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1、房地产项目信息调查表 楼盘名称正成。沙河明珠售楼电话84476000区域地段万年场多宝寺路（二环路外沙河旁）发展商成都市正成投资开发有限公司代理商上海同鸿房产咨询有限公司设计单位蓝海（香港）国际环境顾问设计有限公司物管单位中骏物业建筑面积住宅90464占地面积约30亩商业/项目属性高层瞰景洋房纯品社区建筑风格南亚休闲园林栋 数8栋（二期占其中三栋）层 数17+1绿化率25%容积率45建筑密度/总套数867户户型配比90以下套一户型约10套左右，套二户型（77-90）占40%销售进度套一已售完物业费用12元/套二已售完90以上套三户型97-116占60%，有部份顶跃套三已售完分期状态一期06的年
2、5月已售完，二期06年10月开盘其他/销售起价住: 3600均 价住：3800最高价格住：4000商： /商： /商：/ 水平/垂直价差因项目位于110亩市政绿化内，各个方位都能见景，临沙河的价格稍高一些，但因都是大户型，考虑到总价会高些，所以水平价差不大，垂直价差0元左右，高楼层价差20元左右。优惠措施一次性优惠2%，按揭无优惠装修标准清水房建筑结构框剪公 摊13-17%开盘时间2006-10入伙时间2007车位数量地上: 暂定临临时车位 地下:500多租/售价格出租价格: 暂未定 出售价格:暂未定户型分析各套型配比分析套一：10多套，60多套二：40%（77-90），少量80左右顶跃套三5
3、0%（97-116）各套型位置分析整个小区呈直线沿沙河“一”字排开，大部分户型朝东北向，套一户型都在靠边的位置，97-116套三主力户型基本上都临沙河，又是因他们的水平价差不大，因此，该项目在面市的时候套三户型的销售反倒比套二户型好，该项目被110亩规划中的市政绿化环境，基本上是户户面景。各户型设计优劣分析1、 该项目户型设计最突出的地方是客厅开间大，70多的套二户型客厅开间都做到了4。2米，套三户型更是做到了4。5米；2、 户户都做到了明厨明卫；3、 户户都有生活阳台，二湿分区明显，短浅厨卫距离，非常节能；4、 由于过于追求功能上的齐全，且客厅占去很大部份面积，因此卧室都偏小；5、 都没有设
4、计玄关，影响私密性；6、 餐厅都设计在过道上，不便于使用物业设施室内设施全清水房（水电气光纤宽带电话入户到家）小区设施设置了大量休闲，娱乐，健身场所，儿童戏水池，儿童游泳广场物业管理常规物管（24小时保安巡逻，红外线临控，重点部位及报警探头，对讲系统，保安保洁服务等）园林环境整个环境呈现出南亚休闲园林，中央水域延伸出了两条景观线，设有景观步道，环形景观道，湖畔凉亭等；交通门口是一条临河的双向4车道，连通成洛大道，来往车辆较多，旁边是成洛公交中心站，公交车较多（5、8、14、33、85、91、98、112、301、402）周边楼盘旁边是建于90年代的联合小区，相距约200米，二环路口有目前该区最
5、高档的楼盘花样年。花郡，千居朝阳，对面是800亩华润地块，二环路内侧规模较小，东方1+1，枫景雅居金融周边设有银行，往二环路上走有工商银行，建设银行，农业银行，证券新华公园前门（银河证券）商业超市联合小区内有红旗，互惠等社区超市，往双桥子有家乐福，好又多商场 北京华联，百佳超市，国美电器，苏宁电器，华润420地块规划中10万商业邮电双桥子邮电局，槐树店，邮电所，联合小区内的邮政投递点教育幼儿园联合实验幼儿园，小型社区幼儿园中、小学双庆中小学，三十中，科利华实验小学，电子科大，成都理工大学，行政机构一环路东二段上有成华区政府医疗医院新华人民医院，川药医院，新鸿医院，保合医院，四川电力医院，药店瑞
6、华药业，蜀康大药房，（二环路口）餐饮娱乐餐饮狮子楼，菜根香，三只耳，玉双路餐饮一条街影视娱乐附近无，水碾河路上有娇子音乐厅休闲运动新华公园内有成都市规模最大的全民健身器材，石油路上有游乐园，景观公园项目对面，沙河公园，新华公园，塔子山公园离项目车程不过10分钟旅游景点沙河客家广场，（客家主题公园）项目定位沙河畔，公园旁，高层瞰景洋房纯品社区客户群定位分析大部份购房者为东线客户，包括周边居民新购房或二次购房，周边厂区拆迁户，还有少部份看好城东未来发展潜力的投资者。项目推广手段项目现场外墙广告，售楼部外墙广告售楼部内软包装，公交车身广告项目优劣势分析卖点特色1、 项目就在110亩市政绿化的簇佣者，
7、对岸就是1200米的沙河水岸线，使行政目的的环境不可比拟，相对西面和南面的楼盘，价格要低的多；2、 又是位于城东最具发展潜力的板块，深受投资者青睐；3、 户型利用率高；缺点1、 周边老房子较多，大环境不好，特别是热电厂的污染严惩降低了生活质量；2、 配套不成熟，居家不是很方便；促销策略城东板块的楼盘都有一个共性，就是不用太多的宣传促销都能销售的很好，该项目也不例外媒体宣传很少，仅在开盘前在商报上过一次广告，靠口碑效应。 中房集团(成都)尺度地产营销有限公司崇州销售部 调查人: 时 间: 房地产项目信息调查表 楼盘名称领域售楼电话84785998/8486998区域地段上沙河铺206号（东三环大
8、观立交桥内侧300米处）发展商加贝置业代理商乐康营销设计单位清华大学建筑设计院深圳分院物管单位建筑面积住宅84000占地面积90亩商业600项目属性高层瞰景洋房纯品社区建筑风格现代、简约栋 数19栋（电梯3栋，多层16栋层 数多层6+1电梯11+1绿化率31%容积率18建筑密度总套数705户户型配比90以下二期目前推出的60套中有几套64销售进度套一/物业费用多层：1元/电梯：1。2元/套二已售完90以上最小96套三，110-145为主力户型套三1、2期余100套左右分期状态分两期，一期05年10月底推出，二期06年7月推出其他140多的剩余部份销售起价住: 电梯3600元均 价住：电梯370
9、0元，多层3800元最高价格住：电梯4300元，多层4500元商： 6000元商： 因商业位于一条规划道路上，目前没有氛围，所以价格不高商：7000元水平/垂直价差电梯楼层价差在20-30元/F，临景与不临景的水平价差100元左右，多层底楼和顶楼较贵优惠措施一次性1%，按揭无装修标准清水建筑结构电梯，框架公 摊电梯14%，多层11%开盘时间一期05年10月二期06年7月入伙时间06年底车位数量地上: 少数临时车位 地下:400多租/售价格出租价格:/ 出售价格:待定户型分析各套型配比分析项目定位的是走高端路线，所以是以大户型为主，60套二户型仅几套，96套三占20%左右，110-140套三户型
10、占70%，140以上的套四户型不到10%各套型位置分析该项目大部份户型都是南北朝向，三栋电梯在项目最里面，各栋楼之间的间距都差不多，景观又都是以组团为主，因此在套型分布上区域性并不突出，除了60套二户型在靠边的位置，其它户型在每栋楼都有，110-140的户型在中间几栋比较多各户型设计优劣分析120左右套三户型：1、明厨明卫，管线距离较短节能；2、客厅开间4。5米，方正大气；3、户户带入户花园，有些户型设观景露台，让业主有了更多亲景的机会；4、空间浪费比较大，过道太多；5、餐厅面积偏小，使用不方便；6、因客厅较大，浪费的面积又多，卧室都偏小；140左右套四户型：1、部份户型带有挑高6米的错跃式透
11、天花园；2、户型设计整体都是大面宽，短进深的布局；3、同120户型一样，户户有入户花园，客厅开间4。5，整个项目户型布局上相关不太大，只有一些细部和尺寸上有所区别物业设施室内设施水电气宽带电话接口入户，可视对讲系统，客厅设有红外线探头，卫生间紧急按钮小区设施大门入口处有万树园广场，园区内有一些小景，林荫长廊，休息亭，全民健身器械等，另有一个多功能商业会所，游泳池网球场各一个，物业管理常规性物业管理，如24小时保安巡逻，重点部位设红外线探头，日常清洁卫生维护，另外就是一些有偿服务，如代做家政，代订报刊杂志，家电维修等。园林环境以水景为主，门口有一个最大的绿化组团广场，小区内楼宇间有组团绿化，其最
12、大的特点是原生大树木较多，南支三渠入小区内穿流而过；交通因是位于三环路内侧，公交不是很多，只有79，12，223路，如果是有私家车的话，门口道路倒也通畅周边楼盘项目周边都是一些比较破旧的矮房子，属待开发区，往二环路方向车程两分钟左右有在建的项目比华利国际城，顺三环路往南有蓝谷地和卓锦城金融门口有一个农村信用社，其它银行要到离项目车程约15分钟左右的川师大证券从二环路出来，过龙头大道，驿都大道沿线均未见，三环路上更没有商业超市周边设有大型超市，到川师大校区内有便民超市商场 从二环路东四段到三环路东五段的范围内部都没没有大型商场邮电驿都大道上有沙河堡邮电所及中国电信营业厅教育幼儿园门口有规划配建的
13、幼儿园一个中、小学正在修建的沙河堡小学，中学有川师大附中行政机构周边均无医疗医院最近的医院距离项目车程15分钟左右的沙河堡医院药店项目所处的位置属城乡结合部，附近没有药店餐饮娱乐餐饮周边没有大型餐饮，门口有些小饭馆影视娱乐周边无，可以依托三环路上万科。魅力之城以后引进的商业休闲运动小区内设有全民健身器械景观公园附近无公园，往三圣乡有幸福梅林，红沙村花卉基地等旅游景点在驿都大道上有一个大观堰，距项目车程两分钟左右。项目定位川师大生活圈原生态花园洋房社区客户群定位分析主要的客户群是白领，公务员等中，高等阶层，但是就项目本身的品质，周边的环境及配套似乎还跟不上，因此该项目销售情况并不乐观项目推广手段在离项目现场不远的地方大观立交桥没有指示牌三环路上有户外广告牌，因售楼部没在现场，在离项目两站路的阳光装饰城，因此有看房专车，参加过房交会，偶尔有媒体广告项目优劣势分析卖点特色小
