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1、第一章 总论学习目标 本章讨论资产评估的概念、基本要素、价值类型、假设、原则等基本理论问题。2007-2009年全国注册资产评估师资产评估考题分值分布显示，本章考客观题，分值一般在5分左右，其中单项选择题分值为3分、3分和2分；多项选择题分值为6分、2分和2分。通过本章的学习，应达到以下学习目标。1掌握资产评估的概念、基本要素和特点及其相互关系。2掌握资产评估价值类型及其划分标准、适用范围。3熟悉市场价值以外的价值中的主要价值类型。4熟悉资产评估一般目的、特定目的及其在资产评估中的地位作用、相互关系以及资产评估特定目的在资产评估实务中的具体作用。5各种资产评估假设的内涵和实质。6资产评估各种原
2、则内涵及其应用。7了解资产评估的分类、作用。8熟悉资产评估中价值和价格的区别，合理定义评估结论。案例导入：一份简略的资产评估报告 资产评估报告是资产评估活动的最终产品。通过“浪莎针织有限公司部分资产转让资产评估项目评估报告”的阅读，有助于学习和理解资产评估活动的基本框架、能力领域、专项技能、主要术语和学习目标。浪莎针织有限公司部分资产转让资产评估项目评估报告浙江东方资产评估有限公司接受浪莎针织有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正的原则及必要的评估程序，以浪莎针织有限公司提供的有关资料为基础，对浪莎针织有限公司拟转让的单项资产进行了评估。提供必要的资料并保证所提供资料
3、的真实性、合法性、完整性是委托方和被评估单位的责任，我们的责任是按照资产评估准则计划和实施评估工作，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见。现将资产评估情况报告如下：一、委托方：浪莎针织有限公司 二、报告使用者：为委托方浪莎针织有限公司及法律法规规定的行政管理单位 三、评估基准日：2008年10月31日 本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，减少和避免评估基准日后的调整事项，准确划定评估范围，准确高效地清查核实资产，合理选取评估作价依据的原则，选择距评估目的计划实现日较接近的基准时间，由委托方确定本次评估基准日为2008年10月31日。 四、评估目的：部分资产
4、转让 浪莎针织有限公司拟转让部分土地资产，需聘请评估机构对拟转让的土地资产进行评估，以提供该部分资产截止评估基准日的市场价值，从而为上述行为提供价值参考依据。五、评估对象和评估范围： 为浪莎针织有限公司拟转让的单项资产，具体对象为位于义乌经济开发区三期杨村路208号宗地中西南角的部分土地，面积36451.90平方米。资产账面原值3874260.90元，净值3518803.64元。 六、价值类型及其定义本评估项目采用的资产价值类型为市场价值，市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，对在评估基准日进行正常公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额。七、评估原则
5、（略）八、评估方法本公司评估人员对委托评估的资产实施了实地察看与核对，并进行了必要的市场调查，履行了必要的评估程序，采用基准地价系数修正法和成本逼近法对委托评估的土地资产进行了评估。九、评估程序实施过程和情况：现场调查、资料收集与分析、评定估算等主要内容。（评估线路、技术方法）十、评估依据本次评估的依据主要包括经济行为依据、准则依据、产权依据、取价依据及其他依据，具体如下：（一）经济行为依据：2008年10月23日浪莎针织有限公司董事会决议。（二）准则依据：资产评估准则基本准则；资产评估职业道德准则基本准则；城镇土地估价规程；资产评估准则评估报告；资产评估准则评估程序；资产评估准则业务约定书；
6、资产评估准则不动产；资产评估准则工作底稿。（三）产权依据：浪莎针织有限公司企业法人营业执照；土地使用权证及其他产权证明文件。（四）取价依据：义乌市人民政府义政发（2005）50号关于公布义乌市基准地价的通知；义乌市人民政府义政（2003）76号义乌市征用土地区片综合价暂行规定；浙江省人民政府浙政发（2008）38号关于做好耕地占用税征管工作的通知；浙江省人民政府浙政发（2008）39号关于调整耕地开垦费征收标准等有关问题的通知；浙江省物价局浙价房1995384号文件浙江省征地管理费暂行办法；评估专业人员对资产核实、勘测、检测、分析等搜集的佐证资料及市场调查资料。（五）其它参考资料：资产占有单位
7、提供的资产清查申报明细表；评估人员取得的现场勘察及其他有关资料；国家有关部门颁布的统计资料和技术标准资料，以及评估机构收集的其他有关资料。 十一、评估结论 浪莎针织有限公司委托评估资产的评估值为21980500元（人民币贰仟壹佰玖拾捌万零伍佰元整），与调整后账面值3518803.64元相比，评估增值18461696.36元，增值率为524.66%。本评估结果不应当被认为是对评估对象未来可实现价格的保证。十二、特别事项说明：如产权瑕疵、重大期后事项等。十三、评估报告使用限制说明：如不得被披露于公开媒体，使用有效期等。 十四、评估报告日 本评估报告日为：2008年11月12日十五、注册资产评估师签
8、字盖章、评估机构盖章和法定代表人或者合伙人签字。第一节 资产评估及其特点一、资产评估定义 资产评估是市场经济的产物，是一项独立服务于社会公众的公正性活动，同时又是一项具有显著商业性质的有偿服务活动。其业务涉及企业间的产权转让、资产重组、破产清算、资产抵押以及财产保险、财产纳税等经济行为。经过一百多年的发展，资产评估已成为在现代市场经济中发挥基础性作用的专业服务行业之一。资产评估行业的从业人员，应准确把握资产评估的定义和与之相关的若干概念和术语。 （一）资产评估资产评估经历了上百年的发展，评估范围在不断扩展，现在资产评估不仅已经成为一个独立的行业，同时也成为了一个约定俗成的概念和专业术语。就目前
9、学术界和执业界的普遍共识，资产评估可以表述为：资产评估是专业机构和人员按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程 资产评估作为一个专有名词，应当说具有多重含义：第一层含义，它是指一种社会经济活动为了满足市场经济发展过程中各产权主体的需要所进行的一种经济活动，这样一种经济活动在我国是从二十世八十年代才开始逐步展开的；第二层含义，在资产评估后贯以“学”字就是“资产评估学”，目前资产评估学已经成为一个新的学科分支；第三层含义，它是指一种社会中介活动，或者说社会中介行业，比如说会计师事
10、务所、审计事务所、资产评估事务所等等，这个行业我们称之为资产评估行业。相关链接：我是动产评估师。某慈善机构要求我将我的专业服务捐献出来，以用于募集慈善资金。该慈善组织准备举办一次活动，任何人都可以将其所拥有的动产带来（向慈善组织）交纳少量费用后，可以获得我提供的关于该物件的价值意见。这有点类似于人们将艺术品带来估价的电视节目。如果我同意参加该项活动，我的意见是否会被认为是评估？如果是，我在执行过程中应当如何遵守USPAP? 答：USPAP将“评估”定义如下：形成价值意见的行为或过程；价值的意见。因此，你所描述的意见属于评估。这意味着评估师必须进行形成可信业务结论（相当于与其用途）所必须的研究和
11、分析。由于评估师将以口头报告的形式提供结论，（在可能和适当的前提下）口头报告应当具有与简明评估报告相当的内容。此外，评估师应当根据职业道德规则中工作记录保存的规定形成工作底稿。在那些电视节目中，评估师看起来是“不费吹灰之力”地提供了评估服务，末遵守USPAP，但实际上评估师在节目拍摄之前就已经接触到艺术品。虽然在电视节目中没有显现，评估师也很可能会向艺术品的主人提供书面评估报告。因此评估师的评估过程和报告需要符合USPAP，即使在电视中所看到的不是这样。 王诚军.美国评估准则M.北京：中国人民大学出版社，2009年。（二）资产评估的基本要素资产评估作为一种评价过程，要经历若干评估步骤和程序，同
12、时也会涉及以下基本的评估要素：（1）评估主体，即从事资产评估的机构和人员，他们是资产评估工作的主导者。（2）评估客体，即被评估的资产，它是资产评估的具体对象，也称为评估对象。（3）评估依据，根据什么进行资产评估，也就是资产评估工作所遵循的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议以及取费标准和其他参考依据。主要包括：法规依据。即与资产评估相关的法律、法规，如国有资产评估管理规范意见、公司法、证券法、合伙法、物权法等，这些法法规是开展资产评估工作必须遵守的行为准则。行为依据。即反映资产评估经济行为的文件。资产评估活动为资产业务提供公平的价值尺度，其所涉及的经济行为文件、重大合同或协议也是评估时必须遵
13、循的，如证券管理部门同意公司上市的有关批文、资产管理部门同意公司与外方合作组建中外合资公司的有关批文等，这些文件、合同、协议明确了资产业务的性质与评估目的，决定了资产评估价值类型与相应评估方法的选择，是资产评估结果赖以形成的主要基础。产权依据。即资产的法律权属。取价依据。即与被评估资产有关的取费标准和其他参考资料。（4）评估目的，即资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，或资产评估结果的具体用途。它直接或间接地决定和制约着资产评估的条件，以及价值类型的选择。如企业进行股份制改造、上市、资产抵押贷款等。评估目的分为一般目的和特定目的。从一般意义上来讲，评估目的主要是指评估结果的用途，它回答的
14、是为什么要进行资产评估。（5）评估原则，即资产评估的行为规范，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则。（6）评估程序，即资产评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序。（7）评估价值类型，即对评估价值质的规定，它对资产评估参数的选择具有约束性。（8）评估方法，即资产评估所运用的特定技术，是分析和判断资产评估价值的手段和途径。（9）资产评估假设，即资产评估得以进行的前提条件假设等。（10）资产评估基准日，即资产评估的时间基准 注册资产评估师根据专业知识和经验，在与委托方进行充分沟通的基础上，选取评估基准日时应重点考虑以下因素：（1）评估基准日尽可能与评估人员实际实施现场调查的日期接近，使评
15、估人员能更好的把握所评估的资产、负债于评估基准日的状况，以利于真实反映评估对象在评估基准日的现时价值。（2）评估基准日尽可能与评估目的所对应的经济行为的计划实施日期接近，使评估基准日的时点价值对拟进行交易的双方更具有价值参考意义，以利于评估结论有效服务于评估目的。（3）评估基准日尽可能为与评估目的所对应的经济行为的计划实施日期接近的会计报告日，使评估人员能够较为全面地了解与评估对象相关的资产、负债的整体情况，以利于评估人员进行系统的现场调查、收集评估资料等评估工作的开展。否则，将会影响评估结果的准确性。如湖州冠民联合会计师事务所评报字（2003）第118号的湖州市星火服装有限公司资产评估报告书，委托人为星火服装有限公司。评估报告递交时间为2003年12月5日，而该评估书明确该项目评估基准日为2002年12月31日。也就是说该份评估报告的评估基准日比递交报告日整整靠前了11个月。湖州市财政局国综处（负责该市国有资产管理）处长陈良说，评估基准日直接决定了企业资产评估范围，基准日的靠前或靠后直接影响资产的多寡与评估的准确程度。那么在这次星火公司资产评估中，基准日靠前11个月到底给星火资产的界定带来哪些影响呢？星火公司董事长朱敏华坦陈，2003年，公司新扩建了70
