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1、 建筑红线1.红线一般是指各种用地的边界线。有时也把确定沿街建筑位置的一条建筑线谓之红线,即建筑红线。它可与道路红线重合,也可退于道路红线之后,但绝不许超越道路红线,在建筑红线以外不允许建任何建筑物。2.城市道路系统规划确定的道路红线是道路用地和两侧建筑用地的分界。一般情况下，道路红线就是建筑红线。 但是有些城市在主要干道道路红线的外侧，另行划定建筑红线，使道路上部空间向两侧伸展，显得道路更加开阔。某些公共建筑和住宅适当退后布置，留出的地方，有利于人流或车流的集散，也可以进行绿化，美化环境。在建筑红线的控制下,前后错开布置沿街建筑,既可满足不同的功能要求,又可避免城市景观的单调感,使城市建筑群
2、的体型和街景富于变化。 3. 建筑红线，也称“建筑控制线”，指城市规划管理中，控制城市道路两侧沿街建筑物或构筑物(如外墙、台阶等)靠临街面的界线。任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线。 建筑红线一般由道路红线和建筑控制线组成。道路红线是城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线；建筑控制线是建筑物基底位置的控制线。基底与道路邻近一侧，一般以道路红线为建筑控制线。（如果因城市规划需要，主管部门可在道路线以外另订建筑控制线，一般称后退道路红线。） 建筑红线是城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线，又称建筑控制线，是建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重
3、合，一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后，以便腾出用地，改善或美化环境，取得良好的效果。 用地红线是围起某个地块的一些坐标点连成的线，红线内土地面积就是取得使用权的用地范围。开发建设这个地块的建筑小区时候，还需要退红线2米左右，这个数字各地不一，要看当地规划局的规定。小区的建筑必须在退红线范围内，退出的这块地不准占用。也就是说，尽管你已经为退出的这块地付出了土地出让金，但就是不准占用。用地红线只是标注在红线图上，现场是看不到的。不过退界线就一目了然：小区的围墙就是退界线。 如何做好预结算审核工作第一：工程造价存在的问题1.众所周知，工程造价预结算涉及多学科、多专业，从土建、装饰、安装到市
4、政、园林、绿化等等。针对此种情况，要求编审人员要具有一定的职业道德修养、专业技术知识和丰富的实践经验。但是实际工作中，且不论水平好坏，总是难免会出现这样或是那样的差错。如由于新技术、新工艺的不断涌现，缺少调查和可靠的第一手资料，致使换算定额或补充定额含有大量的不合理性；2.高估冒算现象在结算时较普便，一些施工单位为了获得较多收入，不是从改善经营管理、提高工程质量及社会信誉等方面入手，而是采用多计工程量、高套定额单价等手段人为地提高工程造价；3.由于工程造价构成项目多，变动（设计变更、施工变更等）频繁，计算程序复杂等均容易出错。第二：工程预结算审核的内容预结算的审核，主要是以工程量计算是否正确、
5、单价（包括定额套用及主材）是否合理、费用计取是否准确三方面为重点，在施工图（竣工图）的基础上结合合同、招投标书、协议、会议纪要以及地质勘察资料、工程联系单、隐蔽工程验收记录等资料，按照有关的文件规定进行计算核实。1.工程量的审核（1）认真阅读施工合同文件，正确把握合同条款约定熟悉国家有关的法律、法规和省的有关规定，认真阅读施工合同文件，仔细理解施工合同条款的真切含义，这样做就为工程造价的预结算审核工作奠定了良好的基础。凡施工合同条款中对工程结算方法有约定的，且此约定不违反国家的法律、法规和省的有关规定的，就应按合同约定的方式进行工程结算。凡施工合同条款中没有约定工程结算方法，事后又没有补充协议
6、或虽有约定，但约定不明确的，则应按国家与省的有关规定进行结算。施工合同是由承发包方共同签订的，双方的权利、义务均以合同约定为准。若有争议，当以合同为解决争议的依据。因此，审价人员一定要认真阅读施工合同文件，这样才能在预结算工作中善于发现问题，并采取有效的方法给予解决。（2）认真踏勘施工现场，及时掌握第一手资料在施工阶段踏勘现场，及时掌握第一手资料，有利于提高工程预结算的质量。随着科技发展的日新月异，目前在工程预结算过程中常常会遇到新的施工工艺和新材料，没有现成套用的定额子目，需要预结算人员自己测算人工、材料、机械的用量。收集这些新的施工工艺和新材料的基础资料，是做好预结算工作的前提条件。审价人
7、员是否认真踏勘现场，审价的结果往往是大不一样的，特别是装修改造工程的安装工程一般没有图纸，如不踏勘现场，仅凭施工单位上报结算书上材料来核实材料价格的话，就有可能发生所报结算书上材料与实际施工中所用材料有出入，造成建设单位多付工程款的情况发生。2.套用单价的审核工程造价定额具有科学性、权威性、法令性，任何人使用都必须严格执行它的形式和内容、计算单位及计量标准，不能随意提高或降低。因此在审核套用定额单价时要注意以下几个问题：（1）对直接套用定额单价的审核-首先要注意采用的项目名称和内容与设计图纸标准是否相一致，如构件名称、断面形式、强度等级（水泥砂浆比例、混凝土标号）、安装方式等等。其次工程项目是
8、否重复套用。如除定额规定单独列项计算外，各类钢筋、埋件的制作成型、绑扎、安装、接头、固定所用工料机消耗均已列入相应定额，多排钢筋的垫铁在定额损耗中已综合考虑，发生时不另计算：计算构架接地后，不得重复计算接地母线和接地极工程量。在采用综合定额预算的项目中，这种现象尤其普遍，特别是项目工程与总包及分包都有关联时，往往容易产生工程量的重复计算。另外定额主材价格套用是否合理，过去多数施工合同对材料价格的约定是：材料价格有信息价的按信息价，没信息价的按市场价。此时，审价工作一个工作重心就是材料市场价调研。首先应由施工单位提供建设方认可品牌的材料发票，亦可由施工单位提供材料供应商的报价单和材料采购合同。然
9、后根据这些材料有的放矢地进行市场调研，则可提高询价工作效率。但审价实际工作中，应当找出“差距”，按实计算。如不搞市场调研，仅根据材料采购合同来定价也是不行的。材料采购合同中有时会含有“水分”，材料供应商的让利可以体现在材料采购合同中，也可以体现在材料采购合同外，即在合同外另行约定。审价人员只有在市场调研的基础上，才能正确界定材料供应商让利的情况，做好工程审价中的材料核价工作。这里需特别提出，审价人员对施工单位提供的材料发票，要仔细辨认，分清真伪。因为目前存在个别承包商为获取非法利润，通过开假发票冒高材料价格的案例。这也是审价人员在审价工作中需要特别重视的地方。（2）对换算的定额单价的审核除按（
10、1）中的要求外，还要弄清允许换算的是定额中的人工、材料或机械中的全部还是部分？同时换算的方法是否准确？采用的系数是否正确？这些都将直接影响单价的准确性。（2）对补充定额的审核主要是检查编制的依据和方法是否正确，材料预算价格、人工工日及机械台班单价是否合理。3.费用的审核取费应根据当地工程造价管理部门颁发的文件及规定，结合相关文件如合同、招投标文件等来确定取费费率。审核时应注意取费文件的时效性；执行的取费表是否与工程性质相符；费率计算是否正确；价差调整的材料是否符合文件规定。计算时的取费基础是否正确，是以人工费为基础还是以直接费为基础还是以人工加机械为取费基数。对于费率下浮或总价下浮的工程，在结
11、算时特别要注意变更或新增项目是否同比例下浮等。 悬挑脚手架高层建筑施工中的应用 1材料钢管：钢管尺寸宜采用48x3.5mm的钢管。由于目前建筑市场大部分施工单位的采用租赁钢管的形式，壁厚往往为3mm3.2mm之间，因此验算时应以3mm壁厚作为刚度及质量计算依据。扣件：扣件的材质应符合国家规范及地方标准的规定。型钢：采用型钢或槽钢。其型号根据悬挑的高度、承受荷载、当地风压条件以及悬挑架的计算模型决定。在型钢外伸端头上焊接长15cm、48x3.5mm短钢管，使立杆与短钢管以直接扣连接，以免滑移。脚手板：淘汰竹挑板，采用R7钢筋焊接网片作为脚手板，使专业的班组使用专门的材料，便于管理。特别注意：铁挑
12、板在每次使用完成后必须清理修复、并进行防锈处理后才能归库，否则只能使用一次，反而增加成本！连墙件：宜采用48x3.5mm钢管，材质应符合有关标准规定。2搭设技术措施及要求2.1技术方案具有针对性、可操作性的方案至少具备以下几个条件：1）、熟悉图纸：根据不同的建筑平面布局，剪力墙位置、分段搭设高度确定搭设方法（根据综合分析及实践比较，悬挑脚手架每挑分段高度控制在6层或20m以内，其经济性、安全性较为合理）。2）、调查分析：与各施工班组讨论方案，弄清塔吊、施工电梯、受料平台、外挑构建施工方法等影响外架搭设的设备及施工措施，确定搭设挑架的各种材料规格及数量。3）验算：方案中应根据建筑外立面、实际施工
13、工序产生荷载，当地风荷载，计算模型等验算主要力受力构件的型钢、钢丝绳类型及大小，根据验算要求选用。4）、交底及实施：技术方案编制完成后，与各管理人员及作业班组进行反复讨论，并向作业工人详细交底后实施。在实施过程中，方案编制人必须进行过程跟踪及完工复核，确保按方案进行搭设。2.2搭设构造要求2.2.1.挑架搭设：严格按方案要求埋设型钢锚环，保证型钢安装完毕后间距匀称，根部的短钢管均在同一线上。2.2.2.架体搭设：立杆：立杆接头采用对接接头，脚手架底部距底座下皮不大于20cm处设置连续的横向扫地杆，扫地杆固定在立杆上。立杆用4m和6m的钢管交错布置，以保证立杆接头位置错开，两个相邻立杆接头不得设
14、在同步同跨内，并且在高度方向至少错开50cm,各接头中心距主节点的距离不得大于40cm.顶层顶步时采用搭接形式连接，确保立杆顶端再同一水平线上。大横杆：考虑建筑市场上大部分安全网材料的大小1.8m6m,保证安全网可有效覆盖外架外立面，大横杆的间距一般外排间距采用0.9m,内排间距（步距）采用1.8m.在架设外排大横杆时，每三步应使用水平仪抄平，确保水平。小横杆：每一立杆与纵向水平杆相交处均设置小横杆，距主节点位置小于15cm,用直角扣件扣紧在纵向水平杆上。小横杆间距与立杆纵距相同，上下层小横杆在立杆处错开布置。为保证外立面统一美观，小横杆伸出外排大横杆边缘距离保证15cm,靠墙一端伸至距结构面
15、1015cm处，保证模板操作工人进行外墙模板的安装、加固及拆除作业。剪刀撑：剪刀撑每六步四跨设置一组，剪刀撑与大横杆夹角为60，在脚手架外侧立面的整个长度和高度上连续设置。剪刀撑斜杆的采用搭接接长，其搭接长度不小于100cm,至少采用三个旋转扣件固定，端部扣件至杆端距离大于10cm,所有固定点距主节点距离不大于15cm.连墙件：连墙件采用梅花形布置，刚性连接，一般以两步三跨埋设，连墙件从第一道纵向水平杆开始设置，连墙件尽量靠近主节点，偏离主节点的距离不得大于30cm.当方案中设计验算中连墙件的单杆轴向力设计值大于单扣件抗滑承载力时，而需要双扣件固定于预埋件上。2.2.3.安全网张挂：为杜绝高空坠物发生打击事故，外架安全网外侧张挂合格的密目式安全网，内侧全面加挂一层孔眼尺寸小于30mm的尼龙安全网。2.2.4、防护：要求挑架底部全面水平封闭，架体每三层作全面水平封闭，杜绝坠落事故。3管理与维护当悬挑脚手架完成以后，悬挑脚手架需经验收后方可投入使用，此时进入使用期以及维护期。相关管理人员应重点注意以下几点内容。1.外挑架架体上的施工荷载必须符合设计要求，结构施工阶段不得超
