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1、大中小型房地产公司管理系列之二项 目 投 资 与 开 发 管 理目 录第3章 项目投资与开发管理231 项目投资与开发管理制度设计2311 企业项目投资管理制度2312 企业经营计划管理制度7313 项目前期开发管理制度10314 项目用地投标管理制度1332 项目投资与开发管理操作工具16321 项目阶段投资回收分析表16322 企业年度总体经营计划书17323 投资项目竞争分析调研表18324 项目开发成本费用估算表193.2.5企业项目投资时间控制表203.2.6投资项目社会影响分析表203.2.7企业项目开发风险分析表213.2.8前期工作阶段主要工序表2133 项目投资与开发管理工作
2、流程22331 企业经营决策管理流程22332 年度经营计划编制流程23333 宏观市场分析预测流程24334 投资项目评估选择流程25335 项目开发前期策划流程26336 项目前期手续办理流程27337 项目用地投标管理流程2834 项目投资与开发管理方案设计29341 年度经营计划方案29342 项目投资分析方案31343 项目拆迁安置方案33344 项目规划管理方案36345 立项成本控制方案39346 招投标成本控制方案41347 规划设计成本控制方案42第3章 项目投资与开发管理31 项目投资与开发管理制度设计311 企业项目投资管理制度制度名称房地产企业项目投资管理制度受控状态编
3、 号执行部门监督部门考证部门第一章 总则第1条 目的为了加强投资计划管理，明确投资决策权限与投资管理责任，强化投资项目的事前、事中、事后控制，提高投资质量，防范投资风险，提升投资效益，实现企业战略目标，特制定本制度。第2条 使用范围本制度适用于本企业所有房地产开发项目的投资控制。第3条 投资管理的原则本企业对投资的管理坚持以下三个原则。（1）以事前控制为主，其他控制为辅。（2）预决算的控制应公正、合理、准确、精细。（3）投资控制贯穿于项目实施的全过程，各实施阶段的投资控制同等重要，不可偏废。第4条 管理职责（1）投资发展部负责编制投资计划，对投资项目进行评估与选择。（2）造价部负责投资估算、预
4、算、竣工决算的编制等工作。（3）项目开发部负责编制项目投资建议书及投资项目立项审批等工作。第二章 投资的审批权限第5条 集团控股企业的投资审批权归集团企业，非控股企业由其董事会确定。按照投资项目下管一级的原则，集团企业只受理所属一级独资及控股企业的投资申报，其他企业的投资项目按照隶属关系，分级管理。第6条 集团企业所属企业的对外投资总量必须与其资产总量相适应，累计总规模不得超过其净资产的%。同时，为防止企业资产过度分散、管理链条过长，应严格控制集团（总）企业下属二级企业的对外投资。第7条 固定资产投资项目审批权限（1）投资在300万元以下的项目由企业自主决定，报企业投资发展部备案。（2）投资在
5、300万600万元的项目，由投资发展部调研、论证、审查后审批，报企业总经理办公室备案。（3）投资在600万1 200万元的项目，由投资发展部咨询、论证、审查，报总经理审批。（4）投资在1 200万3 000万元的项目，由投资发展部论证审查后，由总经理审批，报董事会备案。（5）投资在3 000万元以上的项目，由投资发展部论证审查，报董事会讨论后由董事长审批。第8条 集团及控股企业设立新企业或参股其他企业、搞新项目开发等，必须事先进行可行性研究，可行性研究的内容包括以下六个方面。（1）对企业发展战略的影响。（2）对企业经营的影响。（3）主要风险和应对措施。（4）企业的资源包括人力、物力、财力、管理
6、能力能否满足新的投资需要。（5）投资收益。（6）税务论证。第9条 按规定必须上报审批的项目，由投资单位在未签订任何具有法律效力的合同、协议及未进行任何实际投资之前，备齐以下资料，上报集团企业投资发展部。（1）项目投资申请报告或建议书。（2）投资企业对投资项目的投资决定或决议。（3）项目可行性研究报告。（4）有关合同、（协议）草案。（5）资金来源及投资企业的资产负债情况。（6）有关合作单位的资信情况。（7）政府的有关许可文件。（8）项目执行人的资格及能力等。第10条 集团企业投资发展部在收到项目报批的全部资料后，应组织有关部门对该项目进行初审，并提出初审意见。对初审予以否决的项目，在征得企业主管
7、领导的同意后，由投资发展部将初审意见书面返还给申报单位。申报单位对初审意见有异议的，可申请复查一次。第11条 经初审认为基本可行的项目，在征求主管领导意见后，由投资发展部会同有关部门提出召开投资审议会的建议。第12条 投资审议会的内容（1）查询项目基本情况，比较选择不同的投资方案。（2）对项目的疑点、隐患提出质疑。（3）评价项目执行人的资格及能力等。（4）提出项目的最终决策和建议等。第13条 总经理根据投资审议会对项目所做出的决议，签署审批意见。第14条 投资发展部根据总经理的审批意见，下达书面批复文件。一般情况下，在收到投资单位的上报申请后，应在10个工作日内完成项目的审查与批复。第15条
8、凡属于备案的项目，由投资单位在项目实施后10天内向集团企业提交备案材料，包括可行性分析报告、合同及章程等。第三章 投资控制第16条 策划阶段的投资控制（1）投资发展部负责市场调查和项目情况调查，进行项目定位，拟订最佳开发规模和销售策略。（2）设计管理部委托多家设计单位设计规划方案，由投资发展部从中挑选最佳方案；根据总体规划方案，项目开发部编制项目实施计划，提交投资发展部评审；再由造价部进行投资估算，财务部进行项目经济评价，最终由项目开发部形成项目详细可行性研究报告。（3）投资发展部组织对项目详细可行性研究报告的评审工作，由总经理签署意见后提交董事会审批。（4）立项后，依据投资估算和项目实施计划
9、，财务部编制详细的项目投资计划及筹资计划。（5）投资发展部审核项目投资计划和筹资计划，总经理同意后提交董事会审批。第17条 设计阶段的投资控制（1）造价部依据项目详细可行性研究报告，提出成本控制目标。设计管理部根据该目标，编制设计任务书。（2）设计管理部委托设计单位形成初步和扩初设计方案，并提交经济技术委员会评审。评审通过后，由总经理签署意见，提交董事会审批。（3）项目开发部考察造价咨询单位，形成考察报告。经总经理批准后，项目开发部同造价咨询单位签订委托合同。（4）造价部审核设计概算，若概算造价突破估算时，应分析突破原因。如是设计原因，应返回设计单位重新设计；如是增加功能或项目，应重新进行项目
10、评价；如是其他原因，应做补充说明或解释。（5）投资概算报告提交投资发展部评审通过后，经总经理批准，由设计管理部与设计单位交底，委托编制施工图。（6）项目开发部组织设计管理部、工程技术部、材料设备部和造价部共同讨论甲、乙供材的范围并做出甲供材料清单、价格，由造价部编制材料设备限价表。若有特殊材料设备且价位不清时可暂估价位，由总经理批准并加以说明、备案。（7）在接到施工图纸、图纸会审记录、材料设备价格一览表、甲供材料清单后，造价咨询单位需在一个月内做出预算书或标底，由造价部审核。要求施工图预算与设计概算的误差控制在5%以内。第18条 施工阶段的投资控制（1）根据施工合同，依据工程当月实际完成工作量
11、，由施工单位提出申请，报监理单位认可签字盖章后，转项目管理部核实当月实际完成工程量，项目管理部经理审定工程量，再转给造价部。（2）造价部重新核定施工单位的实际完成工程量，并根据合同及国家有关规定审核计算进度款，然后交给项目开发部审核，总经理审批；最后经财务部进行全面稽核，根据工程进度款支付计划，监督和审查当月实际应付的工程进度款。第19条 竣工阶段的投资控制（1）造价部在接到工程竣工验收报告后，依据合同中的要求，通知承包方报工程决算书给监理单位，工程决算书应盖有其单位印章和签有编制人姓名。（2）工程决算书经过监理单位初步核对后，由造价部委托造价咨询单位审计工程决算书。最后由工程预算部统一编制竣
12、工决算书。（3）项目开发部最终审定竣工决算书，确定工程造价，双方签字、盖章。造价部进行施工图预算对比分析，做出工程造价成本分析报告，找出控制偏差，总结工作经验与教训。第四章 项目投资成本分析第20条 编制项目财务决算书（1）财务部与施工单位核对工程款拨付情况。（2）根据竣工决算书和工程款以及其他项目拨付情况，由财务部编制项目财务决算书，交总会计师审核。第21条 由财务部牵头，与造价部共同完成项目成本分析（1）收集项目投资估算书、设计概算书、施工图预算书（或标底）、竣工决算书以及有关施工合同、订购合同等资料。（2）根据项目实际运作情况，将实际成本与投资估算、竣工决算、施工图预算（或标底）进行对比
13、分析，找出差异，分析原因。（3）编制项目成本分析报告，总结经验。第22条 投资发展部负责审核成本分析报告。第23条 总经理批准项目分析报告，报送董事会备案。第五章 项目的验收和考核第24条 企业定期在投资项目运作后开展评价工作。由投资发展部牵头组织相关职能部门成立投资评价小组。第25条 项目按批准的内容已经完成，具备投产和使用条件，达到竣工文件规定的标准后，企业应及时申请项目竣工后验收报告，编写竣工资料，报集团总部投资发展委员会。第26条 效益考核（1）项目竣工验收投产后，经过试生产期考核（36个月），在达到设计规定的效益要求之前，企业应逐月对项目投资效益进行考察分析。（2）不能达到设计规定的
14、，应及时向集团总部汇报并提出有效措施限期达标，并每月向集团总部经济发展委员会和有关部门报告项目经济效益情况。第27条 集团企业每年进行一次投资项目评比活动，对获奖的投资项目主管领导和投资项目执行人、监督人实行奖励。第六章 附则第28条 本制度由财务部编制，解释权、修改权归财务部。第29条 本制度经企业董事会讨论决定后，自公布之日起实施。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期312 企业经营计划管理制度制度名称企业经营计划管理制度受控状态编 号执行部门监督部门考证部门第一章 总则第1条 为了加强企业经营计划管理，促进企业快速健康发展，结合本企业的实际情况，特制定本制度。第2条 管理范围这里的经营计划包括各经营部门的业务计划以及各管理部门的管理计划、人力资源计划、财务计划、投资计划、融资计划等。第3条 本制度适用于企业各类经营计划的编制、执行和监督。第二章 年度经营计划的编制第4条 年度经营计划所确定的计划期为每年的1月1日到12月31日。第5条 年度经营计划编制的程序（1）每年年底投资发展部根据企业中长期发展规划、本年度经营计划的执行情况和预期目标，初步提出下一年度的经营目标。（2）投资发展部将拟订
