《(房地产经营管理)房地产评估的具体操作精品》由会员分享，可在线阅读，更多相关《(房地产经营管理)房地产评估的具体操作精品（36页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、第一讲 房地产和房地产评估第一节 房地产的概念、特性、类型一、房地产的概念 房地产包括土地和建筑物以及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。 1、 土地、建筑物和其他土地定着物 土地是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间，强调空间概念。 建筑物是一种土地定着物，具体是指经人工建造而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。 其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物，具体是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但会造成不利后果。这些不利后果是指分离后不经济；或者会破坏土地、建筑物的完整性和使用功能；或者会使土地、建筑物的价值
2、明显受到损害。例如，为了提高土地或建筑物的使用功能而埋设在地下的管线、蓄水池、深水井，为了美化、绿化环境而建造的假山、花池、种植的树木、花草等。在现实生活中，其他土地定着物往往被视为土地或建筑物的组成部分、附属设施，因此，通常将房地产简化为土地和建筑物两大部分。2、 实物、权益和区位 房地产的实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，建筑物的外观、结构、设备、装修，土地的形状、地势、地质条件、基础设施完备程度、平整程度等。房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及该实体提供的功能三个方面。具体拿房屋来说，有形的实体，是指该房屋的建筑材料，是砖木的还是钢筋混凝土的；实体的质量有两
3、方面含义一是材料的质量，二是施工质量；实体提供的功能，是指房地产的可能用途，例如均为砖木结构并采用相同质量的砖和木材及相同的施工质量下，其户型、空间布局如何，能作何用途。 房地产的权益，是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。房地产的权益是以权利为基础的，包括房地产的各种权利(如所有权、使用权、租赁权、抵押权等)，2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的中华人民共和国物权法对物（即不动产和动产）的权利进行了定义和划分，所谓物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括：所有权、用益物权和担保物权。 房地产区位是指房地产的空间位置。具体地说，一宗房
4、地产的区位是该宗房地产在某一特定区域的方位（中心还是边缘）以及与该特定区域中其他重要场所的位置关系，这些重要场所包括：市中心、机场、港口、码头、火车站、汽车站、政府机关等，区位的优劣可用两个指标来衡量，即可及性和便捷性。可及性是指从其他地方到达该宗房地产，由“外”到“内”“进”的方便程度，便捷性是指从该宗房地产去往其他地方，由“内”到“外”“出”的方便程度，因为某些房地产受单行道、道路隔离带、人行过街天桥、立交桥的出入口等交通限制的影响，由外到内与由内到外的方便程度不尽相同，甚至差异很大。房地产的区位可以分为位置(或坐落)、交通、环境(包括自然环境、人工环境、社会环境)和配套设施(包括基础设施
5、和公共服务设施)四个方面来认识。其中，最简单是用距离来衡量区位的好坏。距离又可以分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。现在人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。虽然任何资产在某一时点都有一个具体的位置，但只有房地产的位置是不可移动，因此，区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。西方认为的关于房地产最重要的三点，即：第一是区位，第二是区位，第三还是区位。当然，区位并不能代表房地产的一切，但它强调了区位对房地产的极端重要性你能够改变房地产除了区位以外的任何事物，但一般不能改变房地产的区位，这就是区位如此重要的原因。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果所处位置、交通状况、周围环境、
6、景观、外部的基础设施和公共服务设施等区位状况不同，价值可能会有很大的差异。3、房地产的存在形态 房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时才被称为房地产，单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，都是房地产的存在形态，归纳起来房地产有三种存在形态：土地、建筑物、房地。 土地。最简单的情形是一块无建筑物的空地，有时即使土地上有建筑物，也需要把它单独看待，只评估其中的土地价值。例如，为征收土地税费或者确定划拨土地使用权应当补交的出让金，就只单独评估土地的价值。 建筑物。建筑物虽然必须建造在土地上，在实物形态上与土地连为一体，但在某些情况下需要把它单独看待，只评估其中的建
7、筑物。 房地。即实物形态上土地与建筑物合为一体，评估时把它们作为一个整体来看待。 二、房地产的特性房地产与其他商品，在市场、价格方面有许多不同之处。这些不同之处是由房地产的特性决定的。所以，从事房地产评估还应对房地产的特性有全面、深入的认识。 房地产包括土地、建筑物和其他土地定着物，其中，土地是大自然的产物，是永存的；建筑物和其他土地定着物是由人工建造而成，它定着在土地上。因此，房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产评估的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。 （一）、不可移
8、动 土地上的土壤、砂石等虽然可以移动，但作为完整意义上的立体空间，土地是不可移动的。建筑物由于“扎根”在土地之中，通常也是不可移动的。但也有特例，有的时候为了保护古建筑就需要对建筑物进行迁移，例如广西壮族自治区的一个国家一级保护建筑物“英国领事馆旧址”，就因城市道路扩建而被整体平移了35m。但是，被迁移的建筑物的数量相对于现存建筑物的数量来讲是微不足道的，而且这种迁移是不得已和很短距离的移动。由于不可移动，每宗房地产的温度、湿度、日照、交通、周围环境、景观以及与其他重要场所的位置关系等，均处于一种相对静止的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使房地产有区位优劣之分。同时
9、值得注意的是，房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却有可能发生变化。因为周围环境、交通条件、与公共设施的接近程度等是可变的。 房地产的不可移动性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用，而且要受其所在空间环境的制约，而不像其他商品，原料地、生产地、销售地和消费地可以不在同一个地方，可以在不同地区之间调剂余缺，可以从产地或过剩地区调配到供给相对短缺或需求相对旺盛的地区(你不能够把一宗价值低的房地产搬到一个房地产价值较高的地区)。因此，房地产市场不存在全国性市场，更不存在全球性市场，而只能是一个地区性市场(城市房地产一般是以一个城市为一个市场)，其供求状况、价格水平和价格走势都是地区
10、性的，在不同地区之间没有可比性。 （二）、独一无二 独一无二特性又称独特性、异质性、个别性。房地产不像工厂制造出的产品那样整齐统一，每宗房地产都有自己的独特之处，可以说没有两宗完全相同的房地产。即使两处建筑物一模一样，但由于坐落的位置或朝向不同，地形、地势不同，周围环境、景观不同，使这两宗房地产在实质上产生了不同。 独一无二特性，使得房地产市场不可能出现相同房地产大量、同时供给的现象，从而造成房地产之间不可能实现完全的替代，房地产市场不可能实现完全的竞争，房地产价格千差万别并容易受交易者个别行为的影响。此外，房地产交易难以采取样品交易的方式(尽管有样板房、样板间、位置图、平面图等)，而应到实地
11、观察，房地产评估也应进行实地查勘。 值得指出的是，房地产尽管有独一无二特性，但很多房地产之间仍然有一定程度的替代性，房地产评估方法之一的市场法正是基于这一点。 （三）、寿命长久 尽管土地可以被洪水淹没、荒漠化，但它在地球表面所标明的场所、作为空间是永存的。实际上，人们对土地只要给予适当的保护，其生产力或利用价值一般不会丧失，土地能够被一次又一次地反复利用。因此，可以说土地具有不可毁灭特性。而其他物品，不论如何保管，经一定年限的使用之后，最终均难免会损耗，最终失去使用价值。 建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭性，但是一经建造完成，寿命通常可达数十年，甚至上百年。在正常情况下，钢混：60-80年，
12、砖混：40-60年，砖木：30-50年。 由于寿命长久，房地产可以给其占用者带来持续不断的利益。但需要说明的是，从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是有寿命的，特别是通过政府出让方式取得的土地使用权。目前，土地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。物权法中的相应规定是：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的
13、续期，依照法律规定办理。”土地使用权出让合同约定的使用年限届满(土地使用者未申请续期，或虽然申请续期但未获批准)，续期的到续期届满，土地使用权由国家无偿收回。这点对房地产评估上具有重要意义，如坐落位置很好、建筑物也很好的房地产，可能由于土地使用年限较短而价值较低。（四）、供给有限 土地是大自然的产物，地表面积是一个常数，因此，土地总量不仅有限，而且面积不能增加。但对于狭义的土地来说，如果地价高到一定程度，可以吸引人们移山填海或者将荒漠改造为良田，从而“创造”出可用的土地来。中国香港、澳门地区和日本、新加坡等，都有填海造地的大量实例。但即使如此，这种“造地”的数量相对于现存土地的数量是微不足道的
14、。由于土地供给有限，造成在土地上特别是好位置的土地上可建造的建筑物数量也是有限的。 房地产的供给的有限性，使得房地产具有独占性。一定位置特别是好位置的房地产被人占用之后，占用者除了可以获得生活和工作场所，而且能并享受到特定的光、热、空气、雨水和风景(如海水、阳光、沙滩)，并且可以支配相关的天然资源。在市场经济中，除了占用者，他人除非支付相当的成本，否则无法享有。 讲一步来看，房地产具有供给有限，本质上并不在于土地总量的有限，相对于人类的需要来讲，土地的数量目前还是相当丰富的。房地产具有供给有限性，主要由于房地产的不可移动性造成的房地产供给不能集中于一处。这可以说是房地产供给与一般商品供给的最主
15、要区别。在特定区域要想增加房地产的供给，一是向更远的平面方向发展，将未投入的土地转化，对于城市房地产而言是向郊区扩展；二是向更高的立体空间发展，例如增加建筑高度或容积率。但这些又要受到资金、交通等基础设施条件(包括容量)、建筑技术、环境、城市规划等的约束。 （五）、价值量大 房地产相对于一般商品来说价值很大，表现之一是单位价值高，如一平方米土地或一平方米建筑面积房屋的价格少则数百元，多则数千元，甚至上万元；表现之二是总体价值大。房地产不可以零星消费，销售对象必须是具备一定使用功能的整体，如一块可供利用的土地或一套住房的价格，比一件家具或一台电视机、电冰箱的价格要大得多，一般在上十万元。对于普通
16、居民来说，其一生的积蓄都可能买不起一套普通商品住宅，更不用说上百万元的一幢别墅，上千万元甚至上亿元的一座商场了。 （六）、流动性差 流动性是指在没有太多损失的条件下，将非现金资产转换为现金的速度。凡是能随时、迅速且没有损失或损失较小就能转换为现金的，称为流动性好；反之，称为流动性差。 房地产由于价值量大，加上具有不可移动性和独一无二的特性，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要买卖，通常要花费相当长的时间几周、几个月、甚至几年来寻找合适的买者，讨价还价的时间通常也较长，因此，房地产的流动性较差。当急需资金或有其他急需而要将房地产快速变现时，只有作相当幅度的降价；有时即使作了相当幅度的降价，也可能在短期内找不到合适的买者(注意：这里只是讲相当幅度的降价，而没有讲无限制地降价。从理论上讲，没有卖不出去的商品，只有卖不出去的价格。只要价格低到一定程度，总会有人购买)。当急需资金时，替
