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1、第一部分 重庆花园洋房市场综述一、花园洋房的概念： 低容积率、低楼层，目前花园洋房的容积率大多在1-1.5左右，楼层通常为36层；以退台设计形成私有露台，结合花园景观建立建筑与外部空间、环境的联系；建筑风格多变，且通过丰富的立面变化营造趣致的小区空间界面；由建筑围合成尺度的宜人院落空间，营造良好的空间氛围及邻里沟通平台；距离市区适度，又不完全脱离城市的繁华和便利，是住宅郊区化的产物；建筑单元以一梯两户板式为主，户型面宽较大，前后通透、面景。二、重庆花园洋房历史沿革 重庆最早打出花园洋房旗号的是在水一方和水天花园。5年前作为一个新鲜事物，那时人们对花园洋房的理解，只限于6层以下且带有入室花园的房
2、子。然后，经济的发展分化出一批相对富有的人群，少数有实力的开发商也开始尝试着涉足花园洋房，但并未形成真正意义上的市场。此主题相关图片如下：金科天籁城美社.jpg（金科天籁城美社） 到2003年，金科推在天籁城的中华坊旁边，推出了第一代花园洋房天籁城美社，以“退、错、露、院”全新形态面市，以不一样的花园洋房形式出现在消费者眼前，从此花园洋房不再只是5、6层的多层建筑，为花园洋房产品重新定义。此主题相关图片如下：金科天籁城紫园.jpg（金科天籁城紫园） 2004年3月，金科又推出第二代花园洋房天籁城紫园，除了继续延续“退、错、露、院”的风格外，将建筑布局进一步升华为“双流向设计”，加宽楼间距，并将
3、退台退得更彻底，从而增大了露台面积。为金科在花园洋房领域奠定了基础。此主题相关图片如下：金科天湖美镇.jpg（金科天湖美镇） 2004年9月，金科又在金开大道推出了其第三代花园洋房天湖美镇，这次产品创新表现在户型上，做到每层户型均为错层或跃层设计，各层的户型各不相同，均带有花园或大露台。同时，与第一、二代洋房比较，天湖美镇在户型的提升表现在底层花园面积更大，“一步阳台” 设计等等。而同年年底，东原地产推出其全新的异域风情产品中央美地，该项目采用英伦风情，异域景观打造是该项目的创新点，并打开了异域风情洋房时代的局面。 2005年上半年，奥林匹克花园的推出，又将花园洋房推出新的高潮，摒弃了传统的现
4、代风情，打出地中海风情的异域风情，使看惯了现代花园洋房的消费者眼前一亮，找到洋房产品新的突破口，奥园带来了花园洋房大盘的来临。 2007年金科继续推出他的第四代花园洋房东方王榭，提出中式建筑风格，讲究中国传统的白墙青瓦，小桥流水般的生活意境，产品上除了保持原有的特点，更是突出中式传统建筑的院式概念。同年，云湖天都的推出，更是将音乐的元素加入到产品的概念中去，不仅产品得到创新，而且丰富了金科的产品线，户型面积适中，降低了置业门坎。此主题相关图片如下：龙湖大城小院.jpg（龙湖大城小院） 2006年年底，第一品牌开发商龙湖地产，在冉家坝推出大城小院电梯洋房，更是颠复了传统的行列式布局，更是将花园洋
5、房做成L型，在布局摆放上也不是传统的形式，更讲究产品的舒适性与功能性结合。 2007年下半年，金科将推出第五代花园洋房十年城，风格上回到了传统的现代风格，产品也趋于类别墅产品，底楼和顶楼不仅赠送大量的露台，别墅级的“前庭后院”也越来越明显的表现，产品功能性更完善。第二部分 花园洋房的产品特征一、产品创新1、风格创新 在立面风格上，基本上以传统的现代风格为主，比如最早的竞地阙源居，将“退、露、错、院”放入产品中，一推出就在南岸房地产市场收到好的口碑和效果；现代风格的花园洋房一直占较大的市场份额，到后期的中央美地英伦风情，奥林匹克花园地中海风情，爱加丽都意大利风情，东方王榭中式风情等等，在风格的打
6、造上也是在不断摸索和创新中；也有一些产品在风情打造上，产品做得不纯粹，概念模糊，特点不够鲜明等。 2、布局创新 目前花园洋房的排列，基本上以行列式为主，5-6排形成一个组团，如金科十年城、东方王榭等均以行列式排列，并通过水系将其它分隔成各自组团。如龙湖江与城，V字型排列，是今年花园洋房布局上的一大创新布局，这种排列适用于进深长面宽短的地块，这样从经济上考虑可多放几幢，满足容积率的同时，打造更多的绿化率和经济收益。又如龙湖06年推出的大城小院，虽然是电梯洋房，但板式产品且呈L字型，并不规则排列摆放，又将“院”的概念提出来了，可见花园洋房在产品创新中是往类别墅的产品品质来打造的。3、户型创新l 底
7、楼创新叠出不穷： 1、底跃的创新，花园洋房从以前的赠送大面积露台，而今已发展到底跃状态，如龙湖江与城就推出这种产品，底跃上层与下层，承担各自的功能分区，上层更宜居住属静态分区，下层更宜会客属动态分区。 2、送地下层的创新，如同天绿岸、蓝溪谷地1、2楼均送地下室，面积在20-30平方米不等，这样做可以解决中间楼层滞销的问题。 3、底楼与其它楼层分开入户，金科十年城在打造品质花园洋房的同时，将客户的尊崇感考虑得很充分，入户上进一步创新，采用花园式入户，面积达到20-30平方米不等，通过底楼前赠送的花园单独入户。另外，底层与2楼不同入户口，摒弃了传统花园洋房的死板，又令产品的品质有新的提高；3、4楼
8、从楼栋后入户，也是不同的入户口，不与1-2层的客户产生价值感重叠，又起到了美化立面的效果。 4、私家会所的创新，底楼设置私家会所一般在类别墅或别墅产品上才能得以表现，但在金科十年城底楼就拥有私家会所的设置，面积也做到了25.08平方米，在品质上与高档物业产品相题并论。 5、下沉花园的创新，底楼不仅带大露台，还带15平方米左右的下沉花园，这种设计很好地解决了底层采光的问题。l 顶跃的创新： 顶跃面积空间从传统的约200平方米的大面积演变到160平方米左右，且带25-30平方米的超大面积私家花园，并如主卧相连，如金科十年城就将别墅级产品的元素运用到洋房上，更突现主人生活的精致与大气。l 多露台的创
9、新： 花园洋房的中间楼层滞销问题严重，所以在产品打造上也无过多的创新可言，只有通过多露台赠送，及面积的控制来弥补这一缺陷。这也是目前市面上常用的一种办法，首创十方界、金科十年城对中间楼层赠送也在3个以上。l 产品面积的转变： 产品面积上从传统花园洋房的大面积转变到中型面积，如200平方米到160平方米左右，金科十年城就是打造的中小户型产品，户型区间在110-160平方米，在功能设置齐备的基础上，尽量设置更多的赠送面积，降低消费者的置业成本。从总价上来看，更好地控制了总价，扩大消费者受众群。l “前庭后院”的设置： 别墅级“前庭后院”的设置，“前庭后院”不再是类别墅或别墅产品的专用词，在花园洋房
10、中也能体现，前庭有20-30平方米的入户花园，并带30平方米左右的露台，后院通过对绿化的打造，营造“前庭后院”的产品特色，突显产品的高品质感。l 卧室、客厅别样设计: 在客厅、主卧室的设计中，增大了客厅的可用空间，如首创十方界客厅面宽就做到4.8-7.7米，超大面宽赠加了室内活动空间，体现产品的大气。主卧设计中，部分产品主卧与私家花园相联，增大了主人房的私密空间。l 从产品的功性型上来看: 功能创新越来越多，不仅有卧室、书房、客房、餐厅等常规功能房的设计，私家会所、底跃下沉花园、顶跃私家花园的设计更丰富了消费者的业余休闲需求。l 楼层设置来看: 摒充了5+1、6+1的做法，取而代之的是3+1、
11、4+1的产品，一是可提升产品的品质感，二是解决中间楼层滞销的问题，三是体现了开发商以人为本的创新精神。l 在绿化景观上: 不仅是传统的树木绿化，中庭景观设计，将水系充分利用起来，通过水系将贯穿整个项目，如金科东方王榭、十年城等。二、未来花园洋房走势1、竞争力分析 随着重庆市场同类产品的大量入市，产品规划、设计理念不断进步，标志着市场细分时代的真正到来，花园洋房项目应具有稀缺性、唯一性、不可复制性等特点才更具竞争优势。 普通住宅对花园洋房是一大冲突，因为这部分产品往往建在城中心相对来说，出入比较方便且产品功能齐全，在价格方面又比花园洋房低，对于无私家车，在经济上又弱于中产阶级的那部分消费群，更愿
12、意购买普通住宅。 滨江楼盘对花园洋房的影响，在于滨江楼盘有先天的江景优势，在价格走势上就略显一筹，就滨江楼盘目前的户型趋势来看，也是以中小户型为主，紧贴国家宏观政策的指向，对于喜爱居住在山水旁的消费者，更愿意购买滨江产品，如龙湖观山水，虽然不是一线江景但其良好的开发口碑及品质感，开盘就受到“龙民”的追捧。 类别墅或别墅对花园洋房的影响，从容积率上来看，低于花园洋房产品，是更低密度、低容积率、高绿地率的产品，相比洋房产品户型功能更完善，如双车位设计、地下会所、大型储藏室、私家游泳池等；另一方面从配套设置来看，不仅是高绿化景观的打造，对主题的或造也十分重视，如保利高尔夫花园，就有近151万平方米的
13、高尔夫球场，生活品质不言而喻，这也是高端产品与中端产品的区别。2、重庆花园洋房未来走势 （1）花园洋房的对视问题，由于花园洋房整体布局大多为行列式，这种布局容易产生对视问题，现在有部分品质楼盘通过V字型，L字型来改变这一对视情况，但这些都是行列式的变体，只能解决部分对视问题，不能解决根本。 （2）花园洋房的建筑密度会越来越小，低密度产品将是未来花园洋房的主流，现在的洋房产品品质越做越高，尊崇感越做越完善，低密度花园洋房产品将媲美于高端别墅产品。 （3）目前，花园洋房形成两极分化，一是高端产品，这部分产品表现为品质高，低密度建筑，高绿化率，提倡人文设计，一些别墅产品的元素运用在其中，如私家会所，
14、“前庭后院”等设计，可取代类别墅产品，扩大了目标客户群。二是中端产品，通过于赠送空间的设计，降低置业成本，以达到控制总价，扩大置业受众群的目的。 （4）在楼层设计方面，由原来的5+1、6+1发展在目前的4+1、3+1，未来低层洋房将会成为主流，通过对底楼和顶楼的设计，中间只有一层中间产品，提高产品价值感。第三部分 典型个案分析1、首创十方界地理位置 十方界地处北部新区新溉路板块和龙头寺新区交界处，交通路网四通八达，经210高速可直达江北国际机场，南侧新溉路为城市主干路，距北城天街5分钟车程，解放碑10分钟车程。项目东侧临近新建的江北客运站，数十条公交线路可直达主城各区。目前，已有601、168
15、、126、704、709等等多路公交车通过。项目地块南侧为规划中的轻轨3号线唐家院子车站，预计08年3号线一期将投入使用，即时出行将更加方便快捷。 从位置上来看，地处新溉路，该区域花园洋房产品比较少，市场出现产品稀缺性，之前东和院的花园洋房推出就收到好的效果，其余均是高层产品，相对市场竞争小，花园洋房在此推出有产品优势。又由于位于市公安局旁，有强大的消费目标群体。项目规划 由于项目地块比较平整，且呈矩形，楼栋规划布局为行列式并形成组团，项目一期推出为22栋4+1的花园洋房，中间围合水景观设置，绿化规划在楼栋之间，分布在各楼栋的前后，楼间距为20米。 小区主入口，人车分流设置，集中式地下车库，但没有设置楼栋出口，为业主带来居家上的不便。建筑分析 建筑形式上设计为 “退、露、错、院”，与其它其他多层、电梯洋房这类产品。项目的外立面，采用灰、白相间搭配，虽然体现出了现代建筑风格。 外立面采用，大量面砖和大面积落地玻璃，采用大
