{财务管理财务知识}按揭贷款常见问题解答

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1、版本号：V.20090415 （内部资料，请注意保密）按揭贷款常见问题解答目 录一、贷款需求11、问：如何筛选排除风险偏高的客户？12、问：购房人通过全款购买二手房后，能否通过抵押向我行借款？13、问：我行接受父母与子女之间买卖房产么？14、问：可抵押的平房、半地下室、弄堂等房产，我行可以接受按揭贷款么？15、问：一个客户能否购买多套房产，只借款一笔、或借款多笔？1二、客户资质相关11、问：如借款人年龄符合要求，其配偶能否超过60周岁？12、问：对于个人信用记录的分类，如何操作更方便？23、问：为什么对配偶的征信记录也要求不得为禁入类？24、问：共同借款人能否做为保证人？25、问：共同购房的人

2、，一定要作为共同借款人么？26、问：操作规程第十二条允许第三方抵押人，是否可以用他人房产抵押？27、问：我行为什么不接受未成年人共同购房？28、问：对于客户资质的审核，操作规程规定较为分散，如何操作更方便？2三、贷款额度21、问：普通自住房的首付比例，能否与同业一样做到20%？22、问：客户的首付加我行贷款金额，能否超过实际购房价？33、问：由于评估价格偏低，导致“首付+贷款金额实际购房价”，怎么办？3四、贷款期限31、问：配偶、共同借款人是否适用“贷款期限与年龄之和不超过65年”？3五、贷款利率31、问：总行对于“二套房”的首付和利率有无正式的文件规定？32、问：商用/商住两用房的利率上浮可

3、以高于或低于10%么？3六、还款方式31、问：二手房贷款对于还款方式是否有限制？3七、抵押登记手续31、问：房管局指定不符合我行准入条件的评估公司，可以办理么？32、问：房管局指定抵押期限低于贷款期限，其他银行认可，我行呢？43、问：合同未约定贷款期限，房管局不给登记抵押期限，怎么办？44、问：是否与商务贷款抵押一样，要求“抵押期限贷款期限2年”？45、问：合同未约定抵押期限，房管局一定要求明确，怎么办？4八、合同签署41、问：手工借据如何填写放款账号？4九、系统录入的问题41、问：贷款申请“是否农户”是依据户口、还是经营内容来选择？42、问：客户不作首付款监管可以么、首付款监管要到储蓄前台做

4、止付么？43、问：申请金额超过抵押担保额度，下调建议授信金额后仍通不过？54、问：客户申请额度接近8成时，出现抵押担保不足，怎么办？55、问：贷款已发放，但期限、利率浮动、利率调整方式录入错误，怎么办？5附件1 个人信用记录分类表6附件2 客户资信审查表7附件3 按揭利率浮动及首付比例参考标准8453d852bef057057f2a329e0c3a10af7.pdf一、 贷款需求1、 问：如何筛选排除风险偏高的客户？答：根据近期试点和他行经验，以下客户应慎重受理（但并非强制拒绝）：（1）私企员工。私营企业开具的收入证明，应慎重使用。对于当地实力不强、知名度不高的私企，应要求客户提供工资账户流水

5、。（2）离异人员。离异人员容易存在家庭财产与经济纠纷。（3）自谋职业者。个体商户/私营企业主申请按揭贷款，都需要按小额贷款对商务的经营情况和收支流水进行现场调查核实，务必掌握真实的收入水平，并根据其资产实力适当要求客户提高首付比例。对于农民工、房产经纪人、保险代理人等工作不稳定人士申请房贷，应特别注意是否存在虚假售房、套取贷款行为。（4）危险行业的职工。涉外、矿业、远洋、捕渔等行业职工，人身安全风险较高。客户如果资质较好，在确认有长期的劳动保险保障、身体健康后，也可以受理。2、 问：购房人通过全款购买二手房后，能否通过抵押向我行借款？答：我行暂接受二手房契税票日期在3个月（含）以内的交易。受理

6、时，借款人提供契税票、新的房产证和本人名下的两个结算账户，不再提供首付款备足的证明；售房人不需要提供个人资料、也不签署相关文件。我行抵押登记完成后，贷款发放至借款人的收款账户（还款账户是借款人的另一个账户）。3、 问：我行接受父母与子女之间买卖房产么？答：类似需要包括：离婚时购买与原配偶共有的房产，债权人以债权充抵首付、购买债务人的房产。这类需求潜在的产权纠纷较大，直接影响借款人的还款意愿，我行暂不受理。4、 问：可抵押的平房、半地下室、弄堂等房产，我行可以接受按揭贷款么？答：这类房产变现能力较差，执行抵押权的机率应非常小，应该作为是否接受此类房产抵押的首要条件。原则上只接受优质单位职工购买此

7、类房产的需求。5、 问：一个客户能否购买多套房产，只借款一笔、或借款多笔？答：我行二手房贷款产品出于简单操作起见，只接受购房一套房产申请一笔贷款，客户能否申请贷款购买多套房产，关键要考核客户的收入能力、购房用途。对于收入不稳定或收入不高的借款人，申请购房多套房产应保持谨慎，原则上不接受第4套的贷款申请，即原有未结清按揭余额的房产套数、加上我行贷款套数，原则上不超过3套。二、 客户资质相关1、 问：如借款人年龄符合要求，其配偶能否超过60周岁？答：对借款人的年龄限制，主要考虑家庭收入支配和抵押物继承的问题。如果配偶名字不列示在所有权证上，可适当放宽至65岁。2、 问：对于个人信用记录的分类，如何

8、操作更方便？答：对于我行个人征信制度的规定，附件1 个人信用记录分类表采用标准化文档进行处理，对相关标准进行了优化解释，分类的操作人员可作辅助工具。3、 问：为什么对配偶的征信记录也要求不得为禁入类？答：配偶征信记录不得为禁入类，主要是基于房产是夫妻共同财产的理念。我行征信制度允许对房产抵押贷款客户适当放宽准入政策。为此，对于按揭贷款：（1）对于初步分类为禁入类的，应经过调查核实，如果确实因为信用卡年费、信用卡小额（100元以内）逾期的、或者多个信用卡/贷款账户累计逾期30天以内次数多的，应按附件1 个人信用记录分类表调整，重新确定分类。（2）配偶为次级类的，不得将借款人向下调整一级。（3）优

9、质单位职工作为借款人、并且仅靠本人收入即能够足额还款时，可以接受配偶为禁入类（但由于为禁入类，不能作为共同借款人）。4、 问：共同借款人能否做为保证人？答：共同借款人，承担与借款人相同的责任和义务，不得作为保证人。5、 问：共同购房的人，一定要作为共同借款人么？答：对于夫妻共同购房的，不要求必须作为共同借款人，但如果共同购房人是不属于夫妻关系的（包括男女朋友），应作为共同借款人。共同借款人限一人。6、 问：操作规程第十二条允许第三方抵押人，是否可以用他人房产抵押？答：第十六条规定“抵押房产限于过户至借款人名下的所购房产”，与第十二条结合起来理解，是针对房产过户后，有借款人之外的其他人（如配偶、

10、共同购房人）作为共有人的情况。7、 问：我行为什么不接受未成年人共同购房？答：我行考虑到初期信贷人员对法律风险把握不好，暂不接受未成年人作为共有人的贷款申请。8、 问：对于客户资质的审核，操作规程规定较为分散，如何操作更方便？答：对于我行按揭操作规程的一般规定，附件2客户资信审查表采用标准化文档进行处理，信贷调查人员和审查人员可作辅助工具。三、 贷款额度1、 问：普通自住房的首付比例，能否与同业一样做到20%？答：依据“制度体系”目录内的“邮银传2008471号”文件，普通住房最高抵押率为80%；二手房贷款操作规程里小于90平米（含）最高抵押率80%、大于90平米最高抵押率70%的规则，不再作

11、为强制约束。2、 问：客户的首付加我行贷款金额，能否超过实际购房价？答：按揭贷款的融资需求来自于购房资金的不足，所以应保持“首付+贷款金额=实际购房价”。如果客户愿意付更多首付款，我行提供的贷款额度相应下调；如果客户希望按房产适用的最高抵押率贷款，意味着他原准备的首付款有一部分不向售房人支付，而作为装修等用途支配。3、 问：由于评估价格偏低，导致“首付+贷款金额实际购房价”，怎么办？答：客户只能自行筹集不足的部分购房款。四、 贷款期限1、 问：配偶、共同借款人是否适用“贷款期限与年龄之和不超过65年”？ 答：（1）共同借款人是由于共同负担债务而产生，基于普通人群收入随年龄趋减的理念，因此要求的

12、条件与主借款人一致，适用“贷款期限与借款人年龄之和不超过65年”。（2）借款人配偶如果不作为共同借款人，即使作为房产证列示共有人，也不要求“贷款期限与年龄之和不超过65年”，但根据第三方抵押人规定、要求不超过60岁。五、 贷款利率1、 问：总行对于“二套房”的首付和利率有无正式的文件规定？答：按揭贷款的利率浮动水平和首付比例，由于政策比较模糊，总行暂无明确的细则。各省分行可以参照当地银行同业，指导地市分行自行制定审批标准，原则上标准不严于四大银行。附件3 按揭利率浮动及首付比例参考标准可以作为东部发达地区的参考。2、 问：商用/商住两用房的利率上浮可以高于或低于10%么？答：商用/商住两用房由

13、于房屋售价偏高、客户群风险偏大，所以利率下限定为基准利率的1.1倍。如果当地同业上浮高于10%，我行可以在保持价格优势的情况下再适当上浮；如果当地同业普遍实行基准利率、甚至下浮，我行应在充分调研后，向总行提交翔实的调研报告，申请在当地调整利率水平。六、 还款方式1、 问：二手房贷款对于还款方式是否有限制？答：等额本金和阶段性等额本金也可以使用,按揭贷款在系统上也没有限制，一次性还款法需要客户提供充分的收入证明，以避免恶意的客户申请。七、 抵押登记手续1、 问：房管局指定不符合我行准入条件的评估公司，可以办理么？答：接受该公司的评估报告，但必须出具我行内部自行评估报告，作为授信和审批的依据。2、

14、 问：房管局指定抵押期限低于贷款期限，其他银行认可，我行呢？答：参照当地同业的惯例来操作，但应特别注意获知并采取同业所使用的避险措施。3、 问：合同未约定贷款期限，房管局不给登记抵押期限，怎么办？答：可以将个人购房借款及抵押合同第三条修订为下列后批量印刷：本合同项下贷款期限为 月，自20 年 月 日至20 年 月 日止。实际放款日与到期日以借据为准。借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。4、 问：是否与商务贷款抵押一样，要求“抵押期限贷款期限2年”？答：根据国家相关法规解释，房产抵押不需要设立抵押期限。如果房地局执意要求明确抵押期限的，可以在“315 补充条款”填列：抵押权存续期间

15、为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，抵押权存续期间为贷款提前到期之日起两年。注：如果不接受补充条款，则参照前一问修订合同的第三条。5、 问：合同未约定抵押期限，房管局一定要求明确，怎么办？答：可以在个人购房借款及抵押合同的抵押率清单“土地出让合同号”项目之后，增加一项，填写的终止日期不得早于贷款期限的终止日期：抵押期限自20 年 月 日至20 年 月 日止八、 合同签署1、 问：手工借据如何填写放款账号？答：手工借据以个人贷款（手工）借据（贷3008，V.200808）为准，放款账号参照如下例子填写：借款人姓名李明放款账号户名张军放款账号（第一联 业务联）（第一联 业务联）601000000000001其中，李明为借款人，张军为售房人，放款账号为张军（售房人）的账户。九、 系统录入的问题1、 问：贷款申请“是否农户