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1、 上海同鸿成都同策汇 .广西柳州市房地产市场研究简报2011-07上海同鸿成都同策汇同策汇研展人员工作誌没有调查就没有发言权没有量化分析就不做定性结论证实、证伪、直觉目 录一、柳州城市基本分析（一）、柳州概述4（二）、城市交通机能6（三）、历史人文8（四）、自然资源9二、柳州经济环境分析（一）、城市经济发展的主要条件10（二）、各关键经济指标分析10（三）、城市支柱产业的发展说明12三、柳州城市规划分析（一）、城市整体发展主要动向解析13（二）、城市商业发展状况15四、柳州房地产业投资环境分析（一）、房地产业发展状况18（二）、房地产业购买力指标分析（重要）21五、柳州市房地产市场简析（一）、
2、一级土地市场22（二）、二级商品房市场25（三）、柳州市商业市场分析29（四）、柳州市房地产市场综述31六、市场研究综述结束语一、柳州城市基本分析（一）、柳州概述柳州城市的性质：广西中心城市之一，西南地区交通枢纽及重要工业城市，山水风貌独特的历史文化名城。1、城市名片柳州，又称龙城，是广西重要的区域中心城市，广西工业名城、历史名城、文化名城、旅游名城。全市辖6县4区，总面积1.8万平方公里，总人口372万。作为广西最大的工业城市，柳州工业总量约占广西的三分之一。柳州是一座底蕴浓厚的历史名城和文化名城，也是一座充满风情的旅游名城。柳州的民族风情独具神韵，壮族的歌、瑶族的舞、苗族的节和侗族的楼，堪
3、称柳州“民族风情四绝”。中文名称：柳州外文名称：Liuzhou，（俄）别名：龙城，壶城，奇石城行政区类别：地级市所属地区：中国华南下辖地区：柳城县，柳江县，鹿寨县政府驻地：柳州市柳北区三中路66号电话区号：0772邮政区码：545000地理位置：广西中北部面积：18618平方公里人口：372万(2008年)方言：西南官话桂柳片气候条件：中亚热带季风气候著名景点：柳候祠，柳州大龙潭公园，机场：柳州白莲机场火车站：柳州火车站车牌代码：桂B柳州城市风貌2、地理区位柳州市位于广西壮族自治区的中北部，地处北纬23542603，东经1083211028，地处中亚热带向南亚带过渡的季风气候带。向南距离南宁2
4、20公里左右（2小时高速车程），向北距离桂林170公里（1.5小时高速车程）夏长炎热，冬短不寒，雨量充沛，光温丰足，雨热同季，无霜期长。垂直温差大于纬度温差。中、南部多年平均气温为20.6,而北部山区则在16.5之间。柳州是中国优秀旅游城市，以柳州为圆心的250公里半径范围内，集中了广西80%的四A级以上旅游风景区，其北部地区和毗邻的桂林市，共同构成享誉世界的大桂林旅游风景区。3、行政划区柳州市位于广西壮族自治区中北部。全市总面积18618平方公里，其中市区面积约为658.31平方公里，2008年建成区面积约为126.88平方公里。 下辖4城区：柳南区、鱼峰区、城中区、柳北区 下辖数个新区和开
5、发区：柳东新区、柳州市阳和工业新区、柳州高新技术产业开发区、旧机场开发区、基隆开发区。 下辖6县分别为：柳城县、柳江县、鹿寨县、融安县、融水苗族自治县、三江侗族自治县（二）、城市交通机能柳州是西南地区的交通枢纽，也是中国西部区域性交通枢纽，更是沟通中国西南与中南、华东、华南地区的铁路中枢。铁路黔桂线（含枝柳）、湘桂线连结于此，公路桂海高速、梧州至贵州高速、209、322及323国道等在柳州交汇。柳州是国家一类口岸，柳江航运可直达香港、澳门。柳州的白莲机场达到国家4D级标准（已开通北京、上海、广州、深圳、武汉、厦门等重要城市航班）。柳州是中国45个公路主枢纽城市之一，境内有多条国道和高速公路交汇
6、，公路运输3-4小时可达北部湾海岸港口。1、铁路柳州是中国西南重要的铁路枢纽，柳州市区内有柳州站、柳州北站、柳州南站、柳州东站四个站点，其中柳州站位于柳州市柳南区南站路北，为客、货运一等站；柳州北站为客、货运二等站，柳州南站为特等编组站，负责湘桂线、黔桂线、焦柳线上行向货物列车的编组，现场站规模布局为单向纵列式三级三场；柳州东站为货运一等站。均隶属于柳州铁路局（现南宁铁路局）。湘桂线、黔桂线、焦柳线交汇于此，柳州下辖六个县均已通铁路。据广西中长期铁路网规划（20082020年），柳州会再新增3条铁路，即柳肇铁路（柳州至肇庆）、柳韶铁路（柳州至韶关）和柳南城际铁路（柳州至南宁）。2、公路柳州是中
7、国45个公路主枢纽城市之一，其境内有G209国道、G322国道、G323国道三条国道穿越，还拥有桂柳高速公路（桂林至柳州）、柳南高速公路（柳州至南宁）、宜柳高速公路（宜州至柳州）和柳州环城高速。3、航空柳州白莲机场位于柳州市南郊12公里处，达到民航4D级标准，跑道长2540米，宽45米；停机坪长260米，宽110米，可同时停放4架中型客机。候机楼建筑面积达7376平方米 ，高峰小时处理能力600人次，货邮行50吨，能满足波音767、波音757、空客320等大中型客机的起降。在跑道主降方向设有I类精密进近仪表着陆系统(ILS)，保障飞机能在低云、低能见度等复杂天气条件下安全起降。柳州机场与北京、
8、广州、深圳、厦门、成都、上海（虹桥）、重庆、上海浦东、武汉、西安、海口、三亚、温州等城市有航班往来。将在2011年夏秋航季开航通往青岛、杭州、昆明、梧州等地的航线。4、港口柳州港位于柳州市境内，是地方性内河主要港口，为以腹地商品出口为主兼顾货物中转、旅游服务的内河综合性港口。经过多年的建设，截止2007年，柳州港有港区和码头共13处，泊位总数23个，泊位总长955.2米，年正常吞吐量97.0万吨。城区交通5、公交 截至2009年，柳州市共有公共汽车1024辆，运营线路94条，线路总长1813.7公里，覆盖了整个柳州市城区和与柳州城区相接的柳江县城。2008年全年客运总量约为19967万人次。（
9、三）、历史人文柳州是南中国史前古人类“柳江人”的发祥地，建制于公元前111年的西汉王朝，距今已有2100多年的历史，唐代大文豪柳宗元曾任柳州刺史。柳州市区青山环绕，绿水抱城，被誉为“世界第一天然大盆景”，柳州盛产奇石、有“柳州奇石甲天下”的美誉。 柳州居住有四十多个少数民族，民族风情独具神韵。以柳州为圆心的250公里半径范围内，集中了广西80%的四A级以上旅游风景区。柳州的北部地区和毗邻的桂林市，共同构成享誉世界的大桂林旅游区。 2002年，柳州被联合国开发计划署定为中国“2l世纪城市规划、管理和发展”的试点城市。柳州新双马（四）、自然资源1、土地资源全市土地总面积186.86万公顷，占广西土
10、地总面积的7.89%（其中市城区6.58万公顷）。市内土壤大多数厚度适中，质地较好，适合开垦耕作，但土壤中有机质含量低，肥力较低。耕作型土壤大致可分为水稻土、红壤、石灰土和冲积土4种类型。 2、矿产资源柳州城区并柳江、柳城两县已发现矿产12种，多为非金属矿，其中已探明储量8种，有大中小矿床26处，以水泥、冶金、化工用石灰岩和白云矿分布较广。两县还发现大理石矿。融安、融水、三江和鹿寨四县的矿藏主要有黑色金属、有色金属、贵金属、稀有分散放射性元素、煤、冶金辅助非金属、化工原料非金属、建筑材料非金属共7类。3、气候资源柳州市地处桂中北部，属中亚热带季风气候，影响柳州市的大气环流主要是季风环流，夏半年
11、盛行偏南风，高温、高湿、多雨，冬半年盛行偏北风，寒冷、干燥、少雨。夏长冬短、雨热同季，光、温、水气候资源丰富，但地区差异较大，北部各县具有较明显的山地气候特征。太阳辐射量年平均为95110千卡/平方厘米，南部多于北部，一年中以78月最高，12月最低。4、旅游资源柳州是国家历史文化名城、国家甲级旅游城市和中国优秀旅游城市。柳州市区青山环绕，水抱城流，有“世界第一天然大盆景”的美誉。山、水、城浑然一体，自然景观与人类文明精妙结合，这在中国城市中极为罕见。“山青、水秀、洞奇、石美”，“壮歌、瑶舞、苗节、侗楼”简约地概括了这座国家历史文化名城和优秀旅游城市的风情魅力所在。在以柳州为圆心的250公里半径
12、范围内，集中了广西80%的四A级以上旅游风景区。柳州的北部地区和毗邻的桂林市，共同构成享誉世界的大桂林旅游风景区。二、柳州经济环境分析（一）、城市经济发展的主要条件西南地区商贸物流中心 历史西南地区的工业重镇西南地区的交通枢纽 拥有一批全国知名品牌和产品 汽车工业是第一支柱产业蓬勃发展钢铁和有色金属冶炼及深加工成特色得天独厚的自然资源桂中商埠，经济发展水平在广西名列前茅柳州是广西经济的中心，“桂中商埠”是历史的沉积，发达的工业水平使得人民流传一句话“广西的工业看柳州”。工业企业3000余家(其中有五家进入中国500强)，与其汽车、机械、冶金、轻工、化工、造纸、建材等主导产业现代工业体系铸就了柳
13、州经济发展的强势劲头。（二）、各关键经济指标分析柳州GDP增长情况2010年地区生产总值（GDP）1260.3亿元，比上年增长16.0%。广西的三大城市（南宁、柳州、桂林）中，柳州GDP与桂林相持平，仅次于南宁之后成为发展水平较高的城市，GDP的增长得益于工业，工业是柳州的脊梁。从统计的国内生产总值增长势头看来，柳州经济正处于快速发展的轨道中。2010年全社会固定资产投资达1005.13亿元，比上年增长47.4%。 2010年社会消费品零售总额480亿元，比上年增长19.99%。2010年财政收入突破200亿元，达201.18亿元，比上年增加43.54亿元，增长27.62%，其中地方财政收入74.63亿元，比上年增加13.22亿元，增长21.52%。 第一产业增加值104.28亿元，增长5.1%；第二产业增加值793.53亿元，增长20.3%；第三产业增加值362.49亿元，增长11.6%。柳州成为全国唯一独揽 “2010中国最具创新力城市”、“2010中国经济转型示范城市”和 “中国最具竞争力特色经济市”三项殊荣的城市。人均GDP达到34054
