上涨。其次，房地产也是一种重要的投资品，是居民和企业的重要投资渠道之一。房地产具有耐久性和增值性，在保值的同时还有增值的功能，能获得价值量较大而且稳定的收益，是房地产成为一种虚拟资产的原因之一。当房地产以虚拟资产的形式出现时，它的定价方式与作为消费品的房地产定价方式有所区别。相比于房地产的当期价格，投资者对房地产价格的预期对需求的影响更大，当投资者预期房地产价格有上涨趋势时，投资性需求往往会增加，而需求增
13、加又会推动房价的进一步提高。（三）房地产价格形成的均衡分析1. 局部均衡分析（1）房地产需求曲线房地产商品的需求量可以看成是所有影响该商品需求量因素的函数，如房地产价格、收入水平、租金价格等，即以影响需求数量的各个因素为自变量，需求数量为因变量，建立需求函数，即Qd=f（P，I，R，G，C，EL）式中，Qd表示一定时期内房地产的市场需求量，P，I，R，G，C，E等代表影响市场需求量的价格、收入等等因素。为了研究方便，假定其他因素保持不变，只研究房地产价格对市场需求量的影响，于是需求函数可以表示为Qd=f（P）由于房地产具有消费品和投资品的双重属性，所以房地产的需求曲线不同于一般商品。一般观点认
14、为，将房地产作为消费品研究时，当房地产价格下降，房地产需求量会增加，而当其价格上升，需求量会减少，所以房地产价格曲线是向右下方倾斜，斜率为负的一条直线或者曲线；将房地产作为投资品研究时，当房地产价格上升，房地产需求量会增加，而当其价格下降，需求量也会相应减少，所以此时房地产价格是向右上方倾斜，斜率为正的一条直线或者曲线。张完定，贾金宇（2011）的观点是，房地产需求是消费性需求与投资性需求之和，在现实的市场中并不能有效的分离出这两种需求，所以房地产的需求曲线是一种特殊的折线形的需求曲线，如图3所示。（2）房地产的供给曲线与需求函数的分析相类似，房地产供给数量受到一系列因素的影响，如房地产价格、
15、土地供给数量、房地产开发成本、利率等，为了简化研究，假设其他因素是不变的，仅考虑房地产价格对房地产供给数量的影响，供给函数可以表示为：Qd=f（P）相比于需求曲线，房地产供给曲线的形状与一般商品的供给曲线相同，当房地产价格上升时，市场供给数量会增加，而当其价格下降时，市场供给数量会减少，所以房地产供给量与房价之间存在正相关的关系，供给曲线是向右上方倾斜，斜率为正的一条直线或者曲线。（3）均衡状态当房地产市场上的供给数量等于需求数量，且供给价格与需求价格相一致时，即达到了供给与需求的均衡状态。由于房地产供给受到可开发土地面积、城市规划、政策管制等方面的限制，供给弹性较小，而需求弹性相对较大。房地
16、产作为完全消费品时的供求均衡状态如图4所示。但由于房地产同时也具有投资品的属性，现实中的需求曲线较难模拟，均衡价格和均衡数量都难以确定，房地产市场中的不均衡状态是更加普遍的。2. 银行信贷对房地产需求的影响机制对于购房者来说，购房的资金来源主要有家庭的储蓄额、亲友借款、银行贷款、住房公积金等形式。因为房地产的本身价值量很大，购房者很难单纯依靠家庭储蓄以及形成家庭储蓄的可支配收入一次性付清房屋价款，一般都采取分期付款，但即使如此，首付款的价格也往往超过购房者的现期支付能力，此时就需要个人住房按揭贷款的介入。根据中国人民银行规定，购房者最高只需按照房价总额30%的比例支付首付款，也就是说其余70%的部分可以向银行申请个人住房按揭贷款。虽然一般理论中都认为房地产投资性需求曲线是向右上方倾斜，斜率为正的，但由于现实中较难有效区分自住性需求和投资性需求，因此本文中仍然认为房地产的需求曲线是向右下方倾斜，斜率为
