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1、西何家村城中村改造开发项目（凯旋城）商业全面市场调研及价值分析 二七年十一月西何家村城中村改造开发项目（凯旋城）商业全面市场调研及价值分析第一部分西何家村城中村改造开发项目（凯旋城）概况34第二部分商圈调查及分析414第三部分行业调查及分析14123第四部分 市场分析总结124-第一部分：西何家村城中村改造开发项目（凯旋城）概况西何家村城中村改造开发项目（凯旋城）（以下简称凯旋城）位于太白路与南二环交汇处，东接小寨，西连土门，南邻西高新。项目总建筑面积约46万平方米， 1层至4层裙楼”，建筑面积约6万平方米；5层至30层塔楼为高尚住宅“凯旋城”， “凯旋城”由12栋塔楼组成，建筑面积约30万平
2、方米， 西何花园建筑面积约10万平米。 本案商业所指：北侧，一、二号楼商业部分约2万平方米；三、四、五号楼商业部分约2万平方米；南侧六、十二号楼商业部分约2万平方米。项目西侧为太白盛世：“太白盛世”位于太白路与南二环交汇处，东接小寨，西连土门，南邻西高新。项目占地面积约70亩，总投资6亿元，总建筑面积约22万平方米，-1层至5层裙楼为“太白盛世家居广场”，建筑面积约12万平方米；6层至28层塔楼为“太白盛世格调公寓”， “太白盛世格调公寓”由4栋塔楼组成，建筑面积约10万平方米，户型面积为50-130平方米多种户型，部分为商住，让你拥有办公、投资多种选择。其中家居广场地下2层为停车场，地下1层
3、至地上5层为建材家居卖场。整个建筑高达100米，与太白路立交桥交相辉映，宏伟夺目，犹如镶嵌在南二环财富金腰带上一颗璀璨的“商业明珠”，项目主楼西边沿太白路拥有13000平米绿化休闲广场，裙楼顶部拥有10000平米超大屋顶花园。开发商西安毅达房地产开发有限公司创建于1998年4月，注册资本3千万元，固定资产近亿元。主要经营范围有：房地产开发及信息咨询服务，电器机械、金属材料（不含专营）、建筑材料、装饰材料、水暖器材的批发、零售。 该公司秉承建设产品质量与经济和社会效益并重的理念，追求高质高效。已建成的开发项目，如“梧桐朗座”、“汉杰枫尚”、“天赐良苑”以及市政府小区部分住宅等，建筑面积有17万多
4、平方米，上缴国家利税过千万元，得到社会各界广泛赞誉。目前，该公司积极响应政府关于旧城改造的号召，开发承建的西何家村城中村改造项目“西荷花园”、“凯旋城”，规划建筑面积46万多平方米，布局配套合理，品质高尚典雅，工程进展良好。 该公司人才济济，实力雄厚，奉行以人为本、质量成效服务优先、诚信正义为怀。十分注重发挥社会效益，积极协调多方力量倾心支持社会公益事业，积极资助市政配套建设。仅目前正在开发的西何家村城中村改造建设中，为何家村小学搬迁一项，就给新校址建设无偿投资近千万元。第二部分：西安市商圈调查康复路商圈康复路轻工市场地区是西安市重要的商品批发集散地，该地区已经逐渐形成了由大规模批发商城和批发
5、市场组成的，并以批发兼零售为经营销售主体的次商业中心商圈。由于该商圈内主要以经营大众性消费品为主，产品价位较低，比较适合中低收入阶层的消费水平，所以该商圈所辐射的范围不仅仅局限于周边居民区，同时也吸引了西安市众多的中低收入水平消费阶层的光顾。土门商圈主要由国美家电购物广场、土门民生商厦、家世界购物中心、丰登路商场、爱家超市等规模稍大的商场或超市为主力店，加上一些临街小商铺和专营店组成，涵盖了专业卖场、综合百货、超市、品牌专营店等经营业态。小寨商圈由民生国际购物中心（综合百货）、智圣电器广场（电器）、飞炫购物中心（时尚服饰类）、好又多（超市）、小寨服装城（服装）、小寨家具城（家具）、军人服务社（
6、日用百货）、百汇综合市场（服饰）、嘉汇汉唐书城（图书）等大中型商场、超市，以及近百家临街商铺、专营店（包括KFC、音像店、品牌服装、通讯器材等，其中以品牌服装店和通讯器材店居多）组成。小寨的人流、客流主要来自周边的各大专院校、附近居民区和企事业单位。鉴于高校集中的特点，其业态组成就有着比较明显的倾向特征：满足周围居民和师生迁近式购物需要的中低档价位商品组合。电子广场商圈体现出了四大特点：属社区消费型商圈；商圈内消费力较高；商圈内大型卖场较少；商圈以步行街商业经济为主导；钟楼区域集合购物、娱乐、休闲、餐饮、旅游等功能为一体，形成了一个大型的“都市Shopping Mall”。钟楼商圈作为西安市的
7、中央商业区，其具备的优势条件是其他区域性商圈不可比拟的，该商圈已经成为西安市商业区域的“名牌”，是西安本土居民、外地旅游者首选的都市旅游景观。对比分析商圈名称东大街骡马市南大街商圈西大街商圈北大街商圈解放路商圈小寨商圈康复路商圈城隍庙商圈物业类型历来商业旺地历史主题SH0PPINGMALL各类精品商场，档次悬殊仿古一条街金融行政为主，商业较少消费力转移，客户群分散中低档商品批发市场各类批发市场聚集地回民聚集地，小吃杂货为主交通状况30M宽步行街，较易聚集人群，平面流通良好50M宽交通主道，50M宽交通主道，50M宽交通主道，商业位置不集中车流较多车流较多路面窄，车辆流通，人行危险商业规模大规模
8、商业集中区域腹地小，发展空间小大力改造供应过大商业分布较零散沿街独立铺面，缺乏整体形象商业氛围不集中由几个市场组合而成，较分散。私人物业，无经营管理开发形态政府行为重点工程商业范围多家开发多家开发开发商业较少，以写字间较多以租为主多家开发政府行为重点工程区域性质纯商业区域商业、办公区域居住办公商业居住办公商业居住办公商业居住商业居住，商业居住兼小商业商业氛围统一形象整体推广各商场形象不统一商业零散，规模不统一整体形象不佳，档次较低各店独立，无整体风格较分散较分散商业氛围较差，经营档次低人流量127020人/天93960人/天60030人/天68730人/天52200人/天52760人/天消费群
9、档次以大众化消费为主体，中高档次商品中高档，收入较高群体消费工薪阶层中低档消费工薪阶层中低档消费工薪阶层中低档消费本区域居民及学生，档次较低本地及邻县小商家，档次较低重点描述钟楼商圈表1.1东大街统计如下： 东大街南面北面总计占该街比例（%）占总比例（%）大型商场1230.880.35中小型商场2461.540.60服装专卖517812938.1714.92眼镜店58133.851.51皮鞋专卖1115267.713.01快餐店68144.141.62药店46103.01.17婚纱摄影照相46103.01.17银行75123.551.39书店2351.480.58大型宾馆2020.590.23
10、招待所2241.180.46各种娱乐场所149236.802.67首饰金店5272.070.81皮具箱包65113.251.27女士内衣3582.370.93网吧1341.180.46医院1341.180.46摄影器材0220.590.23美体健身4041.180.46手工艺，礼品5382.360.92化妆品2241.180.46影城0220.590.23超市2020.590.23证券公司2020.590.23饭店2351.480.58邮局0110.30.12航空服务0220.590.23床上用品0330.750.29首饰清洗加工1010.30.12音像制品37103.01.17印刷复印101
11、0.30.12乐器，舞服00000自行车专卖00000保安器材00000钟表专卖修理00000家具专卖00000账表文具00000合计14918933810039.1表1.2西大街统计如下：西大街南面北面总计占该街比例（%）占总体比例（%）大型商场0110.370.11中型商场0110.370.11服装专卖5051.840.55眼镜店0110.370.11皮鞋专卖3031.100.34快餐店0110.370.11药店0331.100.34婚纱，摄影00000银行46104.411.1书店00000大型宾馆3031.100.34招待所00000娱乐休闲1231.100.34首饰金店1010.370.11皮具箱包00000女士内衣00000网吧00000医院0110.370.11摄影器材1120.740.23美体健身00000工艺，礼品1010.370.11化妆品00000影城00000超市1010.370.11证券公司1010.370.11饭店0110.370.11邮局00000航空服务00000床上用品00000首饰清洗加工1010.370.11音像制品1010.370.11印刷复印1404018066.220.8乐器，舞装30154516.545.2单车专卖0110.370.11保安器材0220.740.23钟表专卖0110.370.
