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1、第五章 财产税、行为税、资源税法（1）前4年平均考9分/年；2010年印花税、资源税未考；（2）重点掌握房产税、契税、车船税、城镇土地使用税、印花税、资源税、土地增值税等七个地方税税种的纳税人、征税范围、计税依据、应纳税额计算及税收优惠。20072008200920102011201220132014单项选择题3/34/43/33/3多项选择题4/24/24/26/3判 断 题1/12/21/1合 计8/610/88/69/6一、房产税1、纳税人我国城市、县城、建制镇和工矿区内拥有房屋产权的单位和个人。具体包括：（1）产权属于国家的，其经营管理单位为纳税人。（2）产权属于集体和个人的，集体单位
2、和个人为纳税人。（3）产权出典的，承典人为纳税人。【解释】出典人将自己所有的不动产交给典权人占有、使用、收益，但保留对该财产的所有权，典权期限届满可以回赎；承典人支付典价，取得典物的使用权、收益权，在典权期限届满出典人没有回赎时，可以取得典物的所有权。承典人对典物有权使用和收益,不付租金,还有权将典物出租或者将典权转让。出典人有权在典期届满时交还典价赎回典物，不付利息。（4）产权未确定或者租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人。（5）产权所有人、承典人均不在房产所在地的，房产代管人或者使用人为纳税人。【注意】（1）个人所有的非营业用房产免征房产税。（2）房地产开发企业建造的商品房出售前
3、不征房产税，出售前已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。例题1.根据房产税法律制度规定，下列有关房产税纳税人表述中，正确的有（）。A.产权属于国家所有的房屋，其经营管理单位为纳税人B.产权属于集体所有的房屋，该集体单位为纳税人C.产权属于个人所有的营业用的房屋，该个人为纳税人D.产权出典的房屋，出典人为纳税人【答案】ABC（6）纳税单位和个人无偿使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，由使用人代为缴纳房产税。2、征税范围（1）征税范围：城市、县城、建制镇和工矿区的房屋，不包括农村。例题2.农民王某于2007年将其在本村价值20万元的楼房出租，取得租金收入3000元。按照房产税从租计
4、征的规定计算，王某当年应缴纳房产税360元。（ ）【答案】（2）独立于房屋之外的建筑物（围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池）不属于房产，不是房产税征税对象（房产税征税对象是房屋有墙有盖、人能住的）。3、税率（1）从价计征：房产余值（房产原值一次减除10%-30%）1.2%的比例计征。（2）从租计征：房产租金收入的12%计征。（3）2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。4、计税依据与应纳税额计算（1）从价计征的房产税计算应纳税额=应税房产原值（1-扣除比例)1.2%【注意】扣除比例幅度10%-30%，具体减除幅度由省级政府规定。例题3.应
5、纳房产税的一幢房产原值500000元，已知房产税税率为1.2%，当地规定的房产税扣除比例为25%，则该房产应缴纳的房产税为（ ）元。A.6000 B.4500 C.1500 D.1250【答案】B【解析】500000（1-25%）1.2%=4500元。房产原值是指纳税人账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。2009年1月1日起对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。纳税人未按照国家会计制度核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的设
6、施。凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值。例题4.房产原值是指纳税人按照国家统一的会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价，但不包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。（）【答案】例题5.凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。（）【答案】纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的价值。对更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；附属设备和配套设施中的易损坏、需要经
7、常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。例题6.纳税人对原有房屋改建、扩建的，应相应增加房屋的原值，但可扣减原来相应房屋的价值。（）【答案】（2）从租计征的房产税计算应纳税额=租金收入12%租金收入：房产所有权人出租房产使用权所取得的报酬（货币收入和实物收入）。房屋出租时，如果以劳务报酬抵付房租收入的，应由税务机关根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。例题7.房产出租时，如果以劳务报酬抵付房租收入的，应根据当地同类劳务的平均价格折算为房租收入，据此计征房产税。（）【答案】（3）投资联营房产的计税以房产投资联营，投资者参与利润分红、共担风险的，以房产余值为计税依据。以房产投资收
8、取固定收入、不承担经营风险的，视同出租，租金收入为计税依据。对融资租赁的房屋，以房屋余值为计税依据。例题8.某企业有原值为2500万元的房产，2009年1月1日将其中的30%用于对外投资联营，投资期限为10年，每年固定利润分红50万元，不承担投资风险。已知当地政府规定的扣除比例为20%，该企业2009年度应纳房产税（ ）。A.24万元 B.22.80万元 C.30万元 D.16.80万元【答案】B【解析】每年固定利润分红50万元，应纳税额=50万元12%=6万元；剩余部分以房屋余值为计税依据，应纳税额=250070%（120%）1.2%=16.80万元。例题9.某企业有原值为2500万元的房产
9、，2009年7月1日将其中的30%用于对外投资联营，投资期限为10年，每年固定利润分红100万元，不承担投资风险。已知当地政府规定的扣除比例为20%，该企业2009年度应纳房产税（ ）。A.24万元 B.22.80万元 C.30万元 D.38.40万元【答案】B【解析】1月1日-6月30日房产余值计税：应纳税额=2500（120%）1.2%=24万元。每年固定利润分红100万元。7月1日-12月31日应得固定利润50万元。应纳税额=50万元12%=6万元。7月1日-12月31日70%的房产以房屋余值为计税依据，应纳税额=250070%（120%）1.2%6/12=8.40万元。5、房产税的税收
10、减免例题10.根据房产税法规定，下列房产免征房产税的是（）。A.国家机关出租的房产 B.国家财政拨款的高校教学用房C.宗教寺庙、公园自用的房产 D.个人拥有的营业用房【答案】BC【解析】国家机关、人民团体、军队自用房产免征房产税，但其出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房不属免征范围。国家财政拨款的事业单位所有的、本身业务范围内使用的房产免征房产税。事业单位经费来源实行自收自支后3年内免征房产税。事业单位附属的工厂、商店、招待所用房不属于单位公务、业务用房，应依法纳税。宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税，但其附设的营业单位使用的房产及出租的房产应依法纳税。个人所有非营业用房产免征
11、房产税。个人拥有的营业用房及出租房产，应照章纳税。6、纳税义务发生时间（1）原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。（2）纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税。（3）纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税。（4）纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税。（5）纳税人购置存量房，自登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税。（6）纳税人出租、出借房产，自出租、出借房产之次月起缴纳房产税。（7）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造商品房，自房屋使用或交付之次月起缴纳房产税。（8）2009年1月1日起纳税人因房产实物或权利状态发
12、生变化而依法终止纳税义务的，其应纳税款计算截止到房产实物或者权利状态发生变化的当月末。例题11.下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有（）。A.将原有房产用于生产经营，从生产经营之次月起缴纳房产税B.委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税C.购置存量房，自权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税D.购置新建商品房，自权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税【答案】BC例题12.甲企业2009年2月委托一施工单位新建厂房，9月对建成厂房办理验收手续，同时接管基建工程价值100万元材料棚，一并转入固定资产，原值合计1100万元。该企业所在省规定房产余值扣除比例
13、30%。2009年企业该项房产应缴纳房产税（）。A.2.10万元 B.2.31万元 C.2.80万元 D.3.08万元【答案】B【解析】应纳房产税额=1100（1-30）1.23/12=2.31（万元）。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税。为基建工地服务的各种临时性房屋，施工期间一律免征房产税。工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。例题13.李某有楼房一栋16间。其中，个人生活居住3间（房屋原值6万元），个人开餐馆4间（房屋原值10万元）。2009年1月1日李某将剩余9间房中的4间出典给王某，取得出典价款
14、收入10万元；还有5间出租给某公司，每月收取租金收入5000元，期限均为1年。该地区规定按房产原值一次扣除20%后的余值计税。要求计算李某2009年应纳房产税税额。【答案】个人生活居住免征房产税。房产自己营业用按房产余值从价计征：100000（1-20%）1.2%=960元。房屋出典的由承典人缴纳。出租房屋按租金计征：50001212%=7200元。应纳房产税税额=960+7200=8160元。例题14.甲公司委托某施工企业建造一幢办公楼，工程于2009年12月完工，2010年1月办妥（竣工）验收手续，4月付清全部工程价款。甲公司此幢办公楼房产税的纳税义务发生时间是（）。（2010单）A.20
15、09年12月 B.2010年1月 C.2010年2月 D.2010年4月【答案】C【解析】纳税人委托施工企业建设的房屋从办理验收手续之“次月”起缴纳房产税。二、契税1、契税的纳税人是在我国境内“承受”土地、房屋权属转移的单位和个人。例题15.契税的纳税人是指在我国境内出让土地和出售房屋的单位和个人。（）【答案】2、征税范围范围：（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让；（3）房屋买卖、赠与、交换；（4）土地、房屋权属作价投资、入股；（5）土地、房屋权属抵债；（6）获奖方式承受土地、房屋权属；（7）预购方式承受土地、房屋权属。（8）土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或者投资特定项目，获取低价转让或者无偿赠与的土地使用权。（9）企业破产清算期间，非债权人承受破产企业土地、房屋权属。不属于契税征税
