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1、珠海正邦岭秀城 商业规划方案,Page 2,基本观点,通过近期的工作以及与贵司的沟通，我们对于项目的认识较上一阶段已更进一步，形成了关于项目操作的几个基本观点及原则：,观点一,观点二,项目地块较为分散，消费人流难以直接共享，各商业部分均需有清晰的主题及足够的吸引力，建议引进“双主力店”（品牌超市+品牌百货），提升项目辐射力及号召力；,项目商业体量将近9万，位于拱北核心商圈较边缘的位置，未来在商家业态组合、硬件设施上需要有清晰的整体优势，才能为后续经营提供基本保障；,Page 3,基本观点,观点三,观点四,观点五,一般零售类业态受限于珠海人口数量，总消费量不大，发展较为受限，品牌商家进驻意向均较
2、低，但餐饮、休闲娱乐类商家发展较好，经营状况总体较为理想，项目应考虑加大餐饮、休闲娱乐业态比例；,对于购物中心而言，商铺的销售与经营是不可调和的根本矛盾，本项目应在短期销售收益与长期持续经营之间找到合适的平衡点，未来在销售比例上必须有所控制；,现代商场对于硬件的舒适性、便捷性以及体验感要求越来越高，项目建筑已基本确定（F2除外），在此前提条件下，提出了比较重要的局部优化的建筑修改建议。,Page 4,三、业态组合布局,四、营销及招商策略建议,二、项目定位,一、SCQ核心问题分析,报告提纲,Page 6,影响项目定位的因素主要有以下三大方面：,S：情境（Situation）1 发展商开发目标,项
3、目定位,一、SCQ核心问题分析,Page 7,Part1 发展商开发目标,开发目标分析,Page 8,情境（Situation）1发展商开发目标分析,开发目标,目标一：尽可能保证项目短期收益的最大化，满足发展 商短期现金流的快速回笼。 目标二：在满足短期收益的基础上，尽可能兼顾项目的 长期可持续经营，将项目打造成珠海市商业地 产的城市名片，未来珠海居民消费、休闲的首 选地。,Page 9,情境（Situation）1发展商开发目标分析,在销售较大比例商铺的前提下，如何保障项目整体经营的可持续性及未来价值的增长？,Page 10,适当控制销售比例,商铺的销售与经营是不可调和的根本矛盾，未来必须适
4、当控制销售比例，商业价值较低，经营难度较大的区域，建议发展商自己持有，通过引进大型商家、目的性消费商家等手段，提升商业整体价值，保障项目后续经营及发展。,商业形象与档次升级,要求商业定位与片区现有商业形成差异化，引进品牌知名度高及形象好的商家； 要求建筑规划上营造良好舒适的购物环境，打造拱北区第一个组团式商业街区。,扩大项目辐射范围,要求商业业态组合的丰富性及多样性，体现项目“一站式”的购物特点； 要求引进品牌号召力强的百货及超市，以及目的性消费强的餐饮及休闲娱乐等业态。,情境（Situation）1发展商开发目标分析,开发目标分析,Page 11,情境（Situation）2基础开发条件分析
5、,Part2 基础开发条件分析,项目分析 消费群分析 未来规划分析,Page 12,1. 项目分析,项目自身条件总体良好，规模较大，但处于核心商圈的较边缘位置，未来必须扩大辐射面，吸引外部消费群前来消费。,Page 13,项目位于珠海中心城区拱北片区，处于口岸核心商圈较边缘的位置； 项目位于主干道迎宾南路北侧，临近板樟山隧道，商业氛围由口岸向北侧逐渐淡薄； 拱北片区的职能定位为：珠海市的口岸商业中心，集居住、口岸、商业中心功能于一体的城市窗口地区。,项目位于拱北核心商圈边缘，是口岸商业的沉淀及延续，商业定位必须扩大辐射范围，立足拱北，辐射珠海。,项目区位分析,1. 项目分析,Page 14,本
6、项目商业面积约9万(含夹层)，规模较大，具备引领拱北商业升级换代的基础条件。,项目技术指标分析,1. 项目分析,Page 15,项目四至分析,1. 项目分析,项目对外展示性较好，但四至目前商业氛围较淡，居住人口较少。,Page 16,地块商业价值判断：,A B 、C D,地块价值分析,项目地块分散，未来各地块必须规划清晰的经营主题吸引人流。,1. 项目分析,Page 17,交通条件分析,注：以上人车流数据为三次统计的平均值，为双向人车流统计。,项目所临拱北区交通主干道迎宾南路，交通条件较为理想，可达性好； 项目所临迎宾南路和岭南路，迎宾南路人车流量均较大，岭南路人车流量较小； 位于项目西侧的桂
7、花北路人车流量稍小，南侧粤海中路人车流量较大，通过两条道路可到达本项目，增加项目的可达性。,项目交通条件便利，具备扩大辐射范围的硬性条件。,1. 项目分析,Page 18,2. 消费群分析,珠海目前消费人口较少，各商圈消费群互通比例较低，就近消费特点明显，这成为制约项目定位及后续经营的重要因素之一。,Page 19,2008年，珠海市生产总值992.06亿元，同比增长11.8%； 2008年第一、二、三产业的增加值比重分别为2.9%，54.7%，42.4%。 2008年全年社会消费品零售总额359.74亿元，比上年增长19.3%。自03年至08年，社会消品零售总额每年以10个百分点以上的速度增
8、长。 2008年珠海市人均可支配收入为20,949元，比上年增长8.6%，人均消费支出比上年增长5.6%。,珠海市经济保持稳定、快速的增长，居民总体消费力得到一定程度提升。,宏观经济环境,2. 消费群分析,Page 20,人均可支配收入分析,2. 消费群分析,注：以上数据来自政府统计局网站。,珠海市人均可支配收入水平低于广州深圳，08年约2万元； 珠海市人均消费性支出受经济形势影响，08年下降趋势明显，约8048元。,珠海市总体消费实力低于广州及深圳，商业发展受限。,Page 21,珠海市人口数量较少，导致总体消费量有限，是影响目前商业发展的重要原因。,珠海人口分析,2. 消费群分析,截止20
9、08年，珠海市常住人口为148.11万，户籍人口为99.48万，所占比例为67.14%。其中外来人口比例呈逐年下降趋势； 珠海市人口较少，与周边发达城市相比（深圳总人口约1300多万人，其中常住人口超过870万人，广州总人口约1400多万人，常住超过700万人），珠海城市人口密度相对较低，较大程度上影响商业的发展。,Page 22,从珠海市人口金字塔可以看出，塔形下端少儿人口和塔尖老年人口呈明显缩减趋势，塔腰成年人口则向外扩张，人口数量占比最大； 从图得知，男、女年龄数量最多为24-34此年龄段，城市主力消费人群呈现较为年轻化的特征。,珠海的主力消费人群主要集中在20-40岁之间，这部分人具有
10、稳定的收入来源，消费实力相对较强。,2. 消费群分析,珠海人口分析,Page 23,核心商圈常住人口仅10万人，消费群数量较少，且项目商业体量较大，必须依靠大量商圈外人口前来消费。,核心商圈人口分析,2. 消费群分析,拱北片区常住人口近10万，主要有本地居民、广东省移民、商业从业人员、白领阶层、港澳居民及外籍人士等； 项目为旧村改造，返还住宅现已入住，住户多为珠海当地人； 项目住宅购买人群为外来人口和澳门人口居多，消费力相对较好； 项目住宅人口全部入住后，以家庭消费为主的消费人群将大大增多。,Page 24,城市性质：国家经济特区，珠江口西岸区域性中心城市和亚热带海滨风景旅游胜地； 城市发展结
11、构：建立由“主城区次中心城外围新城中心镇”构成的多层次、组团型的城市空间体系； 人口规划：至2010年为175万人，其中主城区人口85万人；至2020年为245万人，其中主城区人口101万人。,本项目处于珠海市主城区的中心城区，是城市经济、文化和行政中心，从长远来看，商业发展具有较大空间。,3. 未来规划分析,城市规划分析,Page 25,职能定位：集商业中心、口岸、居住功能为一体的口岸商业中心； 依托拱北口岸，强化商业中心的连续性与商业集聚度； 分区规划：市级商业中心、拱北商住混合发展区、圆明新园商贸与SOHO综合发展区、夏湾居住区、炮台山公园绿心区、港昌路商贸休闲带、联检岛服务区。,项目位
12、于拱北商住混合发展区，承接拱北口岸经济圈，区域规划利于项目开发。,3. 未来规划分析,片区规划分析,Page 26,Part3 市场关键因素分析,珠海商业市场调查分析 片区主要商业业态分析,情境（Situation）3市场关键因素分析,Page 27,情境（Situation）3市场关键因素分析,珠海商业市场发展相对较为落后，以传统百货超市居多，由于珠海目前消费总量有限，零售商业发展受限，但项目紧邻口岸的特点，使其餐饮休闲娱乐类业态经营状况较好。,Page 28,珠海目前已形成四个相对集中商圈： 拱北商圈 吉大商圈 香洲商圈 前山商圈,珠海主城区商业现状,拱北商圈陆地直接与澳门接壤，在主城区商
13、圈处于中心区位，发展较早，处于商业领先地位。,2. 珠海商业市场调查分析,Page 29,2. 珠海商业市场调查分析,项目所在的拱北商圈，以口岸经济为主，消费者流动性较强，除口岸核心商圈以外，其余区域零售商业发展较为困难。,Page 30,拱北商圈发展趋势判断,拱北商业正处于发展期中由第三阶段向第四阶段的过渡阶段，目前区域内尚未出现真正意义的购物中心形态，本项目必须立足于更高层次的商业形态，引领区域商业更新换代。,+,社区购物中心,SHOPPING MALL,购物公园,OUT LET,+,+,+,多种百货业态,大卖场,多种专业市场,社区购物中心,+,+,第三阶段,社区超市,社区配套,专业卖场,
14、服饰百货,+,+,+,第二阶段,生活配套,+,传统百货,第一阶段,生活配套,起步期,发展期,成熟期,第四阶段,第五阶段,2. 珠海商业市场调查分析,Page 31,2. 珠海商业市场调查分析,核心商圈由迎宾南路、莲花路、粤华路、侨光路自然构成了较封闭的“回”字型布局，布局范围内形成了繁华、集中的商业； 商圈紧临口岸，是因口岸产生的商圈，澳门人、游客、本地人共同构成消费群，其中澳门人消费比例达50%，旅游消费约20-25%，消费群年龄约1535岁； 商圈内经营同质化严重，商圈租金较高， 消费群体年轻阶层为主； 夜场消费丰富是商圈的显著特色。,拱北商圈调研,受澳门影响，承接被澳门博彩业排挤商业业态
15、，两者形成互补，满足澳门中低阶层、澳门及珠海年轻阶层为主的消费群体。,Page 32,珠海国际大厦,2. 珠海商业市场调查分析,Page 33,口岸购物广场,2. 珠海商业市场调查分析,Page 34,2. 珠海商业市场调查分析,迎宾广场,Page 35,莲花路商业街,莲花路临近拱北口岸，商业业态呈多样性，其中服饰精品、休闲娱乐和餐饮业态占有较大比例，与当地及澳门人的消费习惯较吻合。,2. 珠海商业市场调查分析,Page 36,吉大商圈主要集中在景山路，商圈总体商业规模约在15万平方米； 商圈内以珠海百货、免税商场、国贸海天城等大型购物商场为主，经营情况较良好； 吉大商圈是珠海商圈中整体档次形
16、象最好的商圈，是珠海中高收入家庭的主要消费场所。,吉大商圈,吉大商圈经过二十多年的发展，已成为集办公商贸、文化交流、旅游观光、休闲购物为一体的珠海城市中心区域，集中了珠海中高端消费场所。,2. 珠海商业市场调查分析,Page 37,珠海免税商场,2. 珠海商业市场调查分析,Page 38,珠海百货广场,2. 珠海商业市场调查分析,Page 39,珠海国贸购物广场,2. 珠海商业市场调查分析,Page 40,2. 珠海商业市场调查分析,香洲商圈内目前已形成凤凰路、紫荆路两个商业集中区； 香洲商业以大型商场为主，商圈伴随住宅的聚集自然形成，主要依靠商圈内茂业百货及家乐福超市等主力店的带动，总体档次不高； 商业以满足本商圈居民消费为主，整体商业气氛一般，且多数商场均已销售，未来发展空间有限。,香洲商圈,商圈内各区域商业自成一体，业态分布较散。外来消费较少，商圈辐射范围及未来发展空间有限。,Page 41,茂业百货,2. 珠海商业市场调查分析,Page 42,珠都国际购物中心,2. 珠海商业市场调查分析,Page 43,香洲百货,2
