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1、绝对保密2011年5月郑州房地产市场月报目 录第一部分：宏观政策分析3一、全国房地产政策综述3二、楼市动态3第二部分：郑州市土地市场分析6一、土地市场供应情况分析6二、土地市场成交情况分析7第三部分：郑州市房地产市场分析8一、商品房市场分析8二、商品住宅市场分析10三、商业市场分析16四、办公市场分析18五、区域商品住宅市场分析20第四部分：媒体监测信息23一、投放版面分析23二、媒体投放分析24三、各物业类型投放量分析24四、各区域投放分析25五、本月广告投放项目排行榜26第五部分：周边竞争项目市场表现27第一部分：宏观政策分析一、全国房地产政策综述 准备金率年内第五次上调，货币政策收紧持续
2、 上调存款准备金率俨然已经成为央行今年紧缩政策的“月度工具”。央行12日宣布，从 18 日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5 个百分点，这已经是今年以来第五次上调存款准备金率。此次上调后，大中型金融机构的存款准备金率已经攀至21%历史高位，进一步印证了央行所述“准备金不存在绝对上限”的言论。预计此次上调存款准备金率将冻结资金3700亿元左右。 我们认为，再次提高准备金率会从两方面抑制楼市，一是会继续抑制开发贷款，开发商资金会进一步紧缺；二是抑制购房需求，目前部分城市已经出现银行提高首套房首付比例和利率的情况，再冻结银行3700亿元资金可能导致上述情况增加和蔓延，楼市调整压力进一步加剧
3、。 要求央企参与保障房建设，或部分缓解保障房建设资金压力 5 月，国资委下发通知，要求央企积极发挥在勘察设计、地产开发、工程建设、建材供应等各方面优势，争取地方政府的支持，在地方政府的领导下，按照市场化运作方式，通过多种途径参与保障性住房开发建设。参建保障房的央企以房地产为主业的16 家央企为主，其中已有11 家企业参与保障房建设并成为主力军。 我们认为，资金缺口巨大、筹集渠道单一是保障房建设的最大困难。由于保障房预估收益率不高、政策不明朗等因素制约，目前很多民营房地产商对保障房市场持观望之态。正是在这种情况下，国资委下发通知要求央企积极参与保障性住房开发建设，有利于缓解保障房因为资金短缺而开
4、工不足的困境。但与此同时要警惕央企以建保障房的名义拿地，进行商品房开发，进行商业投资行为。二、楼市动态n 全市典型楼盘开盘资讯：郑州二七万达耀世开盘资讯郑州二七万达广场是中国商业地产领军企业万达集团礼献郑州的又一升级力作，也是二七商圈升级向上的发展引擎，更是即将影响整个郑州的一座城市综合体。郑州二七万达广场，坐落于郑州西南区大学南路与航海路交汇处，总投资额约40亿，总建筑面积62万全新城市综合体，坐拥城市交通枢纽、地铁上盖聚财宝地，多维汇集无限客流、财流、物流。2011年5月28日，郑州二七万达广场首期高尚住宅在郑州会展中心璀璨开盘。早上不到7点，就有客户陆续从全城各个方向或外地市赶到项目开盘
5、现场，开盘后半小时内仍有购房者络绎不绝地走进活动场地，郑州国际会展中心1C展厅内近2000个位置座无虚席，此次开盘，掀起了郑州楼市销售热潮。早上8点半开盘正式开始。由于开盘前发放贵宾卡突破一千张，而本次推出的房源为8号楼、10号楼和11号楼三栋31层的高层住宅，共计房源992套，所以开盘的流程采用了随机摇号选房的办法。每次摇出10个号码，将中签号码于公示板上公布，选中房源的客户，需要缴付5万元定金。本次推出的将近一千套房子中，主力房型为74-88平米两房和140.8-130三房，销售单价为6500-7900元/。本次开盘去化速度最快的户型是86-88的东户、西户及东南和西南户；129-130的
6、东西户和106-111的东西户。截止到中午12点半，有528位中签客户进行选房，共选中350套房源。鑫苑逸品香山二期4#、11#号楼盛大开盘资讯鑫苑逸品香山是由郑州建投鑫苑置业有限公司开发的大型复合型社区，项目位于香山路与英才街交汇处东北角，占地210余亩，总建筑面积约30万平方米，共分两期开发。目前一期业主已入住，二期正在开发中。鑫苑逸品香山二期规划共有23栋楼，1900多户，由8栋8层电梯洋房与15栋15层电梯洋房组成，户型面积区间70300平方米：其中八层电梯庭院洋楼，120-240平，一梯两户，一层赠送前庭后院南北双花园，赠送地下室，二至四层，层层观景退台，户户空中庭院；另外是15层的
7、小高层，面积是7189平，2梯4户或2梯3户，南北通透；目前推出的10#、13#、14#号楼，共144套房源，目前售出69套，已定23套，剩余52套。4月23日开盘所推2#、3#号楼，目前仅剩3#号楼15层西户一套84平米两房，其余全部售罄。 2011年5月21日上午9时，逸品香山二期4#、11#号楼两栋15层瞰景洋房在其售楼部盛大开盘，共有房源180套。产品为87-89平方米的二房，开盘当天销售单价优惠后的价格在6700元每平方米，户型按照东、西、南户的不同有几百元不等的差价，房源总价区间则在59万-67万之间。此次鑫苑逸品香山开盘优惠为：对交了2万元办理名家会铂金卡的客户，有4%总房款优惠
8、，开盘价格及优惠都将从开盘当天5月22日持续到5月24日结束。当天开盘选房活动从9点开始，一直按照选房活动安排热烈的进行着。9点到12点8001-8400号客户按照顺序依次进行选房、签约。上午12时，两栋楼180套房源，共售出76套。预计到此次开盘活动结束即24日，可以销售五成。第二部分：郑州市土地市场分析一、土地市场供应情况分析商品房土地供应走势分析数据来源：CRIC（截至日期：2011年5月31日）5月份有3宗商品房用地供应，都属于住宅用地，一宗位于郑东新区，占地面积3.36万，建筑面积约计11.77万；另外两宗7号地和8号地位于二七区，总占地面积2.22万，总建筑面积约计7.65万，7号
9、宗地用地面积0.49万，规划建筑面积2.46万，最高限价1.36亿元，8号宗地用地面积1.73万，规划建筑面积5.19万，最高限价2.87亿元，达到限价后转入竞公共租赁住房面积。1-5月份累计供应商品房用地10宗，土地面积合计40.46万，建筑面积约计184.78万，较去年同期的39宗、173.64万和786.97万分别下降了71.8%、45.0%和47.8%，土地供应下滑幅度非常大。由于去年以来国家严厉的宏观调控政策频频出台，包含“开发商竞买保证金最少两成” 、“一个月内付清地价50%”、“土地增值税清算措施出台” 、“住宅用地必须符合70%标准”等等一系列促进地产市场健康平稳有序运行的政策
10、措施。受未来市场低迷的预期影响，政府有意放缓土地供应节奏，以预留出观察市场动向的时间，但这种遇到紧缩政策，土地供应大幅裁减的做法，长此以往将会影响到未来商品房市场的有效供应和企业可持续发展，不利于市场持续稳定发展。本月土地市场供应（挂牌出让）土地名称区域土地属性用地面积(平方米)容积率总建筑面积(平方米)绿化率建筑密度公告日期学理路南、后贾西街西郑东新区住宅33,6213.5117,67530%25%2011-5-18郑大南路西、桃园路南二七区住宅4921.14524605.730%28%2011-5-12长江路北、碧云路西二七区住宅17285.02351855.0630%25%2011-5-
11、12二、土地市场成交情况分析商品房土地成交走势分析数据来源：CRIC（截至日期：2011年5月31日）5月份有1宗商品房用地成交，是商务金融用地，位于郑东新区。占地面积为12.71万，总建筑面积为76.28万。该土地由天瑞集团有限公司以总价15.05亿元竞得，溢价率69.13%。该宗地位于郑州市金水东路北、东风东路西，周边公交站点有东风东路金水东路站和金水路东风东路站，交通较为方便。与土地供应相一致，供应疲软直接导致成交平淡。本月土地市场成交（挂牌成交）项目地址区域总用地面积()总建筑面积()容积率建筑密度(%)土地属性成交总价(万元)楼板价(元/)每亩地价(万元/亩)受让方出让时间金水东路北
12、、东风东路西郑东新区127128762768635商务金融1504601972.55789天瑞集团有限公司2011-5-6第三部分：郑州市房地产市场分析一、商品房市场分析 11年5月份全市商品房各物业类型量价分布图物业类型预售面积（万）销售面积（万）销售均价（元/）商业9.547.2515141办公6.035.0512081住宅68.454.066367数据来源：CRIC（截至日期：2011年5月31日）n 5月，全市商品房供应量为83.97万，环比下降18.95%，同比上涨0.38%；n 5月，全市商品房成交量为66.36万，环比上涨41.64%，同比下降7.50%；n 5月，全市商品房成交
13、价格为7760元/，环比下降11.89%，同比上涨32.18%供应量分析：5月，全市商品房供应量为83.97万，环比下降18.95%，同比上涨0.38%，从数据上显示，商品房供应量虽环比有所下降，但供应量整体上处于较高的位置，处于11年以来的第二位；本月商品房的供应量主要支撑来自于商品住宅，而商业办公的供应量在4月份经历上涨后，均回复平均的水平；本月商品住宅供应量的上涨在很大程度上与房地产的5月热销月的有大关系，5月前后，开发商竞相推案开盘，促使本月商品住宅供应量上涨。5月， 郑州市商品住宅新批预售68.4万，环比增长0.2%，同比增长11.9%，本月经济适用房没有新增供应； 1-5月份商品住
14、宅新增供应261.29万，同比增长21.7%；成交量分析：5月，全市商品房成交量为66.36万，环比上涨41.64%，同比下降7.50%，全市商品房成交量的上涨亦主要来自于商品住宅成交量的上涨；3月份限购以来，全市典型项目的客户来访来电量受影响较大，成交量亦受到明显的影响，4月份成交量环比下降了47.1%，而从5月份来看，各区域典型项目的开盘及加推拉动了本月全市商品住宅的成交量。成交价格分析：5月，全市商品房成交价格为7760元/，环比下降11.89%，同比上涨了32.18%，本月全市商品房成交价格的下降受典型项目影响较大，尤其受办公项目成交价格下降影响较大。从商品住宅、办公、商业的成交价格来
15、看，除办公物业成交价格有所下滑，其它均呈现为上涨，其中商品住宅成交均价为6367元/，环比增长6.2%，同比增长15.5%；商业物业成交价格为15141元/，环比上涨43.73%，办公物业成交价格为12081元/，环比下降4.03%，由于4月份办公物业的成交量在商品房中占比较大，达到了32%，成交价格在三种业态中处于最高水平，因此商品房的价格更接近于办公的价格，而本月办公物业成交量的比较及成交价格均出现了大幅度下降，导致了商品房成交价格下降明显。二、商品住宅市场分析 郑州市商品住宅供求分析数据来源：CRIC（截至日期：2011年5月31日）n 5月， 郑州市商品住宅新批预售68.4万，环比增长0.2%，同比增长11.9%，本月经济适用房没有新增供应； 1-5月份商品住宅新增供应261.29万，同比增长21.7%；n 5月，郑州市商品住宅成交54.06万，环比增长11
