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1、目录一、宏观经济政策环境31.1宏观经济环境概述31.1.1国际经济环境欧美经济出现分化31.1.2中国经济环境投资拉动作用暂令全年经济企稳，但长期带动作用不可取41.1.3 明年政策走向：稳货币、宽财政51.2政策环境61.2.1行业政策：坚守“控房价”目标始终如一61.2.2地方政策：鼓励刚性需求入市，紧抓“救市最后一根槄草”81.2.3明年楼市政策预判：放松机会不大，新政仍是“达摩克利斯之剑”101.3. 佛山经济政策环境101.3.1佛山经济：陷入内外需求不足，各项指标处于五年来最低水平101.3.2佛山政策环境：三旧改造优惠延续12二、佛山重点规划及市政建设132.1产业改造与升级1
2、32.2 片区规划与改造162.3交通物流建设22三、土地市场283.1土地成交大增，为未来楼市提振信心283.2商住地块成新宠，城市综合体模式盛行293.3溢价率回调，土地市场良性竞争313.4规模地块预告区域发展重心323.5品牌发展商加速扩张，本土企业稳步发展，竞争越趋激烈333.6土地市场对未来1-2年楼市的影响35四、住宅市场364.1大佛山市场运行态势：市场回暖，房价现反弹苗头364.1.1 大佛山市场运行情况364.1.2五区市场运行情况394.1.3大佛山市场产品结构分析414.1.4大佛山全年推售分析424.1.5大佛山2013年推货预测464.2五区市场运行态势分析464.
3、2.1禅城：刚需领跑，“量升价跌”464.2.2南海：巨头牵头降价，成交“量稳价跌”624.2.3顺德：市场热点向新城板块转移754.2.4高明：新城发力，市场供求平稳过渡934.2.5三水：“量价齐跌”，市场信心遭遇低位1024.3.5市场预判113五、市场预判115一、宏观经济政策环境1.1宏观经济环境概述2012年的全球经济呈现三大特色：1）全球经济回稳但是增长依然乏力；2）风险程度下降但欧债危机犹存；3）量化宽松变招流动性主导市场。 全球经济增长从2011年的3.8%下降到2012年的3.0%。根据高盛的预计，2013年全球经济增长率将回升至3.3%的水平。不过，这个增速比起危机前的4
4、.5-4.9%的水平仍然大打折扣，而且水分也很大，几乎都是靠人为政策带动的。1.1.1国际经济环境欧美经济出现分化 美国：依赖量化宽松实现触底回升，结构性矛盾是关键年内美国继续推行宽松的货币政策，相继推行了QE3和QE4以逐步改善国内的货币流通量；另一方面采取紧财政政策以减弱量化宽松的负作用，两者结合令美国GDP增长率维持中低位增长。2012年美国经济成功实现了触底回升，第三季度实际GDP环比增长3.1%，为2011年末以来的最快增速。但是就风险而言，美国经济结构调整的根本性挑战，仍在于如何重振制造业，减少“结构性”失业，平衡收支结构，削减巨额债务，从而减少对不可持续的量化宽松政策的依赖。 欧
5、元区：危机未有解决方案，经济复苏遥遥无期短期内看，欧债危机难有令各方均感到满意的解决方案，经济弱国的主权债违约风险和银行债务增加等潜在威胁仍然存在。目前唯一相对比较靠谱的做法就是紧缩财政减少赤字。但紧缩则意味着居民福利收入及相关政府私人部门消费的减少，这实际上也拖慢了通过经济增长的方式度过危机的进程。因此，2013年欧盟区经济可能将继续下行。更长远的时间内，受到财政紧缩的制约，欧盟何时能重新走上回归增长之路，仍然难有明确的前景。1.1.2中国经济环境投资拉动作用暂令全年经济企稳，但长期带动作用不可取 重走老路，经济回升仍依赖投资拉动2012年1-3季度，政府实施的控制产能过剩、调控房地产市场等
6、措施对固定资产投资施加了影响，地产和制造业投资出现明显的下滑，由于上半年各种政策不确定性存在，以往对抗民间投资下降的中央和地方基建投资并未跟上，加之外需疲弱，导致上半年经济下滑幅度超出市场预期。但从三季度开始，政府积极干预市场，加快项目审批进度，中央和地方基建投资加快，市场对地产调控预期产生了变化，地产投资加快，加之外需有所好转，一系列的政策取得成效之下，四季度经济有所企稳。2012年下半年以来的投资回升，从内部结构看，主要是基建领域投资尤其是铁路投资的拉动。基于稳增长的考虑，稳定投资仍然是保证2013年经济平稳运行的重要因素。再者，2013年是“十二五”规划的第三年，从历史经验来看，“八五”
7、计划至今，五年计划的第三年均是投资的高峰，为了完成“十二五”规划的投资计划，2013 年政府投资的开工和完成进度必然都会加快。房地产投资方面，虽然政府表态房地产政策不放松，但从最近房地产市场的数据来看，虽然房地产投资和建设方面依然比较低迷，但是商品房的销售情况正在改观。商品房销售面积增速正在回升，而商品房销售面积又是领先指标，如果房地产销售能持续回暖，必然会带动房地产投资和建设。另外房地产价格从6月份也开始反弹，从百城房价的统计数据看，房价环比上涨的城市数最近几个月明显增加。同时下半年地产商拿地力度明显加大，反映了房地产商现金流状况的改善。由于房地产企业资金链紧张情况缓解，后期降价的动力减弱，
8、接下来可能有房价过快上涨的风险，需要密切关注政府对于楼市调控的态度。 通胀温和上涨从今年8月份开始，CPI环比再次走入下降通道。根据高盛的预测，2013年我国CPI将从低位逐步温和回升，但仍然保持总体平稳的趋势，全年涨幅维持在3%左右。CPI同比增速回落 通胀温和PPI的走势与国内工业活动复苏和国际大宗商品价格的情况密切相关。固定资产投资增速在今年三季度企稳，从而刺激需求企稳，而工业增加值和PMI生产指数均在今年9月起开始企稳回升，预计2013年的投资增速和工业增加值仍将维持稳步小幅上升趋势，因而PPI同比也会相应温和向上。另一方面，国际大宗商品价格的走势由于受到全球经济低迷及美元相对强势的影
9、响，涨幅将受到压制，因此不会对PPI造成太大的上涨压力。1.1.3 明年政策走向：稳货币、宽财政2013年1月10日，监管部门召开的工作会议定调2013年将继续实施稳健的货币政策，全年新增信贷投放目标定在8.5万亿元左右，为四年来信贷目标最高值，广义货币（M2）目标增速定为13%左右。预计2013年央行会一定程度上延续12年逆回购的操作思路，但鉴于资金规模和期限的考虑，2013年仍有下调存款准备金率的必要。而由于通胀的压力仍在，且利率调整对于资产价格的刺激作用较为明显，明年降息的可能性并不大。为缩小产出缺口，我国在未来很长一段时间内都需要推行逆周期管理，因此来年整体宏观政策的逻辑出发点仍然是维
10、稳，基于此明年我国的财政政策将继续保持积极的态势。从总量上看，我国财政赤字与GDP的比值处于1%左右的水平，远低于3%的国际警戒线，因此实行扩张性财政政策的空间还是比较大的；从结构上来看，结构性减税将成为明年扩张性财政政策的主要载体。综上所述，展望2013，拉动GDP的三驾马车很可能继续沦为消费和投资双轮驱动，内需尤其是消费将逐步成为拉动经济增长的主引擎，但短期稳增长的关键还在投资，净出口对GDP的贡献率依旧为负。政策面上，预料政府会延续积极的财政政策和稳健的货币政策来调控宏观经济。在货币政策工具方面，预计2013 年央行会延续逆回购来调节市场资金，但鉴于资金规模和期限的考虑，2013年仍有下
11、调存款准备金率的必要；而由于通胀的压力仍在，且利率调整对于资产价格的刺激作用较为明显，明年降息的可能性并不大。1.2政策环境1.2.1行业政策：坚守“控房价”目标始终如一中央部委调控政策日期部门机构项目具体内容2月17日住建部规范政策建设用地容积率管理办法出台1、不得擅自更改确定的容积率；2、未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权；3、将容积率调整程序、各环节责任部门等内容需在办公地点和政府网站上公开。2月30日国土局土地不得以任何形式安排别墅类地。3月18日国务院房产税将稳步扩大营业税改征增值税试点行业和地区范围，适时扩大房产税试点范围。3月4日国务院小产权房1、所有在建及在售
12、小产权房必须全部停建和停售；2、对小产权房现状进行普查；3、责成领导小组研究小产权房问题，拿出相关处理意见和办法。6月8日国土部土地闲置土地处置办法1、超过动工开发日期满1年未动工，可以征收相当于土地使用权出让金20%的土地闲置费；2、满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。3、首次明确土地闲置费不得列入生产成本。6月8日住建部公积金下调个人住房公积金贷款利率 6月19日国土部发改委容积率住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)6月28日住建部保障房1、对实行公司化运作并符合贷款条件的项目，银行业金融机构按照风险可控、商业可持续原则给予积极支持；2、地方政府可采取贴息方式对公共租赁住房建设
13、和运营给予支持。民间资本参与各类棚户区改造，享受与国有企业同等的政策；3、可以在政府核定的保障性安居工程建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。8月1日住建部新建筑规范新住宅设计规范规定统一以住宅整栋楼建筑面积为计算参数；一居室（卧室+起居室+厨房+卫生间）使用面积从不小于30平方米；零居室（兼起居的卧室+厨房+卫生间）使用面积从不低于22平方米。阳台不能擅改左其他功能等等。10月10日国务院权力下放“房地产预售许可”审批权下放 10月27日国土部土地从2013年开始，中央、省级重点工程项目的违规用地，也将纳入地方政府土地违法违规总量之中，不再拥有“豁免权”。12月9日发改委城镇化战略1
14、、在财政和用地制度方面建立农民工市民化的成本分担机制2、开展“宅基地换房”试点，由农民自愿按照规定的置换标准以其宅基地换取城镇住宅；3、允许农民参与保障房建设，按照规划要求以集资方式合作建房。12月11日税务局取消印花税取消印花税，与城建税合并为城乡建设税。2012年虽然没有出台重大的政策，但从各项新颁布的措施来看，今年的政策目标性仍然是非常明确的。其一是控房价，始终坚持“国八条”的核心原则，限购、限外、限贷等方面措施并未放松。二是保障普通商品住房需求，措施主要如下：（1）对高端住房（如别墅）的限制，增加普通商品房用地供应 （2）推进保障房建设的顺利进行 （3）规范现有的法规以及执政方式，以求
15、加快商品房供应速度。1.2.2地方政策：鼓励刚性需求入市，紧抓“救市最后一根槄草”地方政策日期部门机构项目具体内容2月1日合肥土地总投资在5亿元以上的大型商业项目，在地价上给予5至7折优惠。2月3日北京经适房新购经适房确需转让由政府回购2月6日中山限价中山市所有新建商品住房交易单套合同销售价格超过6590元/平方米2月16日深圳新建筑规范关于建筑设计审查有关控制要求的通知规定住宅建筑单一层高不得超过3.3米，低层住宅建筑单一层高不得超过3.6米。 等等。2月21日上海限购放松，被叫停对于持长期居住证满三年可享受上海本地户籍居民同等购房资质，即允许其在沪购买第二套住房2月28日东莞土地将对大型项目试行分期供地制度2月28日上海收紧限购上海部分区县从严进行购房资格认定，“上海户籍家庭中成年未婚子女若和父母共有一套及以上房产的，不可再买第二套房。”3月6日
