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1、2011.1.26日“新国八条”政策的市场影响一、“新国八条内容” 的颁布背景及分析内容：l 国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月份国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制；l 为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作，会议颁布了新的措施简称“新国八条”。分析：1) 2010年12月中国的房地产市场成交量再度发力，整个成交量再创新高；2) 2010年大量的货币及信贷供应
2、，加上投资渠道有限，使得资金仍涌向房地产市场，这是造成虽然调控力度空前，是楼市量价齐升的重要原因；3) 2011年是“十二五”开局年，房地产行业在整体经济结构比重的合理性，将直接影响中国经济能否完成经济发展方式的转变，能否完成扩大内需，保证经济平稳的发展的目标，因此只有把房地产行业的问题解决好，才有调整经济结构，实现科学发展的可能；4) 住房问题是最重要的民生问题，能否解决好直接影响到政府的信誉，直接影响到社会的稳定；5) 因此在以上背景下2011年1月26日国务院颁布“新国八条”。以保障房和商品房两条腿并进的政策，力求把房地产拉回到正常的发展轨道，逐步使房地产业“去投资化”，最终形成科学、稳
3、定、发展的房地产市场。二、“新国八条主要内容”及分析1) 第一条：进一步落实地方政府责任。内容：地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。分析：l 这是首次要求地方政府制定房价调控目标，并要求今年第一季度就要发布，力度之严，史无前例；l 规定中所提的“住房价格控制目标” 应该指的是一个具体的价格数量，各地方政府应该制定并公布一个2011年底本区域内的预期房价；l 此条的目的是可以打消投资、投机者对预期的追逐，同时，让有合理购买需求的
4、购房人不再恐慌性购房。让房地产市场逐渐平稳，特别是价格能保持在合理的区间；l 此外，这是第一次明确提出要各地制定房价控制目标，估计部分高房价城市可能会制定出房价涨幅控制线，如北京、上海、广州及有可能制定出价格涨幅线。 2) 第二条：加大保障性安居工程建设力度。内容： 各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。分析:l 今年北京将开工建设20万套保障性住房，其中六成为公租房。同时，今年竣工10万套保障性住
5、房，实现交用的公租房数量将达到1万套左右；l “十二五”期间，北京开工建设的保障房数量总量将达到100万套，其中六成为公租房，保障性住房的加速建设将会分流部分商品房购房者，缓解房屋供应紧张的局面，满足居民的住房需求。3) 第三条：调整完善相关税收政策，加强税收征管。内容：l 调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；l 加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查；l 加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞；l 严格执行个人转让房地产所得税
6、征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。分析:l 首先从个人、企业、交易评估、转让四个方面加强了税收的管理力度；l 5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本将明显上涨，将明显遏制过度炒作。假定一套房屋以100万元购买、现在出售200万元的二手房为例，之前只需要按照差额缴纳5.5%的营业税也就是缴纳5.5万，而以后将需要交纳11万；l 其次，对房价超过平均水平的商品房项目进行土地增值税清算和稽查，将有效地遏制部分开发商过快上涨价格。预计各地区将陆续出台房价的抑制措施；l 第三，目前部分城市存在明显的避税现象，导致了楼市调控的部分措施作用减弱。预计调控很快将弥补这部
7、分漏洞，部分城市的二手房交易可能增加税费在一倍以上；l 第四，严格执行个人转让房地产所得税征收政策，个税很可能开始按照20%收取，如果严格收取将给市场调控带来相比房产税更有效的作用；l 此次国务院常务会议要求各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础，“不仅是为已开征的税种提供基础，更是为全国范围开征房产税提供技术支持。房产税并不是个新的税种，上海和重庆两个城市已宣布将率先试点，最终会向全国推广。”4) 第四条：强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。内容：l 人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控
8、制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率；l 加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。分析：l 再次加强了对投资及投机购房者的控制，特别是第二套房贷款增加一成首付，将使得投资者最多只能贷款不到四成，而且，“贷款利率不低于基准利率的 1.1倍”也为提升二套房贷款利率留下了空间，可以进一步抑制投机购房；l 虽然规定二套房首付提高，但是执行的时间没有具体确定，所以将可能促成消费者规避政策短期之内成交量加速上涨；l 一旦二套房利率再往上调，根据现在“认房又认贷”的商贷政策标准，即使卖掉手中贷款房产，名下无房也会算做二套房，意味着
9、更加贷款买不起房，止步于置业升级“门槛”之外；l 新“国八条”相对于此前两轮调控，最大的特点就是“抬高门槛，强化力度”，都是为了抑制过度消费和投资需求；l 毕竟资源是有限的，应该把资源尽可能地向首套房需求倾斜，抑制多套房的投资需求。5) 第五条：严格住房用地供应管理。内容：l 各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70%的要求；l 在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量；l 大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地；l
10、 加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明；l 对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处；l 对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。分析：l “十一五”期间北京市累计投放保障性住房用地3603公顷，保障性住房在全市住房供应中的比例逐年加大；l 2010年，北京明确提出了“两个50%”的建设目标，即保障性住房建设用地占全市住宅供地50%以上；l 新开工建设和收购各类保障性住房13.6万套以上，占全市新开工住宅套数50%以上；l 保
11、证性住房从土地供应方面良好的指标，将跟有利于保障性住房的建设，解决居民的住房需求。6) 第六条：合理引导住房需求。内容：l 各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。l 原则上对已有 1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；l 对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。分析： l 限购力度进一步加大。新政与老政限购令相比更加严格，新
12、政更加打压了有实力还能购买房子的客户不仅从贷款角度限制，而是直接禁购；l 此次新政相比较以前政策是以购房者购房套数为限制标准，新政前如购房者经济实力雄厚仍可以购买房屋，而“新国八条”公布将以前有实力的二次以上购房者完全驱逐出市场，但是首次购房者的经济实力不会短时间内有较大的提升，实际执行时不一定能够达促进首套购置者比例的增加；l 此次政策是前阶段限购政策的延续，覆盖面扩大至全国，同时不给市场是否继续执行限购令的误判。7) 第七条：落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。内容： l 未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标
13、任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责；l 对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。分析 ：l 首次以政策的形式规定关于房价工作的约谈问责机制，明确了相关领导的责任，有利于房价的调控政策的实施，也体现出中央调控房价的决心。8) 第八条：坚持和强化舆论引导。内容： l 对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。分析：l 此条强调的是居民居住及购房观念需要有大的转变，会是伴随保障性
14、住房、商品房的共同发展逐渐形成，也是来自政府结合中国实际情况亡羊补牢的声音；l 如能够最短时间内居住观念有重大的转变，将会起到事半功倍的作用。二、“新国八条主要内容”的总结 通过以上分析，对于“新国八条”对市场的影响，总结为：“一个创新、五个加强、两个持续”一个创新：l “新国八条”中最新的政策是第一条，直接要求各地政府对新建住房价格制定目标，明确本地区价格的涨幅幅度；l 对于房价的升值空间给予官方的预判，目的是可以打消投资、投机者对预期的追逐，同时，让有合理购买需求的购房人不再恐慌性购房；l 让房地产市场逐渐平稳，特别是价格能保持在合理的区间；l 如涨幅超过制定标准就相关负责人将被问责。五个
15、加强：l “新国八条”中第三、第四、第五、第六条、第七条是从税收、金融信贷、土地供应、限购、落实保障性住房及约谈机制五个方面进行强化；l 相对于“国十条”税收方面二手房营业税由原来的差额5.5%变为全额5.5%。对于企业加强税收监管（重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查）；l 相对于“国十条”对于金融信贷政策由原有的二套房首付比例50%提升到60%，利率必须二套房在基准利率的1.1倍以上，加强了金融信贷政策的调控力度。l 相对于“国十条”对于土地供应量加强保障性住房的力度，同时量化商品房住房供地指标。l 相对于“国十条”限购力度继续加大，此次新政相比较以前政策是以购房者购房套数为限制标准，新政前如购房者经济实力雄厚仍可以购买房屋，而“新国八条”公布将以前有实力的二次以上购房者完全驱逐出市场，但是首次购房者的经济实力不会短时间内有较大的提升，实际执行时不一定能够达促进首套购置者比例的增加；l 相对于“国十条”加强保障性住房力度与负责人问责制直接挂钩，力度明显加强，上升到了行政问责层面。两个持续：l “新国八条”第二条、第八条是对原有政策的持续，其中第二条是持续加大保障性住房的建设、第八条是对政府直接要求舆论给与现行政策相符；l 新国八条继续原有对保障性住房加强建设的力度，此外，此次颁布的“新国八条”在春
