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1、大华曲江中央公园.市场分析,市场篇,一、2007年西安房地产市场整体情况,3、2008年西安房地产预测及展望,除了已经在售的项目外，该区域还有大量的项目正在进行前期的运作，据我们了解到的项目见下表所示。根据曲江发展态势，随着南湖等竣工和完善，资源型高端楼盘仍将陆续入市。,20072008年待推出项目,1、切实调整住房供应结构 2、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用 3、合理控制城市房屋拆迁规模和进度 4、进一步整顿和规范房地产市场秩序 5、有步骤地解决低收入家庭的住房困难 6、完善房地产统计和信息披露制度 解读 影响最大的对于户型面积的配比政策（简称90/70政策，即90平米及以下户型须
2、占项目全部住宅的70%以上），目前西安基本严格按照此政策执行。,二、曲江区域市场分析,1、2007曲江地区整体房地产市场运行情况（供应量、销售量、价格等）,第三阶段：2006年至今 关键词：放量、品牌、高认知度,第二阶段：20032005年 关键词：曲江大开发、高尚居住区,第一阶段：2003年前 关键词：旅游产业、市郊区,曲江房地产发展4年时间实现跨越,早期，曲江是西安城市旅游、生态保护和发展预留区，以旅游为重点支柱产业。在2003年以前。曲江境内的房地产开发项目以别墅类产品为主，普通高端住宅、商业地产开发基本为零。,曲江房地产发展转折点，尤其是以大雁塔北广场、大唐芙蓉园和曲江海洋世界的成功建
3、设。曲江境内的房地产开发项目以大雁塔、大唐芙蓉园等为中心，呈“点”状开发的特征，分布区域较为集中。,消费者从先前的“到曲江买环境”质变为“到曲江买文化、到曲江买身份”，曲江已经成为西安富有阶层第一居所。全国性的大型房地产企业相继进军曲江，曲江进入鼎盛时期。,代表楼盘：皇家花园别墅御花园别墅、钻石王朝别墅,代表楼盘：湖滨花园、曲江6号、丰景佳园。,代表楼盘：曲江华府、中海国际社区、尚林苑等,1.曲江发展趋势,文化立市,政府大手笔投入,西安城市化进程,三大动力拉动区域发展,西安近些年高速的城市化进程，为城市外延发展带来的强劲动力。,“大城市以文化论输赢”，在经营城市的理论下，曲江的文化性已经成为西
4、安的名片效应。,政府200亿，打造西部第一文化品牌，在城建、旅游、商业、文化等产业上资金密集投入。,随着曲江新区的发展，大批中高端楼盘开始进入市场。2004年，曲江第一个中等规模的小高层、高层项目曲江6号，总体实现销售均价达到4300元/。2006年开盘曲江华府，总体已实现销售均价5023元/。目前，在西安商品住宅整体均价接近3500元/的情况下，而曲江商品住宅（除别墅类产品外）均价已达到4700元/。 由于曲江特殊的区域和发展状况，曲江的房价呈现出起点高，涨幅稳步小幅度上扬的特征，每年的涨幅在2.5%左右（约100150元/平米），但目前仍低于整个西安市平均房价涨幅。,曲江是西安住宅均价最高
5、的区域,2.曲江土地价值研判,2002年，曲江土地价格为30万元/亩；2005年3月，曲江的土地挂牌出让价达到150万元/亩2006年，曲江的平均地价增长到220万元/亩。2006年，曲江的平均地价增长到220万元/亩。4年间，曲江土地价格从30万元/亩增长到200万元/亩，达7倍之多。而随着曲江新区的不断发展，土地价格将持续走高。,曲江的地价达到200元/亩，仍在不断上升,注：中档住宅和高档住宅通过产品形式和价格区分 高档住宅为联排、独栋和类别墅项目 均价在6000元/平米以上 中档住宅则为小高层、高层和花园洋房等 均价在6000元/平米以下。,曲江市场中端产品去货量仍为主力,基础价值竞争运
6、势精神向度实践,国内知名品牌与大盘的相对竞争,基础价值竞争运势精神向度实践,2、曲江地区房地产市场特征 （产品、客层、销售等）,曲江住宅市场销售分析,曲江商品房销售量数据包含项目一览,曲江住宅市场销售分析,注：中档住宅和高档住宅通过产品形式和价格区分 高档住宅为联排、独栋和类别墅项目 均价在6000元/平米以上 中档住宅则为小高层、高层和花园洋房等 均价在6000元/平米以下。,曲江市场中端产品去货量仍为主力,主要竞争对手,均为中高端产品 产品质素接近 区域市场客源相近 均为国内知名地产品牌,同区域项目的直接竞争,曲江新区概况,曲江新区位于西安市东南，以闻名中外的大雁塔和曲江皇家园林遗址为中心
7、，近期规划面积15.88平方公里，远期规划面积47平方公里。其是西安市城市中心区的重要组成部分，也是未来五年西安城市建设的重点区域。区内历史文化积淀深厚，名胜古迹众多，是自然风光、人文景观、民俗风情及现代都市文化的荟萃之地，旅游资源十分丰富。今后曲江新区重点发展的产业有：1、旅游景区和游乐设施建设；2、旅游交通；3、旅游产品开发；4、餐饮、购物；5、文化体育、康复保健；6、房地产开发。以此为基础，曲江新区的功能分区为：大雁塔宗教文化商贸区，曲江水景旅游区，政务中心区，杜陵生态园林区，“乐游原”民风博览区，科技教育产业区，中央住宅区，农村安置区。 西安曲江新区现状人口为76100人，其中非农业人
8、口55260人，占72.6%，农村人口20840人，占27.4%，人口的分布呈现不均衡性，大部分人口分布在城市建成区的西影路和翠华路附近。规划的人口密度为9824人/km2，虽然相对于中国大城市的建成区来说，人口密度不高，但是同世界上其他许多大城市相比，仍属于人口密度较高地区。,截止2005年，曲江新区共批准入区批准项目90余个，计划总投资46亿元人民币。几年来，曲江新区项目建设累计完成投资数十亿元人民币,其中外资接近1亿美元。 （1）“曲江新区”规划范围 曲江新区拟规划选址在西安市东南，以闻名中外的大雁塔和曲江园林遗址为中心，东起马鸣路；西至翠华南路、纬一街、长安南路南段；北起小寨东路、西影
9、路；南至雁塔区南界址。规划面积约47平方公里，是西安市第四次城市总体规划中城市中心区的重要组成部分。 （2）功能定位和分布 功能定位：如下图曲江新区功能分区规划图示意,图4.1 曲江新区功能分区规划图,曲江新城的主要功能为：旅游、休闲功能；教育、科技功能；行政、会展功能；居住功能。 以上四大功能耦合成八大区块：大雁塔宗教文化商贸区，曲江水景旅游区，政务中心区，杜陵生态园林区，“乐游原”民风博览区，科技教育产业区，中央住宅区，农村安置区。 （3）旅游产业布局 曲江新城旅游产业布局规划，将依据地形地貌和城市建成区现状，拟形成“一个中心、三条轴线、五点联动”的文化型、观光型、休闲型、度假型、商贸型的
10、综合性旅游新格局。其以大雁塔为起点，建设风貌、建筑风格和项目摆布从古及今，由北向南、并向东依次推进。 1） 一个中心 以大雁塔为中心，以盛唐文化、宗教文化、旅游商贸为主题，目标客户以国内市场为主、海外市场为辅。,图4.2 曲江新区旅游产业规划布局图,2） 三条轴线 景观大道：历史文化、都市风情轴线。 延伸方向为大雁塔正南：大雁塔：雁塔南路：会展中心：政务中心：韦曲科技园。 游览走廊：旅游、观光、休闲、人文轴线。 延伸方向为大雁塔东南：大雁塔：芙蓉园：世界风情园：生态林：杜陵。 博览干线：民居、民风、科技发展体验轴线。 延伸方向为大雁塔正东：大雁塔：民俗博览园：科技教育产业区。 3） 五点联动
11、将大雁塔、大唐不夜城、曲江南北湖、杜陵、民俗博览园五个项目群，通过景观大道、游览走廊、博览干线和两条高尚生活示范街区围合联系起来，形成“雁塔题名、盛唐风韵、曲江流饮、杜陵远眺、乐游村艺”等特色鲜明的景观集合体系。,娱乐休闲： 2006年，大唐芙蓉园、大雁塔景区、曲江海洋世界顺利成为国家级4A景区，在2平方公里范围内同时拥有三个4A级景区，这在国内绝无仅有。2006年，曲江新区共接待游客1600万人次（包含大雁塔北广场），旅游综合收入达38亿元人民币，较去年同比增长71。大唐芙蓉园、大雁塔景区、曲江海洋世界已经成为西安最主要游览目的地和最大的散客集散地，成为带动西安旅游业大发展的龙头，促进西安旅
12、游产业升级换代的核心板块。 酒店： （1）西安酒店的规模数量 对西安目前现有的酒店、饭店的调查显示，目前西安有4家五星级酒店、6家四星级酒店、15家三星级酒店、20家准三星级酒店和近100家二星级及以下酒店。调查还显示，西安目前五星级酒店客房总数为1700余套，四星级酒店客房总数为2600余套，三星级酒店客房总数为3500余套，准三星级酒店客房总数为3800余套，二星级酒店客房总数为11000余套，以上所有酒店、宾馆合计客房总数为22600余套。 （2）西安酒店的星级分布 据西安房地产信息网统计数据显示，目前西安五星级、四星级、三星级、准三星级和二星级及以下酒店分配比例分别为3%、4%、10%
13、、14%和69%，其中二星级及以下的酒店所占比例占到绝大多数，而准三星级以上的酒店数合计只有31%，表明目前西安酒店业还是以中低档次酒店为主。 二、西安酒店客源特征分析 西安酒店接待的客户主要是以散客为主，占入住客人的35%；其次是旅行游客，占入住客人的26%，表明西安目前酒店的经营对象主要是针对散客和境内外的旅行游客。以参加会议、商务洽谈、培训为目的入住的客户占16%，机关单位（以陕西省其它地区为主）占13%，其它消费形式占10%。值得注意的是，近年来，以参加会议、商务洽谈、公司培训等为目的的消费有增长之势，这就提醒酒店经营者，如何为这些准客户提供更好的商务条件从而在众多的酒店中抢占有限的客
14、户将是酒店利润增长与否的一个重要策略。,2006年曲江个档次项目 户型面积销售比例 客户区域 年龄 价格,2007年1-7月曲江个档次项目 户型面积销售比例 客户区域 年龄 价格,曲江中高端成交价格走势,主要竞争对手,均为中高端产品 产品质素接近 区域市场客源相近 均为国内知名地产品牌,同区域项目的直接竞争,基础价值竞争运势精神向度实践,中海国际社区的量与价格的挤压式竞争,总占地：900亩 建筑面积:135万平方米 市政配套占地：400亩 教育配套：6.6万平米，与曲江新区管委会联合开办“曲江一中” 商业配套：4.6万平米 一期上市：高层产品“栖岸”，2007年10月 整体中高档产品约500户
15、 面积区间:50-420平方米,竞争压力较低入市价格挤压市场先机抢占后续大体量的供应（剩余盘量120万平方米）,（数据来源于销售部内部统计）,基础价值竞争运势精神向度实践,总占地：670亩 总建筑面积:110万平方米 教育配套：幼儿园2430平米 商业配套：一期9000平米院落式风情商业街，紧邻水景 一期上市：A区，2006年9月 B区，2007年2月 均价:4800元/平方米 面积区间:73-300平方米,富力城成品房式的快速倾销,竞争压力较低价格的精装成品房一期A区的良好销售态势一期B区剩余约9万平方米供应量的客源抢压后续体量的持续供应（剩余盘量80万平方米）,（数据来源于房地局备案数据）
16、,基础价值竞争运势精神向度实践,总占地：103亩 规划：中式院落整体规划 配套：拉发基屋面系统、外墙4.5CM厚保温材料 景观：退台坡地，“珞溪九叠”水景园林 上市：2007年6月 均价:8281元/平方米 总价区间:230-400万/套,金地曲江尚林苑简单以产品类型的切入时机为手段,竞争压力同类同质产品的对比（08年预计上市30套别墅类产品及230套大面积小高层产品）相同客源的分流与争夺相对好的区位与业已形成的客群口碑,（数据来源于房地局备案数据）,基础价值竞争运势精神向度实践,20062007年曲江开发楼盘存量说明,3.曲江放量分析,除了已经在售的项目外，该区域还有大量的项目正在进行前期的运作，据我们了解到的项目见下表所示。根据曲江发展态势，随着南湖等竣工和完善，资源型高端楼盘仍将陆续入市。,20072008年待推出项目,目前，曲江商品住宅市场存量约有83.6万平米。其中，普通高端住宅为75万平米，别墅类产品8.6万平米。可见，在2007年到2
