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1、底商底商，是指住宅的第一层、第二层。一般住宅特别是高层住宅的第一层、第二层销售都较为困难，其价位也较其他层位低，开发商通过转向做底商，价格可以卖得更好，同时小区的商业配套也得以解决。目前市场上，大盘社区因为有多而稳定的住户，商铺的经营胜算相对较高，投资风险相对小一些，其底商率先得到投资者青睐。底商的类型按市场划分随着更加多的住宅项目进行住宅底商的开发，开发商逐渐意识到住宅底商将具有的大潜力，但不同项目的竞争将成为今后住宅底商市场的主要话题，住宅底商项目市场运作将对住宅底商项目的成功发挥重要作用。一，思路型（概念型）二，规划型（有潜力存在一定风险）三，商圈型（在繁华的商业中心）按服务对象按照服务
2、对象划分，可以将住宅底商分为服务于小区内部和服务于小区外部两种。有些住宅底商主要的客户对象是住宅社区里面的居民，而其他住宅底商则不仅将客户范围局限在住宅社区里面。 对于大型的住宅社区，底商主要以社区内部居民为服务对象。在设定上要看小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定。这样的店面相对来说投资少，风险不大，资金回笼也较快。对于服务于小区外部的，则应考虑周边商业情况、街区功能来确定底商功能。这样的商铺应位于交通便利，商业中心。目前，在全国掀起了新商业地产开发高潮底商开发，底商给开发商提供了一种全新的地产赢利模式，正在受到越来越多的开发商的热捧。传统住宅一般在底层需要设置较为宽敞明亮
3、的主次门厅，以便业主的进出，同时提升项目的自身档次，利于销售价格、销售进度的执行。但如果底商的因素加入后，还是采用以上层住宅为主的规划设计方式，那么底商的面积、通透性能、商铺划分等方面都会受到影响，尤其是底商的黄金区域会被电梯井等上层住宅的公用设施所占据。在底商平均每平方米售价比上层住宅高出7000元RMB甚至更高的时候，这个底商的销售、出租价格只能低于市场的平均水平。这对于要将利润最大化的开发商而言，绝非利好消息。随着北京商业住宅市场的快速发展，使得与其配套的住宅商业得到了空前的发展时机。这其中又以服务社区为主的住宅底商发展的最为迅速和平稳，获得越来越多投资者的关注目光。为了使您能够对住宅底
4、墒投资有更全面的了解，本刊向您介绍其投资方方面面：住宅底商投资分析商情因子(E)住宅底商的目标商情因子是E级，但是各类住宅底商商情因子会有以下变化空间：概念型住宅底商的商情因子首先为E级，主要以社区居民为主要客户对象，运做成功的话，可能提升到D、C级；潜力型住宅底商的商情因子为D级，主要以包括所在社区并跨社区的周边居民及客流为主要客户对象，另外，这类住宅底商随市场发展，其商情因子有提升到B，甚至A级的可能；商圈型住宅底商的商情因子有可能会达到D、C级，其主要消费者将包括周边居民，甚至区域消费者。从以上商情因子来看，我们并不能得出哪种住宅底商更有投资价值的结论，但可以判定的是：商铺投资者需要判断
5、拟投资的住宅底商的商情因子的成长空间到底有多大，商情因子的成长空间将一定程度上决定住宅底商价值的升值空间。需要指出的是，不同社区的档次是不同的，所以尽管商情因子相同，但因为社区居住人口档次不同，消费能力会有天地之别，从而住宅底商的价值出现显著差异。客流量(Po)住宅底商的客流量主要来自社区居住人口及周边建筑的居住人口。商铺投资者在选择住宅底商时，需要谨慎判断哪个位置的铺面客流量最大、比较大，但需要注意的是，不能够将人流量错误的判断为客流量。“可视性”因子(Vi)住宅底商的“可视性”和整个项目的宏观布局都有关。住宅底商开发过程中，使尽可能多的商铺的“可视性”保持相当的、良好的水平，是绝大多数商铺
6、价值得到提升的表现。很少出现因为部分商铺“可视性”低引起的销售难、出租难的问题。一个成功的住宅底商项目就是一个里面商铺的“可视性”最大化的项目。交通条件(T)住宅底商因为主要服务于隶属的社区，所以交通条件对商铺价值的影响不是很大。交通条件对住宅底商价值的影响比对商业街商铺、市场类商铺的影响都低。停车条件(P)住宅底商的停车条件依赖于社区自身的停车设施。考虑到可能吸引外部消费者，所以在依赖社区停车设施的基础上，开发商依然需要专门为这些住宅底商开设一定数量的停车泊位。鉴于餐饮设施是住宅底商的重要商户，而餐饮设施的规模有日趋增大的趋势，又因为餐饮设施对停车有相应的需求，所以投资者在选择底层商铺时必须
7、对停车需求给予更大关注。整个项目规划设计的科学性(DDesign)住宅底商项目的规划设计不仅需要体现“可视性”原则、而且设计指标广泛适应性原则，可以适用各种业态投资的需要，如加入排烟通风系统以方便以后进行餐饮投资。整个项目规划设计的科学与否对于住宅底商价值至关重要，投资者需要特别的关注。硬件条件(C)住宅底商的硬件条件主要涉及到面宽、进深、层高等设计参数，其他诸如水、电、煤气、污水排放等技术性设施通常在服务型社区商铺里牵涉到，一般都容易解决。容易发生问题的情况是，有些住宅底商项目在商铺面宽、进深、层高数据的选择上，出现问题，专家建议住宅底商有效商铺面宽为7-8米左右，层高至少为3.5米。经营商
8、品的类型(G)住宅底商一般服务对象是社区内的住户，因此经营的业态一般应选择生活日常用品，餐饮及相关服务。隶属项目的运营特点(M)住宅底商必然会受隶属项目的影响，如果隶属住宅项目定位高、规模大，这些商铺就值得作为投资选择。就前者而言，住宅底商项目的投资形式、定位、管理水平等，对商铺的价值影响是不言而喻的。商铺初始售价(Pc)商铺投资者在进行住宅底商投资时，必须清楚，住宅底商初始售价是否反映了商铺现状客观价值，而不是经过开发商、销售先生/小姐等对该社区商铺包装后、偏离了商铺真正价值的价格。这个问题，在现阶段商铺投资市场是一个极为敏感的问题，因为开发商深谙市场火暴将为它们打开的广阔的操作空间，这恰恰
9、是商铺投资者要绝对清醒的，能否将社区商铺包装的因素合理剔除，避免以热炒过的价格成交，将是商铺投资者最需要警惕的内容。商铺价值一旦被开发商所透支，商铺投资者的投资会遭受损失，恶劣情况下，这类商铺投资者签约付款之时就是被高位“套牢”之日。另外，投资者需要对住宅底商项目里面不同的商铺做出价值判断，这是另一个重要的问题。商铺周边房地产发展趋势(Re)住宅底商周边各类房地产的发展趋势对住宅底商价值的影响是直接的，也会很大。我们说的住宅底商并非某一个住宅社区的商铺，随着经营商经营活动的延续，极有可能成为一个地区、几个住宅项目的社区商铺。事实上，住宅底商价值随着周边房地产市场的发展，价值升值收益很具有想象力
10、。商铺投资者在进行商铺投资时，要注意挖掘周边各类房地产发展落后的住宅底商，未来周边大型的房地产开发规划，将会推动其价值的上涨。投资步骤住宅底商项目选择各项因素对商铺投资决策的影响力度是不同的，各因素对最终住宅底商项目选择决策的影响力按照重要程度降低顺序排列如下：隶属项目的运营特点(M)、商情因子(E)、客流量(Po)、商铺周边房地产发展趋势(Re)、商铺初始售价(Pc)、“可视性”因子(Vi)、停车条件(P)、整个项目规划的科学性(D)等。以上内容可以做以下解读：商铺投资者应该选择这样的住宅底商项目进行投资：初步选择定位在较高端客户、规模较大的住宅社区为目标，如果该社区未来客流量大、现状商业较
11、少，而周边房地产发展空间很大，并且该住宅底商的售价尚有效处在住宅售价的2-3倍，那么该住宅底商项目可以初步选定。住宅底商选择住宅底商最终选择过程中，需要按照以下从重到轻的顺序对下述因素进行考虑： “可视性”因子(Vi)、楼层(F)、客流量(Po)、商铺初始售价(Pc)、硬件条件(C)等。以上内容可以做以下解读：商铺投资者选择住宅底商商铺的原则是：首先确定哪个商铺从外部、内部具有最好的“可视性”；一层商铺的价值最高；以客流量为考虑参数，进行深入挑选；最后结合拟选择商铺的上述条件及自身资金状况，和开发商进行购买价格或租金的洽商。投资评价住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型，很适合个人投资者。
12、一方面，只要售价合理，投资风险相对比较低，空租率比较低，租金收益可以得到保证；另一方面，如果住宅项目规模大，居住人口消费能力强，其投资收益可以很好得到保证。最近两年我一直在关注投资商铺的问题，原因是我发现如今商铺越来越多了大部分房产项目的外围临街部分都会被大大小小的底商所占据。这其中当然有KFS追逐利益的需要，但也从另外的一个层面上反应了商铺热销的现象。 无论是投资还是自用，商铺的保值、增值率当然越高越好。那么，在各种各样、大大小小的商铺中，什么样的商铺（底商）才是好商铺（底商）呢？怎样才能选择到好的商铺（底商）呢？什么样的商铺（底商）才是值得购买的呢？下面我就把自己的一些这方面的经验与大家分
13、享一下。 选择商铺（底商）时要注意的几个方面： 1、地段： 地段是商铺的生命，是在选择商铺时第一要考虑到的问题。即使是在一个小区域内相比也要选择相对繁华的地段。而如果经济条件允许，则应选址在主要的繁华大街之上，相对高的房价也会带来相对高的回报。在这一点上，投资与回报是成正比的。 2、流量： 在这里，流量指的是在单位时间内经过你的店铺门前的人数。足够的客流量是商铺盈利的根本。可以在观察流量时注意观察一下未来客户所占的比例。如，想开家儿童用品店，可以仔细观察一下附近小孩的数量。这种有的放矢的观察对有效流量的确定有很大的帮助。 3、购买力： 通俗一点的说，购买力指的是店铺周围人群的富裕程度。有个小故
14、事说明了购买力的重要性：“一个服装店老板对另一个服装店老板说，我做穷人的生意，因为穷人比富人多10倍！另一个摇摇头说，可我要做富人的生意，因为富人的衣服比穷人多100倍！”故事虽然有些偏颇，但也葱一个侧面反映了购买力的重要性。 4、竞争度： 详细了解店铺附近与自己产生竞争关系的店铺数量和实力。如果是初次踏入商圈的朋友，即使你的实力比对手强，也建议尽量回避与老手的直接竞争。竞争的成败往往不能只靠实力说话。有一些老店已经形成多年，经营成熟、渠道稳定、与客户之前关系良好。这些都是你不得不考虑到的对手的优势。 5、出售或出租的简易度： 很多朋友在购买商铺（底商）的初衷就是用来出租或是出售。那么在购买之
15、前就应该认真考虑该商铺日后出售或出租的简易度了。一般来讲，在生活小区周围，适合开超市、发廊、饭馆、音像店、干洗店这样的商铺比较容易出售或出租。 6、增值能力： 商铺的增值能力取决于很多方面的因素。如地段好、流量高、购买力强、竞争度低、转手方便的商铺当然是保值、增值能力高的。但除此之外还有很多因素需要考虑，如周围环境的整洁度、安防设施的完善度、道路交通的方便度都需要考虑在内，甚至门前是否有独立的停车位都要考虑进去。大家要根据自己将要经营的行业、所处的具体位置对将要购买的商铺首先有个正确的认识，然后才谈得上投资。 一点个人看法仅供参考： 完美的商铺是没有的，十全十美的商铺往往价格超高。而超高的价格往往又是大多数人所不能接受的。所以我们要做的是从以上几点中进行适当的取舍，选择出与我们的自身状况相吻合的一个平衡点。这样才是一个良好的投资心态，也不会因为过多的贷款而对以后的经营产生过大的负担。最后预祝大家投资成功！经营住宅底商涉及到的一些法律问题时间:2010-07-25 21:52来源:北京房地产律师网作者:房地产律师点击:89次经营住宅底商涉及到的一些法律问题住宅底商，顾名思义，是位于住宅楼底部的商业房产。主
