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1、文 化 地 产 实 战 解 读 浙江亮剑影视有限公司总经理 王殿斌 一、看图解读（一）文化地产形成过程小结：文化地产的聚集体式可分为：单体、综合体、复合体（二）文化地产的概念确定物质精神精神小结：地产文化与文化地产有着很大的区别。文化地产归根到底是以文化主题思想为支撑、提供文化产业消费品的商业运作项目（政府主导的公益性文化项目及产品除外）。（三）文化地产运作六大内容： （四）文化地产开发的基本成功要素：（五）文化地产应该具备的特征：小结：将文化、功能、服务的概念完美的融合到一起，从而引起目标人群的消费冲动。（六）开发模式：万达集团复合商业地产中的文化产业发展：万达“订单式”商业运作模式中，万达
2、国际影城为首的文化产业是四大核心之一，聚集人气带动消费，挖掘文化产业消费潜力，带来可观的经济效益并提升万达品牌价值。小结：先制定招商模式、运营模式、赢利模式，再确定开发模式。（七）空间规划：（成都白马城）小结：土地、主题、商业模式等确定后，开工前最重要的就是板块布局、功能分区、业态划分等空间规划。（八）经营模式：（四川东坡书画城）1、流通模式2、销售模式： 【产权与经营权分离】3、赢利模式 小结：1、名人或标杆效应的追求都是为了商气。商气带动人气，人气带动财气。财气又带动商气，人气盘升，商业兴旺，财源滚滚。 2、“规模”、“规范”是单一主题综合体文化地产两大核心竞争力。二、表格解读（一）文化产
3、业分类1、2005 年美国创意产业发展情况：创意产业六大部门创意企业就业人数博物馆与收藏12,679138,121表演艺术101,828482,489视觉艺术与摄影203,809711,480电影、广播与电视92,716762,811设计与出版147,005781,787艺术学校与艺术服务20,45089,205总计578,4872,965,8932005 年，全美的创意产业企业上升到了 57.8 万家，占当年企业总数的 4.4%； 创意产业的就业人口为 290 万人，占总数的 2.2%。2、文化产业细分：细分产业类型主 要 内 容视觉艺术从事艺术品的创作及经营表演艺术从事戏剧、歌剧、舞剧、音
4、乐等表演及经营文化展演设施从事美术馆、博物馆、演艺厅等的经营管理工艺从事工艺设计、工艺创作、工艺品展售、工艺品鉴定等电影从事影片制作、发行、放映及电影周边生产制作服务等广播电视从事无线电、有线电、卫星广播电视、电视经营及节目制作供应出版从事新闻杂志、书籍、唱片、录音带等具有著作权商品发行的行业，不含电影发行及广电节目和录像带节目的发行广告从事各种媒体宣传物的设计、制作等，独立经营分送广告和招揽广告设计产品设计企划、产品设计、机构设计、原型与模型制作、流行设计、商标设计、视觉设计、包装设计、网页多媒体设计、设计咨询顾问数字休闲娱乐从事数字休闲娱乐设备、环境生态休闲服务及社会生活休闲服务设计品牌时
5、尚从事以设计师为品牌的服饰设计、顾问、制造与流通创意生活源自创意或文化积累，以创新的经营方式提供衣食住行，教育娱乐各领域有用的商品或服务；运用复合式经营，具创意再生能力并提供学习体验活动建筑设计包括从事建筑设计、室内空间设计、展场设计、商场设计、指标设计、庭园设计、景观设计、地景设计等行业小结：中国大陆的文化产业与美欧差距约在30年，与日本、韩国、中国香港约在10年。以上两个表格在文化地产业态、业种的选择有重要参考意义。(二)物业产权运作模式：运作模式特色分析只售不租 出让产权，快速收回投资。产生在于开发商对足够运做资金的渴求。 由于这种“融资”发生在项目建成之前，很多不确定因素使小业主的投资
6、风险加大。 转租：既将商铺的买卖、管理、经营分属三个主体，整合资源、专业经营、规避风险、保障收益。 售后招商：对投资者的权益很难保障。 先招商，后出售：在销售前通过引入品牌商家作为主力经营公司来聚集人气，做旺商场，同时为投资者提供信心和收益保证。在铺位划分时，一般也会考虑到实际经营的需要，考虑分摊面积和消防通道。这种模式比较成熟，对投资者的利益也更有保障。 只租不售 产权掌握在开发商手里，可以抵押，再贷款，还可以在增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运做。 又售又租 部分租部分卖，出租部分起示范作用 分割产权 商铺出售 售后从投资者手中取得经营权，对购物中心进行统一经营和管理，可以收回部分投
7、资，而且能够掌握经营权。 不售不租 自主经营 同时赚取投资开发利润和商业经营利润。 商家联营 以物业为股本，成立专业商业经营公司合伙或合作经营；在聘请专业公司进行统一操作的基础上，发展商可以根据专业公司结合招商和借助专业的意见综合评估各项预期，进行最终的确定，以实现利益最大化的目标。 （三）复合体式综合体的整体规划1、红坊 艺术人文空间地 址上海淮海西路 570588 号类 型旧厂房、租赁改造、创意办公、创意商铺总建筑面积约 4.6 万平方米土地性质工业用地投资商上海红坊文化有限公司经营管理商上海红坊物业管理有限公司租金范围57 元/平方米/日主要产业文化、设计、传媒红坊位于淮海西路（5705
8、88 号）核心地段，与上海城市雕塑艺术中心融为一体，交通便捷。红坊分为 A、B、C 三个区域，商务办公面积 39000 平方米。项目内另有 2600 平方米大型展示厅、1400 平方米画廊和 2000 平方米酒吧、咖啡厅、西餐厅等休闲场所及 1000 平方米手工作坊。2006 年 5 月 20 日，红坊被市经委命名为“上海创意产业集聚区”。红坊改建于上钢十厂原轧钢厂厂房，利用老工业建筑的钢筋铁骨，将厂房的高大空间、框架结构等特点与现代建筑艺术相结合，使新旧空间互相结合、流动、自然过度，打造成为了一个综合文化中心，以上海城市雕塑艺术中心为主 体，并有多功能会议区、大型活动及艺术展览场馆、多功能创
9、意场地等灵活的空间应用。红坊商务软、硬件配套齐全，达到 4A 写字楼水准。2、海上海文化创意广场地址上海大连路 920 号类型新建、产权开发、创意综合体占地面积8.49 万平方米土地性质综合用地总建筑面积23.4 万平方米住宅建筑面积89710 平方米创意 LOFT78081 平方米商业街12689 平方米投资商上海上实房地产有限公司经营管理商海畅文化管理有限公司商铺租金4.66 元/平方米/日主要产业文化创意等多产业海上海项目中涵盖了三种独具风格的物业形态：生态居、创意 LOFT 和创意商业街，容积率 2.44 左右， 其中 7 幢住宅的建筑面积为 9 万多平方米， 创意LOFT 建筑面积为
10、 7 万多平方米，商业面积近 3 万平方米。3 栋高层创意 LOFT 办公位于主要道路大连路的沿街面，大连路交通主干道的先天性和周边商业氛围的缺失，使其商业无法做大，而是以高层办公屹立于沿街面，来提升其项目整体品质及其办公形象。办公楼外立面以黑色基调为主，凸现了办公的成稳的特性。办公楼之间采用裙房相连接形成整体。内部多为错层空间，可任意组合。3.4 米、4.6 米、5.3 米层高可让思想在不同的高度绽放灵感。 项目居住区域划分的相对靠内，以求安静的居住环境，客户主要面对创意人群所属的白领和中产阶层，依赖不俗的外观、可组合的未来型空间及全精装修，引领上海的时尚生活，汇聚富有创意、富于想象与追求的
11、人群。创意商业街由多栋 2 层商铺组成，规划在办公和住宅之间，对两种不同物业起了功能分割的作用。创意商业街南北相通贯穿整个街区，划分了多个商业功能块，分别为海上讲堂、海上剧场、海上展馆及以各种名字命名的步行街组成部分。小结：建筑的外部设计和内部空间布局是文化产业商业开发的重中之重，一定要全盘筹划，科学合理设计。建筑自身就是文化，建筑一切目的是为功能发挥、产业运营、管理经营和营销招商等服务。（四）产业链式发展的超大综合体的板块规划与营运理念（横店影视城）结止2009年，横店影视城已累计投入 30 亿元人民币，总用地 4963 亩，建筑面积 50 万平方米，已成为目前亚洲规模最大的影视拍摄基地。横
12、店影视城现已建成广州街、香港街、明清宫苑、秦王宫、清明上河图、梦幻谷、屏岩洞府、大智禅寺、明清民居博览城等13 个影视拍摄基地和两座超大型的现代化摄影棚。1、横店影视城的具体位置与景点分布横店文化产业用地情况一览表序号项目名称总占地（万平方米）其中“四荒地”（万平方米）1清明上河图30.343624.76192文化村17.989312.6683度假村（包括儿童公园）42.833827. 32074秦王宫27.423922.99035广州街、香港街7.864797.864796江南水乡、横店老街35.112923.84957大智寺（天堂村）168.498154.5128明清宫苑100.08981
13、83.263329娱乐村4.5514440.466210休闲村庄120.067146118.58196611禁毒教育基地3.2640660.965712红军长征博览城732.468132719.2813花木山庄836.8623832.514金佛庄烈士陵园33.333.315严济慈陈列馆19.9819.9816八面山庄384.1848331.7212817明清民居博览城56.3069713.65318华夏文化园32.56673432.56673419九龙文化博览园1211.7483721198.820青年联谊活动中心201.886578186.4821中国革命战争博览城1324.0081298.
14、722道教基地（屏岩洞府）1465.21437.22823圆明园372.96213.1224老上海滩26.6426.6425万里长城133.2133.226机场38.2350626.6427高尔夫球场79.9273.262、核心理念：影视为表、旅游为里、文化为魂。“影视成名，旅游赚钱”。从观光性旅游向参与性、体验性旅游转型，横店影视城已开始由影视拍摄基地转型为拍摄基地+主题公园的复合模式。运营模式：（1）影视基地规模取胜；（2）产业集群完整产业链盈利模式：影视换品牌，旅游创利润成功要素：主要取决于资金优势、政府支持、体系完善以及聚集效应四个方面。发展方向：（1）升级影视旅游产业结构，完善影视旅游地产产业链；（2）营造关联产业发展机制，拓展投融资渠道
