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1、巢湖市碧桂园房地产开发有限公司巢湖碧桂园二期项目项目申请报告巢湖市碧桂园房地产开发有限公司二一年六月二十八日38目录1.项目总论51.1.项目背景51.2.可行性研究结论72.项目建设内容92.1项目概况92.2项目建筑规模概况93.项目投资环境及市场研究103.1巢湖市城市概况113.2巢湖市房地产板块分析134.项目地块解析164.1项目位置164.2本次可行性研究范围164.3项目地块解析165.项目定位及发展设想185.1项目整体市场定位185.2客户定位185.3价格定位186.项目开发建设进度安排196.1有关工程计划说明196.2施工横道图197.环境保护及相关措施218.新型环
2、保建筑材料的应用279.投资估算及资金筹措299.1项目总投资估算299.2资金筹措3110.销售及经营收入测定3210.1物业销售收入估算3210.2销售利润3311.财务分析3411.1赢利能力分析3411.2项目盈亏平衡分析3412.项目运营管理3513.社会效益和影响分析3714.可行性研究结论381. 项目总论1.1. 项目背景1.1.1. 项目名称巢湖碧桂园二期项目1.1.2. 开发公司碧桂园集团发展有限公司的全资子公司之富高国际有限公司是巢湖市碧桂园房地产开发有限公司唯一出资方，企业性质是外商投资企业投资有限公司，巢湖市碧桂园房地产开发有限公司是本项目开发的法人主体。1.1.3.
3、 企业简介(1) 碧桂园集团碧桂园集团是具领导地位的综合性房地产开发商，大部份的资产及业务位于中国。自1997年开展房地产开发活动，碧桂园已经并将继续获益于中国（特别是广东省）经济发展带动下的房地产业的发展。集团的主要业务是开发大型住宅区项目及销售各种类型的产品，包括单体住宅、联体住宅、洋房、车库及商铺。作为综合房地产开发商，我们亦参与建筑、安装、装修、装饰及物业管理业务。同时集团亦开发及管理若干项目内的酒店，使房地产项目具有更完善的配套服务和更大的升值潜力。碧桂园集团的住宅项目一般处于大城市的新城区和近郊以及中等城市的中心区。我们的客户群以广东省居民为核心，同时幅射到港澳地区及邻近省份居民的
4、需求。截止至2010年6月25日，我们有近50多个发展项目分别处于不同发展阶段。项目主要分布在珠三角区域，另在湖南、湖北、内蒙古、江苏、及辽宁省亦有项目处在发展中。(2) 巢湖市碧桂园房地产开发有限公司巢湖市碧桂园房地产开发有限公司成立于2007年12月，公司目前具备房地产三级资质，注册资本111520万元，经营范围为普通住宅的开发建设、房地产开发和销售。法定代表人为杨文杰。1.1.4. 研究工作依据(1) 房地产开发项目经济评价方法（建设部：建标2000205号）(2) 建设项目经济评价方法与参数（国家计委、建设部：计投资1993530号）(3) 巢湖市建设工程价格信息(2007.6)(4)
5、 企业的相关资料(5) 本项目相关的优惠政策。1.1.5. 项目开发手续(1) 项目土地使用权取得本项目地块于2009年8月14日通过国土部门挂牌取得，目前土地使用权证正在办理过程中。(2) 项目进展目前项目设计处于规划设计评审阶段，工程地质初步勘察已经完成。目前处于施工准备阶段。本次二期地项目仍位于巢湖市巢庐路北侧，现所以配套设施正在建设当中，五星级酒店、商业街及超市、景观公园、学校及幼儿园等配套都在有条不紊的进行中。五星级酒店目前已封顶并预计2011年元月开业，学校及幼儿园正在建设中并预计2010年9月开学。(3) 结论项目开发手续合法。1.2. 可行性研究结论1.2.1. 市场预测本项目
6、距离巢湖市中心约11公里，约15分钟车程，同时，项目周边居住大量地缘性居民，本项目档次定位为中低档住宅，项目定位为面向周边客户的最具性价比的商品住宅，根据对巢湖市及周边房地产市场的研究，本项目为于巢湖湖边，具有宜人的自然环境及极高产品性价比，从客户置业阶段分析，巢湖已步入了郊区置业与城区置业并行的相对成熟阶段而且郊区房地产销售比例日益提高，对于本项目周边区域，也良好的住宅产品供应，因此，本项目经过规模开发，成熟配套，优美环境辅以良好的交通条件，必将成为当地经济的亮点及区域名片。1.2.2. 工程建设进度项目计划基本同步开始建设，2010年9月开工，计划开发期为2年。2012年8月底竣工。1.2
7、.3. 投资估算及资金筹措项目总投资为27800万元，折合约4092万美元。项目总投资估算表序号项目名称总额（万元）1土地成本114002前期工程费28003建安工程91005管理费7006不可预见费28007财务费用10009合 计278001.2.4. 项目综合评价结论(1) 项目建设后续资金有保证项目建设资金来源于自筹资金、银行贷款和项目销售回款。(2) 项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善区域环境，完善城市功能，增加财政税收，创造就业机会。(3) 项目经济效益属行业正常水平项目主要经济指标序号项目单位指标1占地面积m2295078.552总建筑面积m23416003项目总投资万元
8、278004项目销售收入万元480905税后利润万元106896投资净利润率（税后）%22.2%2. 项目建设内容2.1 项目概况项目总占地面积约29.50公顷，总建筑面积为34.16万平方米，其中住宅33.66万平方米，商业及公建0.41万平方米，地下建筑面积0.09万平方米。巢湖碧桂园一期项目用地分布图项目地块控制指标序号用地性质用地面积（m2）容积率1居住用地295078.551.162.2 项目建筑规模概况序号物业类型建筑面积（m2）1住宅33.66万项目位于巢湖市巢庐路北侧，与巢湖市滨湖大道相连，整个项目环全国五大淡水湖巢湖，交通便捷，属于长三角与中部省份结合带。从拟建项目所在地出发
9、，15分钟即可抵达巢湖市火车站，可直达国内各主要城市。3.项目投资环境及市场研究3.1 巢湖市城市概况3.1.1 巢湖简介1、巢湖市：巢湖市位于安徽省中部，濒临长江，环抱五大淡水湖之一的巢湖。现辖庐江、无为、和县、含山四县和居巢区。全市总面积9423平方公里，2005年末总人口453.06万。 巢湖区位优越，交通便捷。 巢湖资源丰富。已发现的矿藏有34种。巢湖是著名的“鱼米之乡”，“巢湖三珍”（银鱼、白米虾、螃蟹）享有盛誉。巢湖是国家级风景名胜区，全市自然和人文景观130多处，江、湖、山、泉并存，以水见长，湖光、温泉、山色是“巢湖风景三绝”。改革开放以来，巢湖正在向经济繁荣、社会文明、环境优美
10、、城乡协调发展的现代化湖滨城市目标迈进。3.1.2 巢湖市社会经济发展状况巢湖市位于安徽省中部，涉临长江，环抱五大谈水湖之一的巢湖，全市总面积9453平方公里，总人口453.06万，巢湖区位优越，交通便捷，总体经济发展形势良好，2006年巢湖市生产总值344.37亿元，人均生产总值突破1000美圆，财政收入24.9亿元，增幅居全省第五位，当年净增5.63亿圆，城镇居民人均可支配收入9464元，比上年增长14.1%，农民人均纯收入3317元，比上年增长13.6%。最近安徽省委、省政府打造省市经济圈，把巢湖市纳入省会经济圈，围绕巢湖创建滨湖新区。这将为本项目开发带来新的市场机遇和政策支持。恩格尔系
11、数对应生活水平状况恩格尔系数对应生活水平状况59%贫困50%59%温饱40%50%小康30%40%富裕30%最富裕3.1.3 分析结论 巢湖市具体较好的地理位置，对周边城市具有较强的吸引力，同时又具有较强的辐射力。 房地产业回暖，呈高速增长态势。3.2 巢湖市房地产板块分析3.2.1 2010年整体呈现供需两旺、量价齐升的增长态势2010年巢湖新建商品住宅的销售均价位3551元/平方米，呈现持续上涨的态势。回顾2006年至2010年巢湖新建商品住宅的均价分别为1960元/平方米、2083元/平方米、2328元/平方米、2920元/平方米以及3551元/平方米。3.2.2 巢湖市各类型住宅销售特
12、点建筑类型，是各个开发商吸引消费者进行竞争的卖点之一，在区域、户型以及住宅区环境确定或不可改变的情况下，合理的建筑设计可以受到更多消费者的青睐，也是楼盘获得成功的因素之一。1、 多层一直是消费者最受欢迎的建筑类型，有62.6%的消费者打算购买多层。目前，由于城市土地的缩减、多层的容积率较低等原因，巢湖的多层建筑将越来越少，部分消费者也把目光转移到小高层、高层上了。选择小高层为居住房型的消费者达到30.4%。调查结果显示，在所有购买小高层的消费者中，35岁以下的占62.5%，说明中青年消费者更喜欢选择小高层居住。2、 高层相对于多层来说，价格高、公摊面积大、物业管理费高，所占比例为4.6%。调查
13、结果显示，高层的预购消费者中，有55.6%是30岁以下的青年消费者，37%的年龄在3150岁之间，51岁以上的老年人只占7.4%，相比较而言，中青年消费者购买高层的意向更强烈一些。3.2.3 城市区及城郊区存在明显的价格梯度从近期的成交分析，由于受城市中心房地产价格高昂，城市拥挤，使得大量城市人口外溢，巢湖市已进入置业郊区化阶段。无论是居住品质，还是价格吸引力，或是置业观念，郊区置业将在城市整体房地产发展中占据日益重要的地位。3.2.4 分析结论 供需两旺、量价齐升的增长态势为项目发展提供良好的经济基础。 城市中心区域与郊区商品住宅存在明显的价格梯度，项目产品性价比优势将可能吸引巢湖置业客户。
14、 巢湖的城市发展内聚与外延同步进行，从成交量分析，巢湖进入郊区置业主流阶段。客房置业心态已较成熟，心理上认可郊区高品质物业。4.项目地块解析4.1 项目位置巢湖市碧桂园二期项目位置4.2 本次可行性研究范围序号用地性质用地面积（m2）容积率1居住用地295078.551.164.3 项目地块解析4.3.1 地表状况项目地块内为农田及荒地，地块内开发强度较低，周边湖水环绕，且无任何工业设施。地块内现居无居民，目前已基本完成收地工作。4.3.2 周边配套状况现所以配套设施正在建设当中，五星级酒店、商业街及超市、景观公园、学校及幼儿园等配套都在有条不紊的进行中。五星级酒店目前已封顶并预计2011年元月开业，学校及幼儿园正在建设中并预计2010年9月开学。4.3.3 规划建筑面积序号物业类型建筑面积（万m2）1住宅(可售)33.664建筑面积总计34.165.项目定位及发展设想5.1 项目整体市场定位根据对项目的优劣分析及周边项目竞争状况分析，我们考虑本项目适宜定位为：最具性价比的安居综合社区。5.2 客户定位根据我们的项目特性，我们的住宅及公
