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1、郑州房地产市场月报 2017年08月,营销管理中心,政策盘点 市政规划 行业动态,政策盘点,8月14日，郑州正式出台郑州市培育和发展住房租赁市场试点工作实施方案，在全市范围内开展培育和发展住房租赁市场试点工作。 方案的目的性很明确，就是要建立购租并举的住房制度，引导居民转变住房消费观念，积极培育住房租赁专业化企业及住房租赁新业态、新模式，有效增加租赁市场供应，促进住房租赁市场持续健康发展，也进一步响应中央关于“房子是用来住的”这一基本定调。 方案明确指出：允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后的用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行；允
2、许其在居住地落户，享有基本公共就业服务、基本公共卫生和计划生育服务、住房公积金服务、承租人子女义务教育相对就近入学等国家规定的基本公共服务。,分析：此次出台的方案，将有效改善郑州市住房供应结构，有效规范住房租赁市场，有效吸纳人才促进发展，有效缓解郑州市房地产市场供求矛盾。,1、郑州租赁市场工作方案已出台，租赁房屋允许落户,政策盘点,8月24日，洛阳市人民政府发布洛阳市人民政府办公室关于严格房地产价格管理的意见政洛办201777号，意见见自下发之日起执行，有效期1年。 意见要求，各房地产在售项目以2017年5月9日签约均价为基准价，再售房源价格均不得高于该基准价，同一楼盘、同一类型的房屋在办理预
3、售许可时不得超过前一期办理商品房预售许可时申报的销售价格。同地段、同品质新建商品房办理预售许可时，不得超过相邻在售楼盘的销售价格。已取得预售许可证的项目，须在10日内一次性公开全部可售房源，并明码标价，不得以“价外加价”等方式超出备案价格对外销售。 严防虚高地价，有效增加住房用地供应，根据上年度12月份商品住房库存消化周期，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，当年供地计划要比上年度减少30%以上；12-6个月的，当年供地计划要比上年度增加20%以上；6个月以下的，当年供地计划要比上年度增加30%以上。,分析：此次意见的出台，从预售、备案、土地供应等方面做了严格规定，并再次
4、强调“在售项目以2017年5月9日签约均价为基准价”，政策调控力度越来越严厉，显示政府对稳定楼市的决心。,2、洛阳楼市调控升级：新房价格不得超过5月9日签约均价,市政规划,1、郑州至厦门高铁9月21日将开通,9月21日起，郑州铁路局将开通郑州往返厦门高铁列车，届时从郑州东站到达厦门北站最快仅需10小时39分，较普速列车缩短15小时20分。 郑州铁路局自2017年9月21日零时实行新列车运行图，新增往返厦门高铁列车。其中，郑州至厦门G2045/8/5次列车，8：14从郑州东站发车，18：53到达厦门北站。厦门至郑州G2046/7/6次列车，7：07从厦门北站发车，17：58到达郑州东站。该趟列车
5、将经停武汉站、庐山站、南昌西站、福州站等省会城市和旅游城市站点。,2、郑州到荥阳再添快捷通道，预计2019年7月完工,荥阳市住建局负责协调、中国三冶集团荥阳中冶基础设施建设有限公司承建的荥阳市兴华路北延（站南路科学大道）道路工程、站南路西延（高山路省道232）道路工程同时开工。 据介绍，这两项工程均位于荥阳市城区西北片区，其中，站南路西延（高山路省道232）道路工程，起于站南路高山路交叉口，终至省道232公路，全长约1084米，道路红线宽40米，包含站南路上跨索河桥一座，桥长277.2米。这条路修通后，使荥阳市区与省道232公路之间有了一条快速通道。,市政规划,3、郑万高铁河南段预计2019年
6、10月开通运营,郑万高铁设计行车时速350公里，线路全长818公里，估算总投资1195亿元。郑万高铁河南段自郑州东站引出，在我省境内设置有郑州东、郑州南、长葛北、禹州、郏县、平顶山西、方城、南阳东(卧龙)、邓州东等客运站点。 郑万高铁河南段预计2019年10月开通运营，2022年全线贯通。届时，从南阳到郑州仅需1个多小时，到重庆仅需3个小时，我省的平顶山、南阳等地也将结束没有高铁的历史。,4、郑州地铁10号线设站22座，在荥阳设7站,荥阳市政府网站显示，会上，北京城建院专家对郑州轨道交通10号线荥阳段各地铁口施工方案进行了介绍，与会人员围绕交通疏解、管道改迁等方面问题进行了认真研讨。 据了解，
7、10号线起于上街机场东南侧，经上街区、荥阳市、须水镇和老城区，到达郑州火车站西广场北部。线路主要沿洛宁路、锦江南路、郑上路、京城路、中原西路和康复后街敷设，均为地下线，全长约43.08km，设站22座，换乘站8座，平均站间距2032m。,1、2018年1月1日起河南省新建住宅全为精装房,8月22日，河南省住房和城乡建设厅、财政厅、国土资源厅、科学技术厅、河南省国家税务局、地方税务、中国人民银行郑州中心支行共同下发关于加快发展成品住宅的指导意见，其中规定： 2018年1月1日起，全省所有市、县新开工建设商品住宅，全部要按照成品住宅设计建设(不含4层以下住宅及单套面积大于200的住宅)。郑州航空港
8、经济综合实验区、郑州经济技术开发区、郑东新区，新开工商品住宅项目要全部推行成品住宅; 成品住宅样板套应在取得预售许可证之前完成，在合同预定的交房日期之后180日内不得拆除，鼓励在已完成的结构内做样板套。,2、开封棚改安置房用地以“限房价、竞地价”方式出让,8月9日，开封市政府网站发布关于进一步加快推进棚户区改造改善和提升人民群众居住环境的意见，提出20182020年全市共谋划棚户区改造项目63个，计划改造585万户，基本完成该市现有棚户区改造，同时加大棚户区改造和安置住房项目配套基础设施建设力度。 意见提出，修改完善开封市棚户区改造安置住房管理意见明确以“限房价、竞地价”的出让方式供应土地建设
9、政策性安置住房，作为开封市棚户区改造项目安置住房的主要来源。,行业动态,3、北京共有产权房可落户可入学,8月14日，市住建委公布对北京市共有产权住房管理暂行办法和关于印发北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）的通知公开征求意见的反馈情况。其中对于社会各界关注的共有产权住房能否落户、入学问题进行了答复。市住建委明确，共有产权住房属于产权类住房，可以按照本市相关规定办理落户、入学等事宜。1、引导单身青年“先租后买”，2、离婚前家庭成员无住房申请不受限，3、“无住房转出记录”将加“本市”限定，4、东西城户籍与项目所在区户籍家庭同待遇，5、共有产权住房可办理落户上学,4、杭州自持商品房细则出台
10、：不得“以租代售”，租期最长10年,8月22日，杭州市住房保障和房产管理局发布杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则。细则禁止企业将自持商品房屋“以租代售”或通过其他方式变相销售。要求企业自持商品房屋应全部用于公开对外租赁，对外出租单次租期不得超过10年。细则规定，企业自持商品房屋应凭杭州市住保房管局出具的自持商品房屋验收确认书，作为单一产权申请办理不动产登记，不得分割登记，并在不动产登记证书中注记“不得分割、销售、转让”，企业持有年限与土地出让年限一致。细则列明，在关于杭州市企业自持商品房屋租赁管理有关问题的通知发布实施(2017年4月24日)后，在杭州市行政区域内土地出让过程中，根据出让要
11、求或通过竞投自持比例确定的企业自持商品房屋，皆适用。,行业动态,位置分布 土地供求 地块分析,位置分布,本月土地供应7块，成交13块。郑东新区成交地块全部为政府限地价、限房价地块。,数据来源：国土资源局,本月土地供应量和供应宗数量均有所下降。,备注：本数据不含工业、仓储用地。,土地供求供应走势,本月供应地块主要分布在经开区。本月供应面积23.3万，可产生建筑面积约72.85万。,土地供求供应属性,土地供求供应属性,土地供求成交走势,本月土地成交量和成交宗数有所上涨。,备注：本数据不含工业、仓储用地。,土地供求成交属性,成交地块地块占地面积62.07万，可产生建筑面积约145.23万。康桥、正商
12、、锦艺等名企继续拿地。限价地块均在北龙湖。,土地供求成交属性,整体数据 成交结构 项目排行,整体数据商品房,供求关系：8月供应量192.27万，环比上涨77.16%；成交量94.08万，环比上涨13.35%。供应量大幅上涨。,备注：数据来源郑州房管局,量价走势：成交量94.08万，环比上涨13.35%；商品房成交均价为13029元/，环比下降2.85%。 8月份成交价格小幅下降。,整体数据商品房,备注：数据来源郑州房管局,区域供求：8月份供应主要在二七区、中原区和郑东新区，郑东新区成交面积最大，经开区价格最低，而惠济区价格最高。,整体数据商品房,备注：数据来源郑州房管局,整体数据商品房,郑东新
13、区是办公主要成交区域，商业主要集中在金水区和二七区，公寓成交主要集中在二七区。 8月部分区域办公和住宅价格依然倒挂严重。,备注：数据来源郑州房管局,成交结构住宅,供求关系：供应量146.31万，环比上涨69.28%，同比上涨25.91%；成交量76.32万，环比上涨17.69%，同比下降55.52%。主要是政府限价、限签、限售所致。为迎接金九银十热销季，本月供应量大幅上涨。,备注：数据来源郑州房管局,成交结构住宅,量价走势：8月份成交量76.32万，环比上涨17.69%，同比下降55.52%；全市商品住宅成交均价为13047元/，环比下降1.19%，同比上涨23.45%。成交均价小幅下降，但是
14、成交量有所上涨。,备注：数据来源郑州房管局,成交结构住宅,市场存量：截止到8月底，存量为579万，去化周期约6.96个月，去化周期持续上涨。,备注：数据来源郑州房管局,成交结构住宅,区域供求：8月份，供应主要集中在郑东新区和中原区；成交集中在郑东新区和管城区。惠济区价格最高，经开区价格最低。经开区拓丰祥和居、郑东新区光电天韵和金水区郑东龙湖一号前期认购，现集中签约，拉低整个区域成交均价。,备注：数据来源郑州房管局,成交结构住宅,8月90左右刚需产品是市场主流，110-130改善型产品成交套数占比越来越大。,备注：数据来源郑州房管局,成交结构住宅,8月份总价100-150万以产品占据绝对比重，本
15、月大部分总价段产品成交套数均有所上涨。,备注：数据来源郑州房管局,成交结构住宅,本月110一下产品价格都大幅上涨，其他产品价格出现不同程度下降。,备注：数据来源郑州房管局,成交结构住宅,200以上豪宅产品价格均大幅上涨。,备注：数据来源郑州房管局,成交结构住宅,8月份中部和东南区域成交量上涨。8月份商品住宅东部价格较高，西南区域价格较低。8月份西部成交价有所下降，东部和北部部分区域出现不同程度的上涨。龙湖板块价格依旧最高。,成交面积区域分布图,成交价格区域分布图,成交结构住宅,8月住宅成交面积前三名分别为广电天韵、永威城和鑫苑国际新城。,备注：数据来源郑州房管局,成交结构二手住房,量价走势：8
16、月份成交量36万，环比下降15.99%；成交均价13450元/，环比上涨2.62%。,备注：数据来源郑州房管局,成交结构商业,供求关系：商业供应量22.96万，环比上涨167.29%；成交量3.5万，环比下降20.99%。本月商业供应量大幅上涨，但成交量小幅下降。,备注：数据来源郑州房管局,成交结构商业,量价走势：8月份成交量3.5万，环比下降20.99%；成交均价22118元/，环比上涨19.33%。,备注：数据来源郑州房管局,成交结构商业,市场存量：截止到8月底，存量为549万，去化周期约105个月，商业存量较大，去化压力大。,备注：数据来源郑州房管局,成交结构商业,区域供求：8月商业供应集中在经开区和二七区。成交集中在二七区。中原区均价较高，而高新区商业成交均价最低。,备注：数据来源郑州房管局,成交结构商业,8月商业成交面积前三名分别为鑫苑鑫家、瀚海海尚和嘉亿东方大厦。,备注：数据来源郑州房管局,成交结构办公,供求关系：8办公供应12.07万，环比上涨93.12%；成交4.56万，环比上涨81.67%。本月成交量小幅上涨，供应量
