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1、上海国际博览中心智能建筑设施设备管理方案陆家嘴物业公司对上海新国际博览中心智能建筑物、设施及设备管理实施运行管理属地化与维修保养一体化相结合的先进管理模式，集智能建筑物、设施 、设备系统、人员结构、管理服务及他们之间的最优化组合，为人们创造一个高效、舒适、便利、安全的工作环境。陆家嘴物业公司拥有各类专业工程技术人员确保上海新国际博览中心智能建筑物、设施及设备设施的运行管理和维修保养工作正常开展。陆家嘴物业公司的专业工程师队伍在总师室的领导下为智能建筑物、设施及设备管理提供坚实的技术支持。陆家嘴物业公司的维修中心具有一支精良的维修队伍和先进的维修设备以确保维修保养质量。陆家嘴物业公司建立的智能建
2、筑物、设施及设备应急支持网络保证了智能建筑物、设施及设备应急事件的及时有效处理。陆家嘴物业公司实施定人、定机、定岗及相互配合的运作管理方式。根据设备机房安全管理制度，设备人员安全守则，特殊工程持证上岗制度实施安全管理。制定运行管理规程，实施日常巡视与周期检查保养工作。制定设备系统安全操作规程，规范设备操作管理。按统一的设备帐、卡、物管理办法，维修保养内容要求，质量检查标准实施标准化管理。根据智能建筑物、设施、设备完好率统计标准对智能建筑物、设施及设备设施的完好程度进行统计，确保安全正常运行和使用。 1管理模式在上海新国际博览中心及陆家嘴物业公司总经理领导下，实行上海新国际博览中心智能建筑物、设
3、施及设备管理主任负责制，实施运行部和维保部双管方式的管理模式，以确保智能建筑物、设施完好及各设备系统正常运行，计划维保和应急处理工作有序开展。运行部负责各设备系统的安全运行操作，日常巡视，数据记录，机房清洁，业主及其它部门的报修和应急处理工作。各维保部门负责所管智能建筑物、设施及设备系统的计划周期检查保养，各类维修及应急抢修工作。2管理服务的标准、目标和任务2.1管理服务的标准l 智能建筑物、设施及设备完好率达98%以上。l 陆家嘴物业管理人员保修，接报后5分钟内到达现场。维修及时率达100%，维修合格率达100%。l 电梯关人等突发事故，接报后5分钟内到场处理。2.2管理服务的目标l 无重大
4、设备责任事故发生。l 无重大安全事故发生。l 确保智能建筑物、设施完好及设备安全正常运行。l 提高设备的适用效率，降低运行成本。l 接管后即导入ISO9002质量保证体系、ISO14001环境质量保证体系及OHSAS18001职业安全卫生管理体系。2.3 管理服务的任务l 负责各智能建筑物、设施维护及设备系统的运行操作、日常巡视、定期检查保养、故障检修、应急处理工作。l 制定设备应急预案，并定期演练，逐步完善。l 制定各智能建筑物、设施维护及设备系统的经济运行方案，记录各智能建筑物、设施维护及设备运行参数，定期分析并加以调整。3智能建筑物、设施及设备系统的内容、巡检、定期检查保养、质量标准、人
5、员配备及应急处理：智能建筑物、设施及设备管理中所有智能建筑物、设施及设备的种类及主要技术参数见上海新国际博览中心设备情况简介及补充文件；确切智能建筑物、设施及设备的数量和技术细节以交接验收文档资料为准。3.1 电气设备系统3.1.1 管理内容 变压器、高低压配电柜（箱）、开关直流电源屏、计量柜（箱）、发电机组、控制柜（箱）、模拟指示屏、双电源切换柜（箱）、动力柜、照明柜、消火盘、电缆、母线、各类灯光设备、应急灯、电源插座等设备的运行操作、日常巡视抄表、定期检查、计划保养、故障维修、应急处理机房清洁等工作。3.1.2电气系统的巡检、定期检查保养、质量标准及人员配备 见后页“附表”3.1.3管理工
6、作细则3.1.3.1运行管理工作细则运行工l 严格按照变配电、发电机的操作规程进行操作。l 按规程按时巡视电气设备，详实记录有关数据，发现异常情况要及时采取措施，并向值班工程师和设备主任汇报。l 负责保持值班室、发电机等机房、变配电室环境清洁卫生。维修工l 接到报修任务单后，带好相关工具和材料5分钟内赶到现场，认真修理。完工后必须清理现场，恢复原状，并征得报修人员的签名认可，方可返回。如因材料等其它原因暂不能完成报修内容时，应向有关人员作出解释，取得其谅解后，马上返回，报告值班工程师，并在报修单上作好记录。 值班工程师l 组织实施电气设备的运行操作，应急处理工作。同时负责对电气设备的运行数据进
7、行分析处理。3.1.3.2维保管理工作细则电气主管l 做好维保电工的管理工作。在设备主任的直接领导下，具体负责电气设备系统的维修、更新和改造工作，使设备在运行中保持良好的状态。l 根据设备主任所作的月度工作计划，每周四制定下周工作计划、每月26日制定下月材料费用计划。l 负责按计划内容安排维保电工作业。做好本工种和其他工种的协调工作，若遇到需要其他工种配合的情况要通知相关工种主管，预先做好人员安排。l 为确保科技馆变配电、照明、控制中心、层面控制箱、发电机、电梯等运行处于良好状态，随时检查电气设备的使用、维修和保养情况，并负责解决有关技术问题。l 负责用电设备的综合管理，包括技术档案的收集、保
8、管，零星配件材料的采购计划编制，对所管理的电气设备提供技术指导和检查监督。 维修电工l 每天上班前接受电气主管分配的电气设备维保任务，明确任务内容，按时保质保量完成任务。l 做好设备故障应急抢修工作，一般故障的排除在3小时内解决，若3小时内无法解决的，且是重要设备故障，维保主管应将故障原因、解决方案、解决时间书面报告设备主任。3.1.4停电事故的应急预案l 发生停电事件，立即以应急预案的顺序通知管理处经理。l 设备主任或值班人员即时派遣电工赶赴现场，检查供电设备，查处停电原因。l 如属科技馆全部断电，设备部在向供电所查明情况后，立即起动备用发电机。l 如一路断电，则起用备用电源并用联络柜实行切
9、换。l 如属局部停电，按应急预案实施设备部应立即抢修，安保部派员现场维持秩序。l 由于停电之关系，电梯有可能出现困人，安保部需立即查明，若有，立即通知工程部按电梯困人应急预案进行处理。l 当电源能在数分钟后恢复，则向上海新国际博览中心工作人员及游客作停电原因的解释；若一时还不能恢复，则设备部主任会同管理处经理将实际情况报告上海新国际博览中心主管部门，考虑应否采取疏散等应急措施。l 如有必要将科技馆内人员撤退，保安员应按应急预案处理，协助指引科技馆内人员安全撤离。l 若在非办公(营业)时间内遇停电情况，任何人都不能擅自进入停电区域内，除非获得保安人员之许可方可进入。l 当所有人员撤离后，保安巡逻
10、员检查整幢科技馆，确证所有人已安全离开，对整幢科技馆进行警戒。l 监控中心对整个事件作出记录，会同设备部记录停电原因、人员撤离时间等详细资料。l 检修完毕恢复供电前，设备部应通知管理处、安保及其他部门关闭所有设备，恢复后再开启。停电恢复后，设备部检查各有关设备，保证所有设备正常运作。l 事件结束后，设备部在2个工作日内将详细情况报上海新国际博览中心和管理部，如存在管理问题，应提出纠正和预防措施。4停电事故应急处理流程图供电局恢复供电局停电发生BA控制室BA控制室设备部管理处经理倒闸操作设备部切换联络柜汇报检查断电情况向供电局询问停电情况汇报局部故障停电全部停电一路停电送电管理处经理组织抢修起动
11、发电机起用备用电源恢复供电送应急电源倒闸操作查明原因切换联络柜若一时不能恢复送电，则安保人员接旨令后开始按应急预案疏散馆内人员。汇报汇报送电汇报3.1.5触电事故的应急预案l 发现情况后，立即通知设备人员赶赴事故现场，通知就近保安赶赴现场维持秩序，制止其它危险行为的发生。通知设备主任及工程师赶赴现场。l 设备人员切断现场电源后，立即对触电受伤人实施抢救，以后程序按“急救”程序处理。 l 事件结束后，设备人员及时查明触电原因，如存在隐患，提出纠正和预防措施，立即进行整改。3.1.6电气设备故障应急预案l 一用一备的设备如有故障，立即停止使用故障设备起用备用设备，并立即通知相应的维修人员前来修复。
12、l 无备用的设备如有故障，则立即通知维修人员前来修复。l 如遇节假日，通知相关设备人员到场抢修。3.2 电梯设备系统3.2.1管理内容消防梯、货梯、等设备系统的运行管理、日常巡视、数据记录、定期检查、计划保养、故障维修、应急处理、机房清洁等工作。3.2.2电梯系统的巡检、定期检查保养、质量标准及人员配备见后页“附表”3.2.3管理工作细则3.2.3.1运行管理工作细则运行工l 负责电梯运行情况巡查和故障报告，确保上海新国际博览中心电梯的正常安全运行，机房电源的正常供给，双电源切换工作正常。l 负责电梯关人等应急事件的处理，督促及配合电梯维保人员的故障检修工作。l 负责保持电梯设备机房环境卫生。
13、维修工l 接到报修任务单后，带好相关工具和材料5分钟内赶到现场，认真修理。完工后必须清理现场，恢复原状，并征得报修人员的签名认可，方可返回。如因材料等其它原因暂不能完成报修内容时，应向有关人员作出解释，取得其谅解后，马上返回，报告值班工程师并在报修单上作好记录。值班工程师l 负责组织实施电梯运行管理工作，指导电梯设备应急事件的处理，并对电梯故障检修的工作质量进行确认。3.2.3.2维保管理工作细则电梯维保单位的人员l 负责电梯设备的计划保养、故障检修、应急抢修工作。电工l 每周一次检查各电梯设备机房的工具、灭火机等配件，清扫设备机房。l 每周巡检电梯设备的运行状况，发现问题及时处理或联络电梯公
14、司处理。l 负责督促及配合电梯维保人员的定期维保工作。电气主管l 负责对电梯设备维保单位的定期维保、应急抢修工作质量进行确认，每月对电梯设备维保单位的服务质量进行评价。3.2.4 电梯困人事故的应急预案l 安保控制中心听到电梯警钟鸣响，以及从中央控制系统或自动控制系统得知电梯故障，立即以消防应急预案的顺序通知管理处经理。有人被困时，利用电梯对讲机与梯内被困人员通话，亲切礼貌地告诉他们不要惊慌，不断安慰被困者并通知电梯保养公司和设备维修人员立即派人到电梯所停之外最近地方，用口头告知被困人员。l 立即通知主管领导，并在大堂该梯口树立停用牌。l 立即派专业人员赶赴现场，关闭该电梯动力并着手开门放人。l 非工程及保养人员不得擅自进行开门放人，以免发生危险。l 当被困人员救出以后，管理人员要向被困人员致歉，并询问他们的健康情况。如有身体不适者，要陪同或叫救护车到医院进行检查治疗。要求电梯保养公司，认真检查电梯故障原因，排除隐患。l 携带工具：绳子、保险带、梯子、电梯门专用钥匙。l 当事件结束后，保安立即撤除停用牌，恢复电梯工
