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1、“以房养老”靠谱吗面对巨大的家庭压力，独生子女一代很难再稳妥地用自己的力量给老年人一个充满天伦之乐的晚年。而随着我国医疗保健条件的逐步改善，老年人的寿命越来越长，整个晚年的花费也在不断增大。专家认为，以房养老的养老模式恰恰能改善“有房富人，现金穷人”的“中国穷老人”现状。 我国未富先老的国情，让人们不得不把养老问题提前纳入自己的人生规划。有人提出借鉴发达国家的“以房养老”形式，已引起社会各界的关注和热议。“以房养老”面临的障碍所谓“以房养老”，是指老人将自己的产权房出售、抵押或者出租，以定期取得一定数额养老钱或者接受老年公寓服务的一种养老方式。通过一定的金融机构或非金融机构，将住房蕴涵的价值尤
2、其是自己身故后住房仍然会保留的巨大价值，在自己生前变现、套现，从而为老年人提供养老资金用来养老。这种形式正适合那些手头有房，无子女或者不愿意将房产留给子女的老人。然而，要使“以房养老”得以实现，需要满足3个条件：首先，拥有对房屋的产权，这样，才有出租或者抵押房屋的权利。其次，老年人与子女分开居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影响子女的正常生活。再者，老年人的经济状况适中。经济条件若很好，就没有“以房养老”的必要；经济条件过低者，又不具备“以房养老”的条件。但在中国推行“以房养老”，存在着三大障碍：首先，将财产留给子女是中国普遍存在、根深蒂固的传统观念。此外，“以房养老”，必须辅之以透明、公正的
3、法治环境。因为它牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及政府部门，等等，对这些领域的运作质量和监管水平要求相当高。另外，还有一条限定，那就是房屋的“70年大限”。基于目前的地权制度，我们对住宅的使用权只有70年。根据房地产管理法，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附着的建筑物，都将被政府无偿收回。从理论上看，“以房养老”的养老保障模式无疑可以丰富社会保障体系，但我国目前对于此类运行模式仍处于探索尝试阶段，尚无相关制度与部门予以规范与监督。前不久，上海88岁的林老太在养老机构安排下，将自己居住的55.7平方米房产仅以55万元低价转让给老年公寓“以房养老”。事后
4、林老太儿子发现低价卖房全由老年公寓一手操办，且转让价格明显低于市场价，认为转让太不公平，于是请来律师，以林老太的名义将老年公寓诉至法院。闵行区法院确认重大失误和显失公平成立，判决双方签订的以房养老协议书及上海市房地产买卖合同予以撤销，老年公寓协助将房产恢复登记至林老太名下。同样是在上海，另一年过八旬的独居老人也想将自己的住房卖出后再继续租住，而将所获得的卖房款用于补贴自己的生活医疗费用。没想到购房者办理了过户手续后，却推翻原来的协议，不让老人继续租住在原来的房屋。本想“以房养老”的老人却要落得失去住所的结局，万般无奈的老人也被迫告上法庭。“以房养老”正在进行时虽然目前多数中老年人都无法实现“以
5、房养老”，但仍可轻松实现套利：如将大、中城市的房产出售，去中、小城市居住；市区房换郊区房；大户型房换小户型房等就可在不降低生活质量的情况下，兑现大量的房产增值收益，既可保证晚年生活之需，也可减轻子女赡养老人的压力。前不久，年过六旬的乔大爷把自己位于成都市中心的一套大户型住宅卖了，到郊区的东山国际新城买下一套新房，这一卖一买间省下的大笔房款转为自己的养老金。乔大爷和老伴膝下只有一女，女儿、女婿的年收入并不高，除了养子、养房、养车，维持家庭的基本生活费用，还要挑起赡养双方老人的重担，生活已不堪重负。之前，乔大爷和老伴在市中心拥有一套120平方米的房产，老两口对他们将来的养老问题作了缜密的思考后，和
6、女儿、女婿商量讨论达成一致意见，决定采取“以房养老”的解决方案。“我们卖了老房子，除去购置养老新房花费约50万，还省下差不多70万!”乔大爷对此十分满意，所剩房款除了能支付夫妇俩30年内的全部生活费用，还足以聘请一名专职护理人员或支付养老院30年内的养老开支。对于爸妈的这一举动，乔大爷的女儿也认为是件两全其美的事情。在社会结构老龄化不断提速的背景下，老年人应该把房子留给儿女，还是应该拿去“换取”养老金?这一问题成了众多老年群体与年轻夫妇广泛关注的热点。据成都二手房交易市场的信息反馈，有约50的老人愿意卖市区住房买郊区房养老，一是图环境清幽，二是养老无忧，而且不影响给子女遗留房产。有30左右的老
7、人还是喜欢住在自己生活了几十年的熟悉环境中，他们则采取大房换小房，节余部分用于养老。子女正处在事业的发展期，工作压力大，没有更多的时间照顾父母，家里往往只有老两口居住，卫生很难打扫，人太少房太大会增加孤独感；步入老年，也是各种病症的高发期因此萌生了换房的念头：房不在大，够住就行。此外，换房子节约下来的钱既可以“防身”，又可以请个保姆照顾自己的日常生活。还有些老人卖房后干脆住进养老院。孤独是每个老年人都不得不面对的问题，在子女不能常常陪伴的情况下，住进养老院，结交一些新朋友，也是个不错的选择，至少这样孤独感会减少很多。而且现在的养老院条件都已大幅度地改善，软件硬件条件比以前要好得多。“以房养老”
8、逐步成现实第六次全国人口普查显示，我国60岁以上人口总量为1.78亿，预计到2015年将突破2亿，社会结构老龄化已成为不可回避的事实。“如果子女无法尽到赡养责任，您是否考虑以房养老?”有媒体曾就此作过老人的随机访问。据调查，同意“以房养老”的老年人大约有五成，他们普遍认为，现代社会是开放型社会，在子女无法尽到养老责任的条件下，老年人“以房养老”也合情合理。而反对“以房养老”的老年群体则普遍认为，房子住了大半辈子都有感情了，一定要留给子女，而房子历来是父母留给子女遗产的象征。这是民族的传统美德，不能在离世时什么都没有留下。同样的问题，记者也对年轻人做了随机调查，结果有八成的年轻人表示支持父母以房
9、养老。他们认为如果子女已经有了自己的新房，而生活压力又比较大，父母完全可以卖房养老，这样也可减轻子女负担；即使子女没有住房，与父母居住在一起，父母也有权处理名下的房产作为养老基金，子女的问题由子女想办法解决。也有些自己无房与父母同住的年轻夫妇表示，在自己没有居住场所的前提下，父母的赡养责任应该由子女负责，但父母不该随意处理名下房产。就目前情况看，中国式的“以房养老”适合的老年人群比较广泛，特别是那些有宽裕房产，无子女的，或子女较为富裕、开通的，以及子女在国外的空巢老人。这种养老方式有利于老人独立自主，不受儿女左右，化被动为主动，寻求自己喜欢的生活方式，提高晚年生活的幸福指数。随着时代的变化和进
10、步，中国几千年传统的“养儿防老”与新时代的“以房养老”观念的PK才刚开始，究竟哪种方式更靠谱，还需要时间来验证。“以房养老”四的种模式“以房养老”，学名叫做“住房反向抵押贷款”，起源于荷兰，目前发展最成熟的是美国。据统计，美国实施此种贷款业务20多年来，约有300万美国老年人因此脱离贫困，1200万人从中受益，已经成为许多老年住房所有者养老的首选方式。美国模式它的放贷对象是有住房的老年人，以其自有住房作抵押，定期向借款人放贷，到期以出售住房的收入或其他资产还贷。其特点是分期放贷，一次偿还，贷款本金随着分期放贷而上升，负债增加，自有资产减少。加拿大模式超过6 2岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷
11、款数额在1.5万到30万加元之间，只要不搬家、不卖房，房产主权不变，可以一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。新加坡模式60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构(如养老院)，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。本土模式也可以说是“以房养老”的初级阶段，就是不需要金融机构或者政府公益机构介入，自己出租出售房屋补贴养老。这种情况操作性强，实用性也强，在我国目前还比较多见。比如：倒按揭南京模式：南京汤山“温泉留园”，此前已在国内首个公开推出倒按揭性质的“以房换养”举措。该园规定拥有本市60平方米以上产权房、年届六旬以上的孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，而房屋产权将在老人逝世后归养老院所有。上海“以房自助养老”：65岁以上的老年人，可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易，交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋将由公积金管理中心再返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心，其他费用均由公积金管理中心交付。
