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1、2011年7月南昌市房地产市场月报供应放缓，成交面积首现下降！目录前言一、 本月市场点评二、 数字楼市背景篇1.1 政策法规1.2 地方资讯市场篇2.1 土地市场供需情况2.2 房产市场成交分析营销篇3.1本月在售楼盘追踪3.2下月入市楼盘预览前景篇4.1 本月市场总结4.2 未来市场展望前言一、本月市场点评本月南昌市房地产市场总体供应速度放缓，成交量小幅上涨，成交面积下降；市场存量加大，南昌市下半年市场供应将集中爆发；青山湖、高新、红谷滩三大板块集中供应，别墅等高端产品供应密度加大；国家再次加息，部分银行暂停房贷业务，房子好卖钱难收现象加剧，房地产融资成本加大，融资更为艰难；南昌市加大交通配
2、套建设，各组团联通加强，城市发展提速。二、数字楼市 土地市场367.86亩2011年7月南昌市本级开发用地供应550.4亩，成交面积367.86亩，环比减少52.75%. 新房2757套2011年7月南昌市新建商品房成交量2757套，环比上涨1.77%；成交面积25.34万余平方米，环比减少18.13%. 二手房1810套2011年7月南昌市二手房成交量1810套，环比增长2.90%；成交面积18.06余平方米，环比增加20%.背景篇1.1 政策法规1、住房公积金存贷款利率上调一、从2011年7月7日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.25个百分点，由2.85%上调至3.10%；当年归
3、集的个人住房公积金存款利率保持不变。二、从2011年7月7日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.70%上调至4.90%；五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由4.20%上调至4.45%。三、从2011年7月7日起，开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。这是年内央行第三次加息，也是自去年10月步入加息周期以来，央行第5次加息，经过5次加息后，一年期存、贷款利率分别提至3.5%和6.56%，5年期以上的基准利率突破7的历史心理高位。住房公
4、积金存贷款利率调整表单位：年利率% 2、国五条”：国家加大对房价上涨过快的二三线城市的调控，房地产市场将越来越规范。一要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。二要完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。三要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。
5、四要认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放，认真执行国有土地上房屋征收与补偿条例。五要规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。加强市场监测和监管，完善房地产市场信息披露制度。1.2 地方资讯1 南昌多家银行暂停首套房贷 外地人申请房贷难上加难随着商业银行存款准备金率的不断上调，南昌多家银行已暂停个人房贷业务，部分银行称“已无钱可贷”。在“调控政策信贷额度”双重压力下，一些地区银行对个人房贷业务持续收紧。目前，南昌市大部分银行的二套房个人房贷业务已停止，部分银行甚至暂停首套房贷业务。不少购房者表示，即便房贷申请已通过审批，贷款也迟迟不能到位。与本地人相比，外地人
6、申请房贷之路更为艰难。申请个人房贷时，银行会要求客户支付更高的首付比例，而且贷款利率也会上浮更多，有的银行甚至会在基准利率基础上上浮30%至40%。与首套房相比，二套房贷条件更为苛刻。【建华视点】：不少银行业内人士表示，由于信贷额度紧张，银行倾向于将贷款额度给资质优良的企业。因此，从去年下半年开始，各地商业银行审批个人房贷业务的进度明显放缓。目前由于银行放款常常难到位，南昌不少房地产开发商希望客户能全款购房，甚至给出了颇为诱人的优惠、打折条件。2 南昌城市建设：九龙湖组团加大投资建设，娱乐、休闲等配套完善的生态智慧科技城提升九龙湖组团区域价值。九龙湖生态智慧科技城总投资10亿美元，将打造赣江水
7、上旅游、帆船俱乐部、软件开发等项目，发展现代新型的生态经济，目前正在紧张施工的有南昌西客站、市内轨道二号线、四号线。3 南昌城市建设：朝阳洲交通配套日益完善，加快房地产项目开发，促进城市快速发展，朝阳新城价值提升。朝阳洲片区规划道路45条，总投资估算约18亿元。截止目前已开工39条道路，其中5条主次干道已基本完工。据南昌市政工程相关负责人介绍，2011年底，朝阳洲片区规划的45条道路将全部交付使用。由南昌市城投基础公司负责的25条道路已开工23条。其中抚生路、桃花路、朝阳洲路、云飞路已基本完工，云锦路、抱石路、青原路等19条道路正在抓紧施工，还剩翠屏路、紫瑶路等2条道路因规划调整原因尚未开工。
8、西湖区城建局负责的20条支路已开工16条。其中介浦路及郁台路南段已完工，子固路、规划支路等14条道路正在建设，其余三清路、五柳路等4条道路尚未开工。 4 南昌城市建设：青山湖南大道的通车拉近瑶湖组团与昌南组团的联通，城市交通进一步拉升。青山湖南大道二期工程北起新溪桥路，南至昌南大道，按双向六车道设计，设计行车速度为每小时50公里，全长约4公里，路幅宽46米。道路横断面布置为：双向机动车道宽11米，中央分隔带宽1.5米，两侧绿化带宽3.5米，两侧非机动车道宽4.5米，两侧人行道宽3.25米。据介绍，该工程总投资约3.3亿元，从去年8月份开始施工，目前已完成总投资的85%。5 南昌县城市建设：加大
9、城市交通建设，各片区距离拉近，城市发展进一步提升。去年7月、10月，南昌县集中开工了23个城市基础设施建设项目，今年又启动了15条市政道路的建设项目，并修建了滨江大道、东新大道、金沙二路等10余条片区互通道路，拆除了银三角收费站，实现了组团内各片区之间的快速高效通行。如今，人们驱车15分钟，就可在昌南组团内任意两大片区间实现互通，片区分离困局基本破解。市场篇2.1 土地市场供需情况2011年7月份南昌市土地出让情况表编号位置用途面积（亩）起拍单价（万元/亩）成交单价（万元/亩）拍卖结果或竟得法人JDP1131位于高新开发区青山湖大道以东、发展路以南商业、办公用地22.86299299南昌五湖实
10、业有限公司GDP1121位于昌西大道以西、铁路以东、西林科公司用地以南工业仓储用地145.0025.625.6江西苏宁物流有限公司GDP1120位于英雄北一路以南、英雄七路（白水湖路）以东工业用地（金属结构制造）200.0025.625.6江西大众重工有限公司JDP1128位于高新区创新一路以西、长力工业园以南商业、金融及居住用地168.36226/ 流拍JDP1132位于红谷滩新区中央商务区世贸路与规划路交汇处B-4-1部分地块办公、商业、宾馆用地14.18790/ 流拍1、 本月土地供应量和成交量大减，全部低价成交，并持续出现流拍现场。2011年7月南昌市本级开发用地供应550.4亩，环比
11、减少50.17%；其中2宗地流拍，实际成交面积367.86亩，环比减少52.75%.2、今年以来，土地市场一波三折，7月再度降温。2011年南昌市土地市场可说是一波三折，4月份之前交易量和环比持续走低，4月至6月，快速回升，而6月之后，再度降温。2.2 房产市场成交分析2.2.1 新房供应与需求状况1. 南昌新房供应量：继今年4月份以来，南昌新房供应量呈现持续增长趋势，但增长速度有所下降。4月份相比3月份供应量急速下滑，但继4月之后，逐渐回升，7月南昌新房整体供应量依高，本月供应面积约35万，环比增长6.06%；同比增加23.5万余平米，同比增长204.6%.青山湖、高新供应依然较大，红谷滩供
12、应密度加大，高端产品集中供应。楼盘名称开盘日期产品类型主力户型面积（）均价总套数御湖国际2011-7-36#别墅五室三厅214.60278896玉带家园2011-7-3A#、B3#高层一室一厅两室两厅三室两厅57.0686951261298300287桑海春天2011-7-226、29、37、39#多层两室两厅三室两厅881051352500120力高滨江国际花园2011-7-33#、5#高层三室两厅四室两厅五室两厅六室两厅103.98143.09161.6189.463003003# 150005# 12000189青山湖香溢花城2011-7-952#高层（空中别墅）三室两厅三室两厅四室三厅
13、263.71273.41400373.61379.091600081御湖国际2011-7-102#别墅、7#高层两室两厅三室两厅五室三厅80.0480.16105.17106.34250高层9500、别墅24710124绿湖豪城2011-7-1026#小高层两室两厅三室两厅81.5593.84109.86125.53920095保利半山国际花园2011-7-10别墅四室两厅233.08、257.24、274.56联排11000 双拼1250022天沐观湖国际2011-7-18别墅五室两厅五室三厅六室四厅四室三厅281.65288.16285.95308.88478.92503.82308.88
14、3300056御湖国际2011-7-17花园洋房、别墅两室两厅三室两厅五室三厅80.0380.14105.16106.32249.48252.45洋房9800、别墅24000138丰和新城北苑2011-7-16A6#洋房三室两厅四室两厅145.12157.441200012朗贤红湾铭城2011-7-161#、2#多层两室两厅三室两厅四室两厅81.05135.1591.88139.19117.92119.92550050奥克斯盛世经典2011-7-1534#高层两室两厅87.6590.737800102绿湖豪城2011-7-20别墅六室四厅七室四厅392.62322.29434.832600024绿地中央广场2011-7-23C2#商住楼三室两厅191.76199.2222000100联泰香域中央2011-7-2318#、22#高层两室两厅三室两厅75.94
