{营销方案}酒店式公寓营销方案

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1、目 录引言策划目的第一部分 市场调查与分析物业名词解释楼盘案例市场分析及小户型物业分析第二部分 产品策略策划思路产品规划定位卖点梳理第三部分 客户分析目标市场定位与分析目标客户锁定第四部分 价格策略价格策略具体措施第五部分 营销推广推广策略及遵循原则具体营销战略入市策略推广策略引 言对于公司单身公寓项目的市场研究，决定了本次项目营销策略总体思路方案，也如其本身一样充满着难度，更具挑战。如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？如何构架一个从战略、战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？一个项目的推广成功，需经多方面努力

2、及细致铺垫，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。策划目的1树立产品品牌，体现公司单身公寓项目的2个价值：升值空间-项目区域具有很大的升值潜力；个人价值、身份体现-个人、家庭的成功感。2使产品具有较高的市场认可度，保证产品顺利营销。3以成功的项目操作和品牌树立，打造开发商在业界的良好品牌形象，为开发商的后期开发铺平道路。第一部分 市场调查与分析名词解释1、酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它一般是拥有独立产权

3、、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。2、公寓式酒店，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供

4、酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，它的服务包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。3、从上面的论述中我们可以看出：在服务上，酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别；它们之间的本质差别在于：酒店式公寓是提供了酒店式服务的公寓，而公寓式酒店则是在酒店客房中提供了相当家庭设备（如厨具）的酒店，它的实质还是酒店。 产权式酒店，即酒店的开发商将酒店的每一个客房的产权分别出售给多个业主，业主每年拥有一定的时间段免费入住，其余时间段，可以委托开发商或管理公司经营，并享

5、受一定的分红，同时业主可以转卖、继承、抵押、馈赠。产权式酒店是房地产业与酒店业、旅游业相互交融的一种综合性产品。虽然从某种意义上讲，它比酒店式公寓更具有投资价值，更容易实现人们预期的投资目标，但它的分时度假和稳定的租金回报，也不容易实现。 楼盘案例项目名称：兆顺第一城项目地址：楚雄市鹿城南路鲁班阁开 发 商：楚雄市兆顺房地产开发有限责任公司销售电话：0878-3106666项目情况：项目位于楚雄市鹿城南路原鲁班阁农贸市场，总占地面积50亩，主要以住宅、商铺、写字楼、酒店式公寓为主，其中住宅1400多户，商铺240多间，酒店式公寓260套（面积有45和79两种，其中79占五分之一）。均为高层建筑

6、，地上最高层为32层，地下二层（车库）。最底层5层、均为商场。住宅面积从50192之间，其中小户型占总住宅套数的50%。50户型占多数，有260多套。该项目住宅20%左右为原地居民安置房，兆顺第一城容积率为6.59，绿化率33%。项目规划及设计：1.打造楚雄州首个27万平方米城市综合体2.楚雄第一个10万平米以上的商业群3.楚雄第一个100m以上高层住宅区4.功能划分：A区： 5层（顶层为空中花园）全部为商业，建筑为钢混结构。B区：1至5层：商业 6层至18层：酒店市公寓19层至28层：写字楼（未开始销售 ）C区：1层至2层： 商业 3层至32层：住房（框剪结构） D区： 1至6层： 商业 7

7、层至32层：住房（框剪结构）户型种类面 积户 型（酒店式公寓）45一房一厅一卫一阳台（有厨房，装修时已掩盖）78.47二房二厅一卫二阳台（有厨房，装修时已掩盖）周边配套楚雄一中，紫溪中学，师院附小，农贸市场，楚雄州医院，银行，超市，商业街，西山公园。客户群体楚雄区域购房客户较多，外地客户较少（其中包括事业单位人员，公务员，教师、商人、公司职员、其它地州买房客、还有一部分炒房投资客户）。营销策略1、 公司员工派单、蹲点讲解 ，报纸、公交车、电视广播、户外广告等方式宣传推广。2、 租金回报率高，合同签订期10年，年返总房款的8%（税前，10年合同期内8%的回报率不变），从合同签订、房款清即日起开始

8、返回报率 。例如: 面积 78.47平米 单价 7348元每平米 总价 576598元 年返租金 5765980.08=46128元 月租金 3844元税后月租金 3556元 576598355612=13.5年收回成本 。3、 10年就基本回本、10年返租期满后可续租也可自行处理，后60年属于纯利润收入期 。4、 精装修，带品牌家电 （桌子、凳子、柜子、床、电视、卫生洁具）；背包入住 。销售情况1、2011年6月26日正式认购酒店式公寓，产权70年，认购金每套50000元，此次共推出100套物业，价格都在30万以上。到7月底大多已经售完 。均 价： 7200元每平米 优惠政策 : 一次性付款

9、优惠2% 银行按揭优惠1%2、2011年9月份又陆续推出160套酒店式公寓，单价7400元每平米，目前剩余20多套 。均 价： 7300元每平米 优惠政策 : 一次性付款优惠2% 银行按揭优惠1%注：购买该项目酒店式公寓在2012年3月份以前可以按揭，之后不能按揭 。项目优劣势优势：(1)开发商曾经成功开发过兆顺财富中心项目，有一定的经验 。（2）以城市综合体打造项目使得商业与住宅优势互补相互促进；良好的商业氛围能较好吸引投资者眼球。(3)户型面积大小适中，物业产权年限长（4）周边交通、医疗、学校、超市等生活配套设施齐全，该项目有地下二层停车位，能容纳1000多辆汽车停放。劣势：（1）首先，住

10、房高容积率，梯户比较高（酒店式公寓两梯20户），居住舒适性不好 。（2）低绿化率难以彰显居住品质，很难给住户创造一个舒适健康的生活小区，就目前楚雄市场而言定价较高。（3）整个项目地处鹿城南路与环城南路十字交叉路口，交通拥挤，带来空气噪声等污染。项目名称：拨云壹号公馆项目地址：楚雄开发区三号桥头开 发 商：云南兴云生物科技产业有限公司销售电话：0878-6163666项目情况：项目位于楚雄开发区三号桥头，总占地面积19.74亩，土地使用年限40年。总建筑面积10333。总套数241套，有180套公寓式酒店做为对外销售，商铺5间，其中一层有4套商铺（153平米3间、181平米1间），二层有一套40

11、0平米的商铺。56间写字楼对外出租。建筑层数12层。其中1层与2层为商铺，36层属于写字楼，712层公寓式酒店（精装）。绿化率为34% ，容积率为7.2 。户型种类和面积面 积户 型44.64一室一厅一卫一阳台（无厨房）47.39一室一厅一卫一阳台（无厨房）周边配套：商业街、各类银行、开发区农贸市场、楚雄民康医院、天顺超市、龙江公园。客户群体：楚雄购房客户较多，其中投资客户较多、另外还有企事业单位人员，公务员、商人、公司老板。其它地州买房投资客。营销策略1、 公司员工派单、蹲点讲解 ，报纸、少量户外广告等方式宣传推广。2、 项目属于准现房销售，客户更放心 。3、 租金回报率高，合同签订期6年，

12、前3年返总房款的6%，后3年以每年收益的5%递增（税后），从交房之日开始返回报率 。4、 前3年客户每月回报1100元左右，13年就基本回本、13年返租期满后可续租也可自行处理。5、 首付款为总付款的50%，另外50%可银行按揭 。客户主要在农村信用社贷款 ；按二套房、个人商用房贷款（年利率7.755%，月利率6.4625 %）。6、 精装修，带品牌家电 （桌子、凳子、柜子、床、电视、卫生洁具）；背包入住 。开盘情况1、该项目预计售卡300张，到2011年10月20日售出认筹卡240多张。认筹卡5000元每张，持该楼盘认筹卡的客户开盘选房时可再优惠3%。2、该楼盘于2011年10月23日正式开

13、盘，开盘当天公寓式酒店和商铺共185套房源已经全部推出，56写字楼不对外销售（该地产商自己管理招租）；开盘当天售出公寓式酒店127套。商铺3间 。3、开盘价格：（1）公寓式酒店：最高价5960元每平米，最低价5760元每平米，均价5850元每平米。 （2）商铺：最高价26500元每平米。最低价23800元每平米，均价25200元每平米。 （3）优惠政策：一次性付款优惠5%，银行按揭优惠3% 。4、截止2012年5月7日售出公寓式酒店160多套，剩余20余套，商铺已经售完 ；价格在开盘价的基础上调升了100元每平米 。项目优劣：优势:(1)项目位于楚雄市经济开发区黄金地段，有较好的人气基础和浓厚

14、的商业气氛 。(2)该项目属于准现房销售，能更大程度激起客户购买物业欲望。（3）周边配套较完善，工作方便、生活方便 。劣势：（1）首先容积率较高，居住性能不高，土地使用年限短 。(2)处于市中心，废气、噪音污染严重 。项目名称：格瑞时代酒店项目地址：楚雄市经济开发区市民广场东侧开 发 商：楚雄市格瑞房地产开发有限公司销售电话：0878-3390661项目情况：项目位于楚雄市经济开发区市民广场东侧，东宝酒店旁边，该项目占地面积只有3.34亩，只建一栋建筑物（地上9层，地下1层）。总建筑面积9000平方米，该项目属于投资理财产品公寓式酒店，产权40年，总套数155套(包括147套公寓式酒店和8套商

15、铺)；主要以小户型为主，面积主要是： 37.81.44.63及61.56；该项目绿化率为27%，容积率为4.5 。 户型种类面 积户 型37.82一室一厅一厨一卫一阳台44.63一室一厅一厨一卫一阳台61.56两室一厅一厨一卫一阳台周边配套：楚雄火车站、汽车北客运站、市民广场、天顺超市、商业街、楚雄妇幼保健院。开发区农贸市场。项目优劣 优势:（1）该开发商以前开发过此类项目（2007年楚雄格瑞酒店，2010年怒江格瑞酒店，2012年楚雄格瑞时代酒店）；有一定的经验 。（2）投资回报率较高。（3）该项目座落于楚雄经济开发期商业成熟区域，有较好的人气基础和浓厚的商业气氛 ；因为在火车站和汽车北客运站旁 ，有较好的商机 。（4）周边配套较完善，工作、生活都