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1、普湾新区房地产市场分析,普湾新区简介,PART1：,普兰店市位于大连市地理中心，距大连市区50公里，距大窑湾港50公里。全市总面积2896平方公里，其中市区面积39平方公里，耕地面积610平方公里，海岸线65公里。普兰店市设1个开发区，3个街道办事处，14个镇，3个乡，163个村，2402个村民组，37个社区，377个居民组。总人口83万，其中城镇人口38万，从业劳动力39.8万人。普兰店历史悠久，海参、对虾等海产品，河沙、花岗岩、地下温泉等是其主要资源性产品 。,普兰店概况,3,发展引擎,党的十六大提出“支持东北地区等老工业基地加快调整和改造，支持资源开采型城市发展接续产业”， 2003年国
2、务院出台关于实施东北地区等老工业基地振兴战略的若干意见，由此振兴东北老工业基地被纳入国家战略格局内。,振兴东北老工业基地,规划以”十一五”时期为重点，重大问题展望到2020年。,中央确定东北老工业基地振兴的重大战略决策，有效拉动该区域经济的高速增长。2004年至2007年，东北地区GDP年平均增速为13.08%，高于全国平均水平。,大连作为辽宁沿海经济带战略的核心，市政府提出实现大连全域城市化，采取西拓北进的战略规划，2010年规划重心向北部转移。,2009.大连全域城市化,2009.甘井子区综合配套改革,2010.4.北部城区行政区划调整,大连城市规划,西拓,北进,大连城市空间功能布局变化，
3、将带动周边区域的经济发展，促进人口转移，此政策将间接的影响北三市的发展与产业调整，加快北三市的建设速度；尤其是普兰店市，金州的迅速发展将带动普市的经济发展速度，加速城市的成熟度。,十五以来，市委、市政府确立了建设“大大连的战略目标，实施了“北三市开发战略和农业现代化发展纲要，实施了“两城三星、“西拓北进；,金州新区组团：由开发区、金州区组建成，将以发展成为航运服务集聚区、现代产业集聚区、滨海旅游、宜居城区。 普湾新区组团：瓦房店市的复州湾、炮台两个镇，原金州区三十里堡、石河两个街道，原普兰店市的铁西、丰荣、太平三个街道和海湾工业区一起组建成。 新保税（汽车物流）功能区组团：原保税区、出口加工区
4、和金州区的二十里堡、亮甲店两个行政区域组建成，将以发展国际保税业务、汽车生产与物流为重心 。,大连城市规划,2010年4月9日启动了新市区管理体制改革，将金州新区、保税区和普兰店湾新区确定为大连新市区。,普湾新区成立：带动城市发展重心北移。,普湾新区简介,普湾新区位于大连市地理中心，横跨黄渤两海，海岸线长80公里，东临日本，韩国，西接环渤海经济圈。总用地面积1008.5平方公里，总人口40.2万人。起步区168公里，主要位于普兰店湾，距大连主城区38公里，距大连周水子机场40公里。,新市政府,政府提出新区的100平方公里起步区，3年出形象、5年大变样、10年新跨越。,普湾新区规划,大连市的“次
5、中心”和未来大连市行政中心,通过职能部门的转移，带动区域经济发展和城市功能北移。,普兰店定位于以机电制造、食品加工等为特色的各类集群制造业发展区，都市中部基础性商贸服务区。,普兰店海湾工业区：产业主要以无污染产业（生物制药、IT产业）和轻污染、微污染产业（机械加工和装备产业）为主，限制污染严重企业的进入。,普兰店皮杨陆岛经济区：合聚皮口、杨树房，落实长海登陆产业，实现“陆岛优势互补”，定位为轻纺基地和农副产品加工基地。,普湾店市产业结构,1,2,3,4,1,大连松木岛化工区 规划面积35平方公里,2,大连三十里堡临港工业园区 规划面积53.4平方公里,3,大连太平工业区 规划面积15.64平方
6、公里,4,大连海湾工业区 规划面积53平方公里,普湾新区产业结构,普湾新区基础（普兰店市原有产业园区）,12,普湾新区产业结构,北岸总部经济区 会展城 大学城（大连海洋大学、市建设学校等） 职教城 山河建材产业园 海洋经济产业园 铁西经济区,规划建设中的产业区,哈大客运专线,哈大客运专线简介,哈大铁路客运专线全长902余公里，最高时速可达350公里以上，区间运行列车均为动车组，中国的一条名副其实的“高速铁路”。建成后，将专门用于旅客运输。届时，沈阳至大连缩短至1个小时到达； 哈尔滨至大连缩短至3个小时到达。计划2011年底通车。 大连境内设4个车站：大连站、大连北站、新普兰店站、新瓦房店站。,
7、普湾新区规划建设,沈大高速路,高速简介,中国内地第一条八车道高速公路，全长348公里， 2002年开始拓宽改造，于2004年改造完毕，为八车道高速公路，设计时速120公里,收费站,沈大全程共设32个收费站，普兰店至大连经过4个收费站：石河、三十里堡、金州、大连；,高速路费,后盐出口上高速：金州5元、三十里堡15元、石河20元；,普湾新区规划建设,皮炮高速路,高速简介,皮炮高速路起点位于普兰店市皮口镇，经杨树房镇、夹河镇、丰荣和铁西办事处，终点至瓦房店市炮台镇与沈大高速相接，并与在建的长兴岛疏港高速公路对接。全长44.015公里，该高速公路采用全封闭双向4车道高速公路标准，设计时速为120km/
8、h。,通车时间,皮炮高速公路于2009年10月开工建设，计划于2011年10月交工通车。,普湾新区规划建设,202国道,起点为黑龙江黑河，终点为辽宁旅顺口区的国道，全程1818千米。这条国道经过黑龙江、吉林和辽宁3个省份。 2009年5月1日起辽宁省取消政府还贷普通公路收费，202国道瓦房店复州收费站、金州公路收费站、甘井子后盐收费站都已被取消，经过电话确认辽宁省交通厅，202国道大连段已经没有收费站。,普湾新区规划建设,轻轨10号线(金普线)从轻轨7号线(金州东线)预留的九里发展线起，预计建设石河站、长店堡站、挂符桥站、振兴路站等10座车站； 2010年8月10日动工，预计2012年年底通车
9、； 大连火车站至普湾新区振兴路站全程运行时间为90分钟，其中，大连火车站至开发区站运行时间为36分钟，开发区站至金州九里站运行时间为18分钟，金州九里站至普湾新区振兴路站运行时间为36分钟；,计划运营时间为早06时整至晚22时整，拟采用计程票价，最低1元，全程15元,普湾新区规划建设,大桥横跨普兰店湾，南起石河街道北海村，北至炮台镇鲍鱼岛村，连接了规划中的南岸滨海路和北岸7号路，大桥全长约2900米，占地面积八万多平方米。 普湾大桥是规划中未来的城市主干道，也是普湾新区成立后第一个开工建设的重点工程。大桥竣工后，普兰店湾中段南北两岸的车辆通行时间将缩短20分钟以上。 2010年12月在大连普湾
10、新区石河街道普湾大桥南端举行开工典礼。,普湾新区：东北跨度最大跨海桥“普湾大桥”开建,普湾新区规划建设,随着大连产业的不断北移，以及交通的发展，未来普兰店湾区将带来大量的产业人口，对区域房地产市场必将形成强力支撑。,普湾新区经济分析,PART2：,21,大连人均GDP在2005年之前增长慢于整体增长，至2005年开始开始加速增长，从08年增速开始快于整体GDP，09年起人均GDP突破万元大关。,大连市宏观经济环境,自2009年起，普兰店市GDP增速超过大连市整体GDP增速，且增速逐年提高，2010年增速达到20%，普兰店市经济进入快速发展期。 在普湾新区规划的带动，及产业导入的支撑下，未来普兰
11、店市经济将以更快的步伐前进。2011年一季度普湾新区经济保持快速增长，全区实现地区生产总值95亿元，同比增长20%,普兰店市经济发展进入快车道，GDP增幅逐年增长，2010年增幅达到20%,2007-2011.1-4月份大连、普兰店市GDP及增幅,普兰店市宏观经济环境,区域购买力增强，人口负增长，区域发展规划将为人口导入创造动力,因为缺少机械性增长，普兰店人口户数保持逐年负增长的趋势。 海湾新区规划的发展将带来大量外省市务工人群入市。该类人群选择在普兰店市落户，将成为本案未来可拓展的客群之一。,普兰店农民人均可支配收入保持逐年稳定增长的趋势，随着利好规划的实施，这一指标未来增长预期明显。当地农
12、民选择周边板块改善居住环境，也成为普兰店商品房需求支撑的重要来源之一。,普兰店市市宏观经济环境,辽宁沿海经济带、全域城市化等区域规划的提出，普兰店市投入大量资源进行产业及基础设施建设，但对房地产开发投资重视不足，房地产投资量逐年减少。,大力发展产业及城市基础设施建设，房地产开发投资下降,2007-2009年普兰店市固定资产、房地产开发投资及增幅,普兰店市宏观经济环境,商品房市场政策分析,PART3：,突出强调为地方政府责任，三家部委连同省级政府一同问责地方政府落实执行情况。,落实地方政府责任强化问责监督,与2010年国务院政策比较,责任主体由省级人民政府改为地方政府,政策核心内容,政策要点,加
13、大保障性住房建设与严格土地供应,保障住房和棚户区改造住房1000万套；保障住房用地和中小商品住房用地不低于住房建设用地70%,比原先增加700万套保障房；增加限价商品房用地供应,加强税收征管，强化差别化信贷政策,不足5年转手交易，全额征收营业税；二套住房首付提高至60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍,营业税征收严格；二套房首付由50%提高至60%,控制住房需求，强化舆论引导,对当地居民有2套房，外地人在当地有1套房或不能提供社保纳税证明限制购买；扩大限购城市范围,扩大限购城市范围；细化限购政策内容,新国八条政策重点,27,直接控制价格房价：确定本地区年度新建住房价格控制目标； 地价：推广以“
14、限房价、竞地价”方式改进土地招拍挂制度。 保证供应保障性住房：加大保障性安居工程建设力度。 土地：增加保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地有效供应。 抑制需求严格的限购措施；调整完善相关税收政策；强化差别化住房信贷政策。,调控手段基本不变，调控力度更加严格。,市场影响,增加观望,短期抑制,客户影响,投资客户,改善客户,外地客户,项目影响,客源减少,销售放缓,产品调整,价格波动,限购政策主要抑制的是投资投机需求，大连房地产市场在限购令实施前成交量大于限购令实施后，限购令颁布后成交量下降，说明市场中存在一定的投资投机客群； 本次调控政策较之前力度增加，自住（首次、首改）需求将成为市
15、场争取主要群体； 楼市销售会受到冲击，高端项目与郊区项目去化受到影响，资金回笼周期会延长； 短期内项目价格波动不可避免；,新国八条下市场调控效果预期,2月25日大连“细则”出台，限购令确定,“细则”内容复制“新国八条”，限购政策相对宽松,大连限购令解读,已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭 拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,限购对象,受限需求,不能提供在本市缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社 会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭,对应产品,投资、投机需求,投资、投机、改善需求,高端、旅游度假、公寓产品 (70年产权的住宅产品)的 影响最大,时隔30余日，大连“限购细则”揭
16、开面纱,“限购细则”解析 执行日期：2011年3月28日 实施范围：市内四区及高新园区 “本市户籍家庭”还包括：原为本市户籍的现役军人、高（中）等院校学生、驻连部队现役军人 已拥有住房：大连市市内四区和高新园区范围内已取得房产证、3月28日前已进行合同备案的商品住房、保障性住房和已完税的二手房 卖一套，买一套：已经拥有两套住房的本地家庭以及一套住房的外地家庭，只要卖掉一套，就可以再买一套,执行力度减弱：与限购令出台相隔30余日 限购范围大打折扣：金州新区、旅顺口区、普湾新区等周边区域不受限购影响 限购人群进一步缩小：将部分非本地户籍人口按本地户籍人口执行限购 已有住房统计面收缩：只有市内四区及高新园区范围内住房计入已拥有住房范围 抑制需求力度减弱,限购令与“限购细则”影响比较,“限购细则”,限购令,受限客群,受限需求,受限产品（70年住宅用地）,市内五区投资、投机,该区域拥有2套及以上住房,该区域拥有2套及以上住房
