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1、2010上半年深圳房地产销售及租赁市场分析一、内容摘要国家楼市资讯：2010年1月10日国十一条摘要：1月10日，国务院出台国十一条，严格二套房贷款管理,首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。2010年4月14日 新国四条4月14日，国务院常务会议上针对房地产市场的“新国四条”出台，拉开了本轮房地产市场调控的序幕。2010年4月17日 新国十条 国务院发布了关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，提出了新“国十条”。2010年5月7日 国36条5月7日，国务院再度发文放开民间投资，被各界称为“新36条”的国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见一经发布，立刻引起了社会各界，尤其是民
2、营资本的广泛关注。深圳楼市资讯2010年5月06日 深圳新政十三条意见包含了五项十三条内容，从提高认识、加强组织领导，认真落实住房建设的相关规划和计划、切实增加住房有效供应，采取有效措施、坚决抑制不合理住房需求，加快保障性住房建设、实施人才安居工程，加强房地产市场秩序整顿、完善信息共享机制等方面，落实国家调控楼市政策精神，遏制房价过快上涨。6月28日 深圳市保障性住房条例出台在本次公布的最新深圳市保障性住房条例中，除了再次强调申购的各种条件外，还设置了整整一个章节的退出规定。明确提出4种可收回保障房的情况，包括：已另行购买拥有住房的；全部家庭成员户籍均迁出本市的；因银行实现抵押权而处置保障性住
3、房的；需要转让所购保障性住房的。二手房市场动态：2010年1-4月二手房挂牌均价呈上涨趋势，5-6月受国家“新国十条”及深圳|“新政十三条“的影响，二手房挂牌均价呈下降趋势。租赁市场动态：上半年深圳各行政区的住宅租金稳中小幅走高，受房地产新政的影响，5-6月份深圳二手房买卖市场冷淡，成交量出现明显下滑，与此形成鲜明对比的是，租赁市场变得较活跃。二、2010年上半年全国楼市资讯1、政策一：国十一条 出台时间：2010年1月10日 部门：国务院办公厅 1月10日，国务院出台国十一条，严格二套房贷款管理,首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。紧接着1月21日，国土资源部发布国土资源部关于改进报
4、国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知提出，申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2月20日，银监会正式发布流动资金贷款管理暂行办法和个人贷款管理暂行办法，打击炒房者和投机行为。期间房价再成关键词 3月9日，温家宝总理所作的政府工作报告中强调,促进房地产市场平稳健康发展,要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足人民群众的基本住房需求。其中，提出大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。 3月10日,国土资源部再次出台了19条土地
5、调控新政，即关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知。该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被冻结等19条内容。 2、政策二：新国四条 出台时间：2010年4月14日 部门：国务院 4月14日，国务院常务会议上针对房地产市场的“新国四条”出台，拉开了本轮房地产市场调控的序幕。国务院常务会议指出并要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。另外,对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。 从以上表格中关于2010年与2007年房地产调控措施对比，可以看出，随着今年房价
6、的猛增，这次国家采取遏制部分城市房地产过快上涨的政策措施比2007年更为严格、更为有力。3、政策三：新国十条 出台时间：2010年4月17日 部门：国务院 仅过三天，国务院又发布了关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，提出了新“国十条”。通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。通知要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 5月2日，中国人民银行宣布，从5月10日起，上调
7、存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。 4、政策四：国36条 出台时间：2010年5月7日 部门：国务院 5月7日，国务院再度发文放开民间投资，被各界称为“新36条”的国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见一经发布，立刻引起了社会各界，尤其是民营资本的广泛关注。新36条鼓励民间资本进入六大领域：基础产业和基础设施（包括交通运输、电力、电信、石油天然气等），市政公用事业和政策性住房建设，社会事业，金融服务，商贸流通，国防科技工业。其中支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房，参与棚户区改造，这些可以转移原先投入在房地产市场部
8、分资本的方向，改变投资渠道，有效地控制投机性购房导致的过高房价。民间资本在找不到很好出口的背景下，这次出台的意见对民间资本是一个非常好的引导，有助于经济健康可持续发展。5、关于土地增值税清算有关问题的通知出台时间：2010年5月26日内容摘要：关于土地增值税清算时收入确认的问题；房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题；房地产开发费用的扣除问题；房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题；房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题；关于拆迁安置土地增值税计算问题；关于转让旧房准予扣除项目的加计问题；土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题。三、2010年上半
9、年深圳楼市资讯1、政策一：深圳新政十三条，即深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见出台时间：2010年5月06日内容摘要：提高认识，加强组织领导；认真落实住房建设的相关规划和计划，切实增加住房有效供应；采取有效措施，坚决抑制不合理住房需求；加快保障性住房建设，实施人才安居工程；加强房地产市场秩序整顿，完善信息共享机制；意见包含了五项十三条内容，从提高认识、加强组织领导，认真落实住房建设的相关规划和计划、切实增加住房有效供应，采取有效措施、坚决抑制不合理住房需求，加快保障性住房建设、实施人才安居工程，加强房地产市场秩序整顿、完善信息共享机制等方面，落实国家调控楼市政策精神，遏制房
10、价过快上涨。意见要求各区人民政府、各新区管委会、市各有关单位，迅速将思想统一到国家有关文件精神上来，严格贯彻落实国务院的决策部署，进一步加强和改善我市房地产市场调控，采取有效措施，坚决遏制我市房价过快上涨，切实解决我市居民住房问题。从落实国家房地产调控政策来看，涉及的不仅包括严格执行10号文对购买不同套数住房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)差别化信贷政策，限制各种名目的炒房和投机性购房；商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。另外，对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。2、深圳市保障性住
11、房条例出台出台时间：6月28日内容摘要：4种情况保障房予以收回；拿完全产权得先交土地收益及房产增值收益；家庭申请需要全家人都是深户 。具体内容：在本次公布的最新深圳市保障性住房条例中，除了再次强调申购的各种条件外，还设置了整整一个章节的退出规定。明确提出4种可收回保障房的情况，包括：已另行购买拥有住房的；全部家庭成员户籍均迁出本市的；因银行实现抵押权而处置保障性住房的；需要转让所购保障性住房的。规定指出，购买保障性住房的家庭或者单身居民在取得完全产权前，出现上述4种情况，其所购保障性住房由市主管部门按照在原销售价格基础上综合考虑住房折旧和物价水平等因素后确定的价格予以收回。根据规定，“购买的保
12、障性住房在取得完全产权前不得转让、出租、抵押，但为购买本套保障性住房而向银行设定的抵押除外。规定年限届满后，购买保障性住房的家庭或者单身居民申请取得完全产权的，应当缴纳土地收益并按照市政府确定的标准缴纳房产增值收益等价款。”二十二条规定，家庭申请的，其全部家庭成员应当具有本市户籍。家庭人均年收入连续两年均不超过购买保障性住房的收入线标准；家庭成员(在本市和国内其他地区，下同)无任何形式的住宅建设用地或者自有住房；三年内未转让过住宅建设用地或者自有住房；未购买过具有保障性质或者其他政策优惠性质的住房。四、深圳市2010年上半年二手房出售市场动态4.1、2010年上半年深圳市二手房挂牌均价走势图可
13、看出2010年1-4月二手房挂牌均价呈上涨趋势，5-6月受国家“新国十条”及深圳|“新政十三条“的影响，二手房挂牌均价呈下降趋势2010年1-4月深圳各个区域二手房整体上呈上升趋势，5-6月呈下降趋势。其中福田区的挂牌均价为19653元/平方米，属全市挂牌均价最高的区域（除盐田区外），龙岗区的挂牌均价为9841元/平方米，属全市挂牌均价最低的区域（除盐田区外），罗湖区为深圳市配套完善的老区域，近几年新建的楼盘相对较少，拆迁房相对较多，受新政影响会相对较少。由于盐田区的二手房存量较少，样本量的不足可能会导致价格出现高低悬殊，缺乏参考意义，故在此不加分析。分析：从以上表1和表2可看出：2010年4
14、月份深圳各行政区二手房成交套数和成交面积属上半年最多的月份，5-6月受国家“新国十条”及深圳|“新政十三条“的影响，二手房成交量下滑，市场处于观望状态。二手房成交量下滑的原因有：价格：新政后的5-6月份的房产价格并未形成真正降价潮，只是少部分楼盘出现微降，降幅不明显；银行政策：银行对二套房、三套房的政策依然是没有松动，严格的货币政策也阻止了部分投资客的置业；买房者的心态：大部分买房者认为房价还是太高，认为房价还有一定的降价空间，所以大部分仍选择观望。4.4、新政后深圳二手房市场形势（1）二手房成交量下降非常明显，5-6月份的二手房的成交量环比4月有很大的降幅。（2）挂牌均价下跌幅度较小，降价楼
15、盘较少，未形成真正的降价潮。降价幅度较大的楼盘主要是别墅、大户型楼盘、之前涨幅较大的楼盘及楼盘本身因素欠佳的楼盘。（3）市场处于观望状态， 部分刚性购房者选择临时租房过渡，继续观望。部分投资客也因为房价未真正跌而选择观望，故中介走访量减少，受新政的影响，中介公司的上门访客有所减少，以电话询问较为普遍。（4）部分业主转售为租，仍然不降价出售楼盘，加上当前出租市场较好，故采取暂时出租方式，等待时机出售。4.5、二手房市场未来走势与展望结合07年新政前后的市场变化规律，和2010年4月的新政后市场特点来看，未来二手房市场有可能会呈现以下特点。（1）小户型楼盘依然占据市场的主力新政后，购房者的目光投向小户型房产的购买上，无论从减轻自身的经济负担还是从投资角度来说，功能齐全的小户型都能使人感受到便捷。（2）二手房价格将继续小幅下降，下降幅度有限均价的下跌将会略晚于成交量，先量后价。在成交量开始逐步企稳，均价将会继续小幅下降。由于前期上涨过快，市场购买力的涨幅远低于房价的涨幅，超过购买力的部分将得到释放，土地的稀缺性和房地产的独一无二及当前大批投资客的实力较强，决定下半年的价格不会出现2007年政策后的局面，但部分别墅及之前涨幅偏大的区域价格下跌幅度会大些。（3）成交量估计会有小幅回升虽然政策短期抑制了部分购房需
