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1、2011年02月28日,2010年房地产市场总结及2011年预测,PART 1 市场篇,全国房地产市场 北京房地产市场 首开项目市场表现,2010年房地产开发投资逐步恢复，2010年1-12月全国住宅投资开发完成额34038.14亿元，同比增长32.9%。,全国市场房地产开发投资情况,2008-2010年全国房地产开发投资走势,2010年1-12月全国房地产开发投资额完成48267.07亿元，同比增长33.2%；分月度看，同比增长率呈平稳趋势。其中2010年1-5月的同比增幅达到年度最高，为38.2%；与08年、09年的同比增幅相比，2010年房地产开发投资仍处于逐步增长阶段。 住宅投资额与房
2、地产开发投资额走势基本趋同，处于平稳上涨阶段。2010年1-12月全国住宅投资开发完成额34038.14亿元，同比增长32.9%。,08年,09年,10年,全国市场商品房供应面积,2010年新开工面积增长明显，但进入岁末涨幅有所回落；预计2011年初房地产开发各项指标将延续2010年末的走势,预计2011年初房地产开发各项指标将延续2010年末的走势。 2010年全国房地产开发企业施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。商品房新开工面积继09年9月走
3、出负增长后，同比增幅明显放大。 2009年1-12月全国住宅施工面积25.08亿平方米，同比增长12.5%；住宅竣工面积5.77亿平方米，同比增长6.2%。 从各指标同比增幅看，商品房市场和商品住宅市场的开发指标走势非常趋同。,2008-2010年全国商品房供应面积同比走势,08年,09年,10年,全国市场商品房销售情况,2008-2010年全国商品房销售面积、销售金额走势,随着楼市调控政策的出台及传统销售淡季的来临，预计2011年1-2月份商品房市场成交量将呈现下滑趋势，高位成交量难以为继,数据来源：国家统计局,2010年1-12月全国商品房销售面积10.4亿平方米，同比增长5.2%；销售金
4、额10.1万亿元，同比增长18.3%。 2009年全国商品房销售面积9.37亿平方米，同比增长42.1%；商品房销售金额4.4万亿元，同比增长75.5%。 2008年全国商品房销售面积6.21亿平方米，同比增长-18.5%；商品房销售金额2.4万亿元，同比增长-18.6%。,08年,09年,10年,全国市场销售价格走势,2008-2010年全国商品房成交价格走势,2011年1-2月，预计全国商品房成交均价呈现下探势头，预计在5000元/平方米左右。 2010年上半年价格有所波动，下半年全国商品房销售均价走势明显平稳,数据来源：国家统计局,随着成交量的回落，高位成交价格将难以为继，预计2011年
5、1-2月商品房成交价格将小幅下降,08年,09年,10年,全国市场2011年1月重点城市成交表现,全国重点城市11年1月成交量除广州及成都外均出现环比下降，集中跌幅在10%-30%；成都1月成交263万平方米，成交量为列举重点城市之首，涨幅程度也最大。 北京、上海、广州一线城市1月份成交量突破100万平方米，除成都外，其余城市成交仅在30-90万平方米。 从各重点城市成交均价来看，6个城市成交均价呈现上涨，涨幅均在4-12%之间，其中以北京、苏州和合肥涨幅最高，达11%以上。下降的城市中，杭州下降程度最大，超过8%。 预计未来一段时间全国各城市成交量还将维持低迷态势，成交价格回落可能性较大。,
6、1月份全国重点城市商品住宅成交量除广州及成都外全线下跌；成交价格涨跌互现,全国市场2011年1月成交量下滑原因分析,2010年楼市优惠政策的退出和楼市新一轮调控政策的密集发布，使得楼市政策空间不再宽松,2010年价格的上涨使得成交价格处于高位，抑制了部分刚性需求者的购房意愿，市场重现观望,央行上调存款准备金率，加息预期渐行渐近，货币政策趋于收紧，投资投机者购买减弱,1月份全国重点城市商品住宅成交量出现下滑的原因主要有：楼市处于传统淡季；加大首付比例、限贷、提高存款准备金率等系列调控政策的先后出台，加重了楼市的观望氛围。,1,2,3,PART 1 市场篇,全国房地产市场 北京房地产市场 首开项目
7、市场表现,2010年，北京市商品住宅供求关系较为均衡，供求比接近1：1,北京市2010年1-12月商品住宅供求走势图,2010年北京商品住宅市场整体呈现出“供求均衡”的市场局面。市场总供应量达1200.5万平方米，总成交量达1198万平方米，供求比接近1：1； 2010年北京各月市场供应不稳定，最高月供应量为238万平方米，最低月供应量仅为34.1万平方米； 2010年北京成交量较2009年出现下滑，环比下跌51%，市场走势与供应走势趋同，月均成交量达100万平方米。,北京市场供求分析,数据来源：CRIC,2010年，北京市商品住宅出现“量跌价涨”的局面，虽然成交量下滑，但成交价格持续攀升，成
8、交均价20342元/平方米，同比上涨41.85%,北京市2010年1-12月商品住宅量价走势图,2010年北京市商品住宅总成交量达1198万平方米。受4月份国家出台对房地产的调控政策影响，其后各月成交量走势跌宕起伏，但总体上还处于上扬走势，月度成交量保持在100万平方米左右； 商品住宅成交均价呈稳步上扬态势，从1月的19177元/平方米上涨到12月的20694 元/平方米，2010年北京商品住宅成交均价为20342元/平方米，同比上涨41.85%。,北京市场量价分析,数据来源：CRIC,各环线商品住宅期房年初与年底成交均价对比图,2010年年初和年底北京市商品住宅期房成交均价涨幅最大的是四环至
9、五环路，为45.6%。 2010年，商品住宅五环路内价格超过了万元，北京城区内万元房难觅。,2010年，北京市商品住宅五环内成交均价接近2万元，三环内价格突破3万元,北京市场各环线成交价格分析,数据来源：CRIC,从2010年各档次住宅产品成交量来看，普遍较2009年出现下滑，中低档次产品仍占据市场份额首位；高档住宅价格持续攀升,北京市2010年1-12月各档次商品住宅成交量走势图,2010年各档次商品住宅成交量、价走势图,2010年各档次普通住宅中，以中低档所占比例最大，成交面积达491万平方米，占总成交量的41%； 其次是中档住宅产品，成交面积240万平方米，占总成交量的20%； 高档住宅
10、产品成交量为60.2万平方米，占总成交量的5%左右。,备注：低档：1万元/以下，中低档：1-2万元/，中档：2-3万元/，中高档：3-4万元/，高档：4万元/以上,北京市场档次分析,市场供应仍呈现出集中于中小面积段、中小户型的特点，二房、三房产品为主,面积段,户型,2010商品住宅供应量中，以90平方米以下、90-120平方米为主，其供应总量分别为408万平方米、206万平方米，占比达34%和17.2%。 分面积段供应情况来看，基本呈现出随着户型面积的增大，供应量逐渐下降的趋势。但400平方米以上的别墅产品或类别墅产品市场供应仍占有一定份额。,2010商品住宅供应量中，以二房、三房为主，其供应
11、总量分别为395万平方米，388万平方米，占比达32.9%、32.3%。 分户型供应情况来看，基本呈现出“中间大，两头小”的市场局面。,10%,北京市场供应结构,较2009年市场，2010年商品住宅不同总价段、面积段产品均有大幅度下滑，主要是受不断出台的限购政策影响,16,2010年各面积段商品住宅成交量占比图,2009-2010年各总价段商品住宅成交量对比图,北京市场成交结构,数据来源：CRIC,数据来源：CRIC,2009-2010年各面积段商品住宅成交量对比图,2010年各总价段商品住宅成交量占比图,2010年土地市场成交建筑面积3268万，同比上涨34.9%;2010年平均楼面地价50
12、62元/，同比上涨25.2%；溢价率达到269.8%，同比09年上涨2.5倍。,2008-2010年北京市土地市场成交走势图,2008-2010年北京市土地市场成交价格及溢价率走势图,北京市场土地市场,数据来源：CRIC,数据来源：CRIC,2010年全市共成交土地280宗，同比上涨57.7%；成交的土地面积为3010万平方米，同比上涨55%；成交规划建筑面积为3268.1万平方米，同比上涨34.9%。分用途看，工业用地成交量在不断的上升。从容积率变化来看， 2010年全年成交土地的平均容积率水平为1.1，比2008年平均容积率1.3略有下滑。 2010年北京市成交的土地单价为5462元/平方
13、米，同比上涨36.1%，其中居住类土地单价为10274元/平方米，同比上涨3.01% ； 成交的楼面地价为5062元/平方米，同比上涨25.2%，其中居住类8191元/平方米，同比上涨36.8% 。 溢价率方面，2010年成交土地溢价率高达269.8%，同比上涨了2.5倍；其中居住类用地溢价率达到238.5%，同比09年的88.7%大幅上涨。,2010土地市场成交火爆，高溢价率、高楼面价、国企大规模拿地成为市场主要特点,北京市2010年土地市场（居住商业综合用地）溢价率前十名,2010年北京土地成交呈现出高溢价率的特点，其中成交的通州区梨园镇其他多功能用地溢价率高达698%，楼面低价为8291
14、元/平方米。 北京市朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地为2010年最高楼面地价地块，达到24066元/平方米。 海淀区东升乡居住、商业项目地块在楼面地价方面相对也较高，达到了16836元/平方米。,北京市场地块排名,数据来源：CRIC,北京市2010年土地市场（居住商业综合用地）成交金额前十名,北京市场地块排名,数据来源：CRIC,2010年，在房地产调控政策的压力之下，较2009年的疯狂拿地阶段，北京土地市场整体相对平缓。2010年综合用地成交总价前两名都在1月以及3月份；排行榜39名集中在1012月。 2010年综合用地总价第一名是位于北京大兴区亦庄板块的北京经济技术开发区北
15、侧绿化带A-C1、B-C1、C-F1地块。受让方为北京和裕房地产开发有限公司 ，成交总价达17.40亿元。,2010年，北京土地楼板价最高到达14067元/平米，是海淀区北蜂窝商业金融项目。土地受让方是北京住总正华开发建设集团有限公司和北京正华永兴房地产开发有限公司 。 相对于2009年北京综合用地，2010年楼板价前三名都在18000元/平方米以上。在房地产调控力度趋紧的大背景下，2010年土地市场表现相对平静。,北京市2010年土地市场（居住商业综合用地）楼板价前十名,数据来源：CRIC,北京市场地块排名,2010年,首开集团以成交金额122.76亿元、销售面积68.09万平方米位列第二名
16、,2010年北京全年度企业销售金额十强排行榜,2010年北京全年度企业销售面积十强排行榜,Soho中国以成交金额224.6亿元，成为2010年北京企业成交金额排行榜第一名。北京首都开发股份有限公司排名第二，成交金额达到122.76亿元。 北京金隅以成交面积81.31万平方米，位列2010年北京企业销售面积排行榜第一名。北京首都开发股份有限公司 排名第二，共成交面积68.09万平方米。 2010年，万科在北京收获颇丰，较2009年的前十名之外，2010年在销售金额和销售面积两方面都上升至第三位。,数据来源：CRIC,数据来源：CRIC,北京市场企业排名,备注：上表数据统计口径为商品房。数据以CRIC系统更新后本版为准,2010北京房地产市场总结,北京市场,PART 1 市场篇,全国房地产市场 北京房地产市场 首开项目市场表现,2010年，首开（监测住宅）项目销售面积达到34万平方米，成交金额超80亿,首开项目市场表现项目分布及成交概况,首开股份在京销售、预售项目共9个，分别为首开
