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1、学习目标：通过本章学习，了解物业管理早期介入、接管验收、业主入住、装修、装修管理、物业档案、物业档案管理、业主档案、物业项目档案等概念；了解接管验收的条件及应提交的资料、业主入住的相关文书、装修管理的程序、业主档案和物业项目档案的内容；掌握早期介入不同阶段的具体内容、接管验收的内容及标准、业主入住的程序、装修管理的范围和要求、物业档案整理的具体实施。关键词：前期物业管理 物业管理早期介入 接管验收 自然解聘 续聘 提前解聘 业主入住 装修 装修管理 物业档案 物业档案管理 业主档案 物业项目档案第2章前期物业管理前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位通过招投标方式选聘具
2、有相应资质的物业管理企业，依法签订前期物业服务合同，由受聘的物业实施前期物业管理。前期物业管理一般包括早期介入、业主入住、装修管理、物业档案管理等内容。21 物业管理早期介入 物业管理早期介入，是指物业管理企业在物业的开发设计阶段即介入，从事物业形成前的阶段性管理。即指物业管理企业在接管物业之前，参与房地产项目的投资立项、规划设计及施工建设等过程，并提出相应的意见和建议，以便建成后的物业能够更好地满足业主和物业使用人的需求。物业管理企业早期介入的咨询服务对象，主要是房地产开发商或投资商，其费用应由开发商承担。对于一项物业来说，存在着开发经营管理三个阶段。通常所说的物业管理，是在物业的管理阶段进
3、入，即在物业交付使用时进入。但是，从物业管理的实践来看，因为开发设计是物业项目能否形成完整、舒适、便利的功能区域的先天制约阶段，而房地产开发商在规划设计中只考虑房屋和配套设施建造时的方便和节约，设计人员只考虑国家现行的技术标准和建设成本，很少从日后使用和管理要求的角度进行综合考虑，造成建成后物业使用和管理上的许多不尽如人意的地方。如现在常见的停车位不足；房屋使用功能落后；设备设施科技含量滞后，水、电、煤气、通风、交通等配套方面的不完善等。这种设计规划上的先天不足，即使业主多有抱怨，影响物业管理工作的顺利开展，但也往往无法弥补。如果开发商在规划设计阶段就选择好物业管理企业，利用物业管理企业的丰富
4、经验和专业知识，从利于物业管理的角度对规划设计提出建议和意见，不仅可以使规划设计更符合使用和管理的要求，为以后的管理工作打下良好的基础，而且可以充分满足人们对工作或居住功能、环境的需求，保持其产品的竞争力。对于物业管理企业而言，由于将来的业主拥有决定续聘、选聘或解聘物业管理企业的权利，因此，在早期介入中物业管理企业能否主动站在业主的立场，充分考虑业主的需要，是一个能否在业主心目中树立起忠实可信的好“管家”的关键机会。早期介入还有利于物业管理企业加强对物业的全面了解，为物业前期管理做好充分的准备工作、形成有序的管理秩序奠定基础。物业管理早期介入一般包括立项决策、规划设计、建设施工和竣工验收等四个
5、阶段。211 立项决策阶段早期介入的内容立项决策阶段的早期介入是指物业管理企业在房地产开发项目可行性研究阶段开始介入，此时的主要内容就是对项目的可行性提出意见和建议。立项决策阶段是房地产开发的第一个阶段，这个阶段要解决的主要是开发什么、能否开发等问题。这首先就依赖于对市场的调查分析，此时物业管理企业应该对欲开发的房地产项目，提出专业意见，并在可能的情况下，就该项目今后的物业管理提出书面咨询报告，以便房地产开发商在决策时，能够综合考虑包括物业管理目标和模式定位在内的各方面意见，减少决策的盲目性和随意性。这些专业意见包括：1项目的市场定位市场定位的内容主要包括以下几个方面：（1）明确用途功能 根据
6、城市规划，按照最佳最优原则确定开发类型、项目功能。（2）确立消费档次 根据地域的消费能力，确定开发项目的形象风格、租售价位。（3）筛选目标客户 以有效需求为导向，确定项目的目标客户。（4）推出主打房型 根据目标客户的具体情况，提出主打房型、面积和使用功能。（5）选择入市时机 根据企业经济实力和投资流量，分析和选择适当的入市时机。2潜在客户的构成（1）目标客户定性调查 根据项目市场定位，确定客户群体的职业、收入、年龄。（2）目标客户定量调查 符合定性条件的客户群体的数量。3消费水平与需求项目所在地的经济状况、产业发展状况、居民收入状况、市场需求状况及目标客户对项目的基本需求和特殊需求等因素，对项
7、目进行合理定位、确定项目品质在城市中的地位，以及项目规模、后期的规划设计与营销推广具有潜在影响。4 项目周边情况以步行30分钟为半径，了解项目周边人文习惯（如常住人口受教育程度、饮食习惯、风俗习惯等）、区域配套设施（如医院、购物场所、学校、派出所、政府派出机构等）和公共设施（如供电、供水、供暖、供气、排水等）等情况。5周边物业管理概况周边项目物业管理模式的定位、物业管理的内容、管理服务的标准，最具吸引力和差异化的亮点。 6日后的物业管理内容针对周边物业管理概况，初步确定的物业管理模式、内容、服务标准等，并据此测算管理的成本费用等。需要注意的是物业管理模式，要尽量凸显差异化，表现个性主张。案例2
8、-1 华侨城的项目定位深圳市的华侨城地产项目波托菲诺被公认为华南地区最具规模和旅游文化特色的高尚住宅区。整个项目总占地面积达88万平方米，总建筑面积108万平方米，整个区域规划以意大利PORTOFINO为蓝本，结合华侨城的旅游文化、自然山水资源而精心构筑。波托菲诺不但包容现行的城市居住区的构成概念与原则，而且更强调居住空间的主体性、生态性、社会性、文化性和现代性。华侨城称为深圳城市的“第三轴线”，在这条用自然生态雕琢的轴线上，有着4.8平方公里的深厚绿色以及4大主题公园和多个生态广场。依托原有的燕含山、杜鹃山、麒麟山等自然环境资源，当别人还在城市中建花园，华侨城却开始在花园中建城市了；从世界之
9、窗、锦绣中华、民族文化村、欢乐谷到生态广场、雕塑走廊，华侨城向人们展现的是一个与自然完美结合的高尚国际大社区，留给人们最深刻印象的就是两个字“绿色”。在这里很好地表现了其主体设计思路，就是对华侨城现有生态环境的利用和包容，在环境设计上充分考虑到了与整个华侨城大环境的融合，力求实现一个共享的生态华侨城，凭借优异的自然资源去成就一个非凡的生态国际社区。它是一种集居家、休闲、度假、购物、旅游等功能为一体的国际新型生活形态。住在华侨城的居民由两部分组成，一是原有当地住户，二是外来移民。外来移民在数量上远远超过当地住户，加之华侨城地块开发相对较晚，所以原有的居住习惯特性不明显。外来移民的整体素质较高，8
10、0%以上有大专及以上学历，收入相对较高且很稳定。受华侨城整体规划影响，该区域居民对环境、生态、居住氛围要求很高。华侨城区域配套独具特色，该区域拥有世界之窗、锦绣中华、民族文化村、欢乐谷等一大批旅游景区，形成了丰富的旅游景区配套；还有一座高科技园的科技配套支持。超市、医院、邮局、学校等配套设施相对集中且非常完善。分析：接管该项目的华侨城物业针对这一特殊的区域性特征，开创了“景区式物业管理”模式。即以营造波托菲诺小镇生活格调为努力目标，以波托菲诺社区的生态环境、高品位的社区文化、开放的社区形态、便利的沟通方式等四个基本要素为管理主体，以业主、游客为服务主体，导入景区管理理念，实行“物业管理+景区管
11、理”模式，体现“社区处处是景点，员工人人是导游”景区式物业管理思想。通过他们的不懈努力，不断满足业主、游客持续增长的多样化需求，给业主以“财富人生的尊贵，悠闲和畅意的体会”；给游客以“观景赏景尽兴的享受”，达到了组织、引导、培育高尚高雅的社区文化氛围的目的。想一想：假设你是物业管理企业开发部的一位工作人员，你认为针对这一项目，在物业管理的内容上，还应该为开发商提出哪些具有特色的建议？212 规划设计阶段早期介入的内容规划设计阶段的早期介入是指物业管理企业在房地产开发已确立的项目设计规划阶段即开始介入，此时的主要内容就是完善物业的功能和管理功能设计。设计规划阶段是房地产开发的第二个阶段，这个阶段
12、要解决的主要是综合考虑整体环境设计、小区的合理布局、房屋或楼宇的使用功能、建材的选用、居住的安全舒适、硬件设施、设备配备和服务配套等。物业管理企业由于其长期所从事的管理服务工作的需要，对业主和使用人的各种需求，管理服务的要求最为了解，因此，物业管理人员对于项目的整体规划设计、功能配置、设备设施配套等提出的意见与建议，更加贴近业主和使用人的实际需求、满足今后管理服务的要求，有利于避免项目规划设计阶段给今后使用、管理带来的“先天不足”。这一阶段，物业管理企业针对规划设计中存在的问题和缺陷提出的意见与建议，一般是根据已往的管理经验和日后实施物业管理的需要。这些专业意见与建议包括如下内容。1配套设施房
13、地产项目开发是一种综合性开发行为，仅仅满足居住和工作的需求是不够的，还需要考虑到人们社会生活中的各种需求，这就要求项目配套设施完善。如对于大多数住宅小区，不仅要考虑其环境的美化、道路交通的规划，休闲场所场地的布置和安全保卫系统等，而且还要考虑这些设施的规模和档次，以及是否需要幼儿园、学校、商业服务网点、医院等公共服务设施。2水电气等的供应容量水电气的供应容量是项目规划设计时的基本参数，设计人员在设计时，通常参照国家的标准设计，而国标仅规定了下限，即最低标准，只要高于此限就算达到设计要求。但随着社会生活水平的不断提高，生活、工作中的耗能设备将会越来越多，对这些能源的需求量不断增加；再加之地域的气
14、候、地理环境等因素的差异，也会造成实际用量的差异。因此，在规划设计时，要考虑到这些因素，给水电气等的供应容量留有余地。3建筑材料的选择 建筑材料的选择不仅影响着工程的质量、造价，而且也会影响以后的物业管理服务。不同的建筑材料由于其材料特性的不同，使用养护要求不同，随之要求的养护设备、管理工作量就不同。如玻璃、大理石、陶质墙砖、涂料等不同建筑材料的外墙饰面，对保洁的要求就不同。物业管理企业应根据自己以往的管理经验，本着节约资源、保护环境的原则，提出建筑材料选择的意见，为今后的物业管理服务工作提供一定的便利。4其他 在规划设计时，一些细节性的问题往往容易被设计人员忽略，会给日后的使用和管理带来许多
15、的不便，物业管理企业应予以关注，提出建议，尽量减少类似的缺陷。如小的方面有电路接口的数量、位置是否方便日后检修，插座开关的高度、数目及具体的位置是否适当、方便使用等；大的方面有室内各种管线的布局、位置是否适用，垃圾的处理方式是选择垃圾道还是垃圾桶等。阅读资料 物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见？1要考虑商业和物业管理用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、保洁工具房等）。2配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。3设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁的部位。4高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必需的水管接口和洗手池。5水、电、煤气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。6信报箱的设置要考虑邮政需要,放在首层（放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费），并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶箱的位置。7小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。8小区内的车位配置要考虑到户均车辆比例，尽量充足。9小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的形式。10小区内
