山东临沂君道聚才路项目提案报告学习资料

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1、君道聚才路项目提案报告,B.A.Consulting,定位梳理,营销策略,项目特性,项目定位,目录,B.A.Consulting,项目特质 项目面临核心问题,项目特性,规模 ： “中小盘”,适中的体量使本项目开发风险较小，具备快速销售的条件。,项目特质,占地：24473平米（36.71亩） 容积率：2.53.0 限高：100米,项目特质 1,总建面：6.17.3万平米,景观价值 ： 滨河大道北段祊河景观,临滨河大道住宅已确立临沂高档次居住板块地位，地段优势明显； 本项目距离滨河大道仅100米，祊河及三河交汇，自然环境较好； 受东侧水岸兰亭项目影响，可能观景性收到一定影响。,项目特质 3,项目特

2、质,近景祊河，中高品质属性突出。,项目核心价值梳理：,具备一定景观价值的高密度城市公寓项目。东有祊河、西有物流商贸中心，工作休闲瞬间转换。,项目特质,B.A.Consulting,项目特质 项目面临核心问题,项目特性,“ 快 销 ”,面临的核心问题,“突出重围”,“创 新”,核心问题,B.A.Consulting,定位梳理,营销策略,项目特性,项目定位,目录,B.A.Consulting,区域价值认知 市场环境认知,定位梳理,区域价值认知,临沂鲁东南中心城市,区域价值,城市空间格局“依托老城沿河发展两岸开发北上东进”,以沂河为轴线，发展具有滨水特色的宜居城市 构建“一河五片”组团式空间布局结构

3、 兰山区继续向西、西北方向发展，并重点向北发展南坊新区；,本项目所在区域是城市重点发展区域，潜力巨大。,区域价值,“全国性商贸物流中心之一”,区域价值认知,二十多年来，历经“大棚底”“专业批发市场”“临沂批发城”“中国临沂商城”的发展过程 到现在，已经发展成为具有专业批发市场69 处 市场占地约8000 亩，总建筑面积600 多万平方米，经营摊位4.6 万个，从业人员近10 万人 高峰期日客流量达30 多万人次，商品交易辐射全国26 个省、市、自治区。 2006年商品交易额450 亿元，市场综合效益连续16 年位居全国同类市场前列的全国性商品集散地和人流、物流、资金流、信息流中心。,临沂汽摩配

4、城,临沂家电厨卫城,华东装饰板材市场,华丰服装市场,鲁南汽车城,临沂灯具城,鲁南家具城,区域价值,临沂中国商贸城天下物流，中国临沂,区域价值认知,计划用三年的时间完成现有69 处市场的改造提升任务，截至2006 年底临沂商城市场改造提升已累计完成投资约40 亿元人民币，新建市场建筑面积200 万平方米。目前，临沂文化用品城、澳龙服装城、香江机电城、板材市场、化工市场一期，临沂家电厨卫城、临沂汽摩配城已建成开业，并呈现出繁荣景象。 2007年是临沂商城市场改造提升的关键年。 2007 年，临沂商城重点搞好板材、化工二期工程、东宏板材、兰田物流基地、临沂小商品城、凯歌图书城、天源货运市场、华丰国际

5、服装城、美多超市等九大工程项目建设，配套设施宏大路、临西九路等商城主要路网建设。,批发市场改造提升稳步推进，西郊商贸城将北迁，将提升本项目所处聚才路等周边区域的快速发展及人口聚集。,该区域未来将成为全市的活力所在，为本项目创造极佳的开发环境。,区域价值认知,本项目所在兰山区西北部区域 临沂市重点发展城区，商贸物流中心云集,区域价值,基本情况,项目区位：位于兰山区滨河大道中段西侧,东至区间路与水岸华庭相邻，西邻观河苑小区, 南邻是交警支队家属院,北邻； 可建设用地面积： 2.45万平米； 最大总建筑面积：6.1万平米； 容积率：2.5-3.0 建筑密度：20% 绿化率：35% 用地性质：居住用地

6、 宗地现状：现状看守所，尚未拆迁,区域价值认知用地分析,项目微观用地,用地分析,地块四至东侧,东至区间路紧邻地块边界，与正在施工中的水岸华庭项目相邻； 水岸华庭项目为四栋高层建筑，对项目的观景影响较大； 同时促成了本区域的成熟；,用地分析,区域价值认知用地分析,项目微观用地,地块四至南侧,南邻是交警支队家属院，小区为多层建筑，形象比较陈旧，对本项目影响相对较小。,用地分析,区域价值认知用地分析,项目微观用地,西与观河苑小区相邻； 观河苑小区为新建小区，形象相对较好，而且楼层不是很高，对本项目有一定的正面影响;,用地分析,地块四至西侧,区域价值认知用地分析,项目微观用地,北至区间路，连接滨河大道

7、与通达路，距离大约300米，为聚才路延长线； 现状道路状况较差; 北侧道路对面为普通的民用建筑，形象较差，目前不知道此地块的用地性质，未来可能影响到本项目的视觉的开阔性。,用地分析,地块四至北侧,区域价值认知用地分析,项目微观用地,观景价值挖掘滨江大道与祊河景观,滨河大道为城市主要道路，路面平坦开阔,便利性强，沿路景观秀美； 沿河以形成滨河景观带，而且有小型的广场。 本项目东北部具备一定观景价值，同时北向视野开阔。,用地分析,区域价值认知用地分析,项目微观用地,地块内部,地块内部现状为看守所； 地型方正,，但不是正南北，倾斜角度不大。,用地分析,区域价值认知用地分析,项目微观用地,主要优势：

8、地块方正，地势平坦有利于规划； 东北侧能看见河，视野开阔； 北侧临聚才路延长线，与滨河大道距离短，易于人流与车流的组织，交通可达性强； 滨河大道绿化层次丰富，为小区提供了良好的外部环境； 主要劣势： 用地东西两侧都有新建住宅，对本项目有一定的压迫感，尤其是东侧项目楼高影响本项目的景观视野； 地块南侧有陈旧的居民住宅，形象欠佳； 容积率较高，建筑密度高。,结论：区位条件较好，东北角可挖掘观景价值。 但容积率高，使内部空间局促，东侧视野受阻。,用地分析,区域价值认知用地分析,项目微观用地小结,区域价值认知 市场环境认知 供应特征 竞品研究 滨河居住板块供应研究 典型中小户型项目研究 主要结论 需求

9、特征,B.A.Consulting,定位梳理,核心竞争区域划定： 以本项目为中心辐射半径0.5公里，所有房地产项目 目前本区域在售东方花苑，观河苑，潜在供应为水岸兰亭项目 由于项目相对较少，下面将对每个项目做个案重点分析,竞品研究,供应市场,供应市场认知,基本信息,占地面积：27000 建筑面积：54000 总户数：150套 容积率：2.1 产品描述：紧邻我地块西部，一期4栋13层板楼，目前二期2栋17层板楼，1-3层为商业 均价：3300元/ 主力户型面积：160190 开盘时间：2006年10月18日 入住时间：2007年10月 车位：1：1，可租可售，售6万,竞品研究观河苑二期,供应市场

10、认知,供应市场,产品信息,空间面积浪费较大,南北不通透，居住品质有所降低 较为平常户型，没有明显亮点,供应市场,竞品研究观河苑二期,供应市场认知,销售及客户情况,目前均价：3300元/ 主力户型总价：55-65万 销售率：80% 月均销售套数：15-20套,项目点评,观河苑位于本项目西侧，目前处于尾盘性销售，与本案的直接竞争关系相对较小。 项目开发较早，一期已入住，二期也即将现房，带动区域在人们心中的认识，使本项目的地块接受度较高。 该项目户型较大，整体销售速度月均较慢； 此外据了解项目产权为40年，加上东侧水岸兰庭项目即将入市，使该项目观景受限，故其整体均价在现房阶段仍较低。,供应市场,竞品

11、研究观河苑二期,供应市场认知,客户描述：,生意人，从事小商品批发人群 企事业高层管理人员 年龄多集中在30-45岁 3口之家 多次置业,追求“滨河大宅”的客户对地块的观景性要求较高，君道项目同样受到水岸兰亭项目影响，大户型需慎重。,基本信息,占地面积：40000 建筑面积：100000 总户数：600余套 容积率：2.5 产品描述：2栋30层板楼，2栋32层板楼 1万平米花园 均价：30层3600元/ 32层3800元/ 开盘时间：2006年12月 入住时间：2008年1月 车位：地下车位1：1，可租可售，售5-6万 物业费：1元,供应市场,竞品研究东方花苑,供应市场认知,产品信息,优点： 全

12、景观设计，设有多角度景观窗 分区明确，户型方正 明厨明卫，南北通透,三室两厅两卫 158.23平米,供应市场,竞品研究东方花苑,供应市场认知,三室两厅两卫 129.92平米,优点： 布局合理，全明设计 主卧有景观窗，品质有所提高 转角异型，纯南向设计，增加观景效果,缺点： 入户门正对主卧门，风水不佳 厨房异型，使用不便,销售及客户情况,目前均价：3600-3800元/ 主力户型总价：46-60万元 大户型总价：76-80万元 销售率：50% 月均销售套数：30-40套 畅销户型：101 ，其次为160,项目点评,东方花苑北向可观祊河风景，观景优势较明显 户型多样，二居户型和舒适三居，主力面积从

13、100-158平米 该项目位于聚才路口，对于整体聚才路的发展起到推进作用 紧凑户型销售较好，剩余在售户型主要为较大户型。,供应市场,竞品研究东方花苑,供应市场认知,客户描述：,做生意人群，部分南方生意人 大型垄断企业管理人员 年龄多集中在30-50岁 多次置业,2008年初与本项目的竞争关系较弱。 紧凑户型相对畅销，本项目可借鉴。,基本信息,占地面积：24700 建筑面积：78000 总户数：534余套 容积率：2.5 产品描述：紧邻滨河路，4栋31层风车状塔楼 楼型：一梯四户、五户，户户三面采光 主力户型：107-130平米 均价：未定 开盘时间：预计2007年下半年 工程进度：目前正在打桩

14、,供应市场,竞品研究水岸兰亭,供应市场认知,规划点评,优点： 紧邻滨河大道观景性较好 楼型为高层，设计每个户型皆三面采光 缺点： 用地较局促，内部园林较小 正南北向户型较少，其中142平米大户型倾斜角度超过45度 外墙较多，增加建造成本，外墙保温较差,供应市场,竞品研究水岸兰亭,供应市场认知,户型点评,供应市场,竞品研究水岸兰亭,供应市场认知,水岸兰亭项目户型面积主要集中在83-130平米，比例超过88%。 超过140平米的户型为最东侧的A户型，2个单元约61套。,水岸兰亭项目以紧凑型户型为主，户型从二居到四居。,不可避免一梯四户五户，通风采光很难做到均好。,户型点评,142平米 四室二厅二卫

15、 入户花园，观景最大化，阳台、转角窗 但倾斜角度45 餐厅面宽较小,厨房、卫生间采光通风较差,对视较为严重,供应市场,竞品研究水岸兰亭,供应市场认知,户型点评,厨房采光通风较差,阳台距离较近，安全性差，对视严重,卧室对视较为严重,供应市场,竞品研究水岸兰亭,供应市场认知,项目点评,紧邻滨河大道，观景条件优越。 体量7万平米，与君道项目相仿，四栋塔楼，户型以紧凑的三居为主，面积在80-130平米之间，且户型平面较好，属滨河大道沿线少有的紧凑产品。 但由于受到用地的局限，楼型设计为风车型，在保证多面观景的同时，户型间的相互对视及隐私性不好的弊端凸显出来。 同时也加大外墙面积从而使项目的建造成本增加

16、，项目的经济性不够。,君道项目将与该项目出现直接竞争的局面，在有效把握与之的户型面积区隔的同时，如何做到产品的差异化和创新性是君道项目产品定位重点考虑的问题。 但同时该项目的先期入市亦可帮我们提升区域形象和价格水平，君道项目可借势发力。,供应市场,竞品研究水岸兰亭,供应市场认知,水岸兰亭是君道项目最直接的竞争对手！,区域价值认知 市场环境认知 供应特征 竞品研究 滨河居住板块供应研究 典型小户型研究 主要结论 需求特征,B.A.Consulting,定位梳理,本案地处祊河沿岸，具有可观水景优势 临沂可观水景的中高档房地产项目以滨河大道沿线为主 滨河大道沿线项目具有一定的参考及竞争性,竞争项目以本案为核心沿滨河大道辐射、品质中高端的在售及存有潜在竞争威胁的项目,供应市场,滨河居住板块供应特征,供应市场认知,祊河沿线：观河苑、东方花苑、*水岸兰亭 三河交汇：蘭亭水岸、*外滩明珠 沂河沿线：开元上城、滨河国际、清水湾,本区域近年总供应量已达到175万平方米，其中目前在售面积约27万平