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1、序言为创造一个安全、舒适、优美、便捷的居住、工作和商业环境，维护位于北京市西城区成铭大厦（以下简称“该大厦”）各产权人和用户的合法权益，明确各自的权利、义务和责任，为确保大厦的管理能够达到高标准，保证该大厦的所有产权人有效使用其购置的物业，特制定成铭大厦房屋使用管理维修公约（以下简称“本公约”）第一章定义在本按公约中，除文意另有所指外：1“该土地”指根据由北京市房地产管理局发出的中华人民共和国国有上地合法证明文件：市西全 国（95）字第00072号位于西城区共10800平方米的土地。2“该大厦”指座落于该土地上的，现名为“成铭大厦”，其中包括在规划蓝图中显示的建筑物，设施；及今后在规蓝图上之增
2、减及改动亦包括在内。目前包括。四至 东：西直门内大街190号，葱店胡同24号，规划绿地 南：规划绿地 西：西二环路，西直门立交桥 北：西直门内大街 公寓：建筑面积28266.08平方米。 写字楼:建筑面积33329.53平方米。 商业场地：建筑面积21154.64平方米 停车场:建筑面积9732.86平方米 人防:建筑面积:526.13平方米 总建筑面积:93009.24平方米3.“开业企业”指北京成铭大厦有限公司。法人代表：樊思澄 注册资本：四千二百万元人民币企业地址：北京市崇文区东花市北里中区10号楼联系人：樊思澄 联系电话：（010）661242504“规划蓝图”指根据北京有关主管部门的
3、规定而草拟并获批准的，关于该土地上发展的规划图则。5“土地的合法证明文件”指中华人民共和国国有土地使用证市西全 国用（95）字第00072号及有关的文件及修订。6“公共地方”指在该大厦内或该土地内的公共地方，其中包括该大厦的正门道、大堂、写字楼大堂、电梯厅、楼梯间、前室、通道、行人道、行车道、绿化区、煤气室、冷冻机房、空调机房、电梯机房、电梯井道、电表房、配电室、水泵房、电话机房、天井、水箱间、消防中心及为该土地及该土地及该大厦的产权人和租户面设，供其共用的其它地方或范围，但不包括任何产权人独自拥有所有权的地方及开发企业保留所有权部分。7“公共设施”指为该大厦的利益而安装的各种器械、设备、装置
4、可种植物，包括给排水系统、中央空调系统、通讯系统、消防系统、保安监控器、电梯、卫生间设备、大厦外墙、自动计费系统、照明系统、供电系统、污水处理系统、排水道、沟渠、管道、槽沟、电线、电缆、绿化区之装置及种植物。但任何只供个别产权人、租户使用的设施不包括在内。8“保留部分”指开发企业有保留所有权的地方，该等留用地方将不属于任何公共地方。9“装修规则”指物业管理企业依照本公约就各产权人在其所属单元（如以下定义）的装修、更改、改进、加建及装饰等所作的规定。10物业管理企业 物业管理公司目前是指：北京贝斯特物业管理有限公司 资质证书号：京房地物资字（1997）第161号 地址：东城区建内大街7号 邮编：
5、100005 注册资金：15万美元 法定代表人：邵明路 电话：65101617 物业管理委员会成立之后，由物业管理委员会聘用具有北京市物业管理资质格证书的物业管理公司11“绿化区”指根据政府规定，依照有关法令所要求的在该土地上实施绿化的地区。12“管理预算”指根据本公约和有关法规定而为该大厦预备的管理预算。13“管理费用”指物业管理企业因管理及维修保养该大厦而须支付的所有费用。14“维修基金”指购房者按建设部（建住房）1998213号及北京市（京房地物字）99第1088号所缴纳的款项。15“业权份额”指由各产权人的房屋所有权面积占大厦总面积之份额。16“产权人”指对每个单元拥有或共拥有所有权及
6、相应土地使用权的人士，并包括其日后的合法继承人或转让人。17“租户”指与产权人或开发企业签署合法租赁协议的个人或公司或其他组织。18“公寓单元”指作为公寓用途的有关单元。19“商业单元”指作为商业用途的有关单元。20“写字楼单元”指作为写字楼用途的单元。21“单元”指在该大厦内的公寓单元、商业单元、写字楼单元或车位单元。22“交付使用通知书”指开发企业于该大厦的单元可以交付使用时发给各产权人的通知书。23“物业管理委员会”由产权人大会选举产生的代表产权人行使物业管理权利的常设机构。24“产权人大会”由产权人或产权人代表参加的，依照本公约第七章第一条举行的产权人大会。25“管理规则、停车场管理规
7、则”指物业管理企来为落实执行本公约之原则，并根据实际管理环境而对于该大厦、停车场的管理所制定的具体实施细则和办法。第二章 总则本公约对该大厦开发企业、全体产权人、用户及物业管理企业均有约束力，本公约内涉及之开发企业、物业管理企业及产权人均包括其受让人、继承人、合并人、接办人、承租人或占用人。一、各产权人须遵守和履行本公约所载之保证、规定及限制，并受其约束。该等保证、规定及限制的保障和约束附带于该土地及该大厦每个部分。二、每个产权人对其单元有全权之处理权（即占有权，使用权，收益权，处分权），包括依照有关法规出售、转让、抵押、出租、批准享用或以其他方式处置或变卖，而无须其他产权人或对该大厦有任何权
8、益的人士同意，但上述处置行为须受本管理公约限制和保障。若任何产权人出租单给任何租户或使用人，须让该租户或使用人履行及遵守本公约的条款向全体产权人书面承诺。三、开发企业负责对本公约的解释，在物业管理委员会成立之后，物业管理委员会拥有对本公约的解释权，并可根据产权人大会决议对本公约进行修改。本公约的修改版本需以北京市国土资源和房屋管理局核准。四、本公约适用中华人民共和国法律、法规、政府规章和有关政策，以及北京市政府法律、法规、政府规章和有关政策。五、本公约自北京市国土资源和房屋管理局核准并经当事人签署之日起生效。第三章开发企业的权利及义务一、开发企业有权向政府有关部门申请对土地批文做出开发企业认为
9、适当的修订、改动或修改，并就此事与政府磋商，达成协议，而无须其他任何产权人同意或批准即可以开发企业之名议签署任何有关文件，但此项权利的行使不得妨碍其他产权人使用其所属单元。二、经政府有关部门批准，开发企业有权按其认为适当的方法，运用该大厦及该土地任何未利用的建筑密度及土地发展比例。三、开发企业有权依法订立或授权物业管理企业订立该大厦的规则，其中包括公寓单元规则、商业单元规则、写字楼单元规则、停车场规则、装修规则、设施使用规则及物业管理企业按实际需要而制定的其他管理规则。四、物业管理委员会成立之前，开发企业有权聘用物业管理企业对该大厦进行管理，签订委托物业管理合同并有权解除或变更。五、开发企业有
10、义务按政府法规政策组织筹建该大厦物业管理委员会。六、开发企业有权于该大厦保留所有权的部份、公共地方及公共服务设施安装、架设、更改、保养及拆去烟囱、天线、桅杆、避雷针、照明及其他各种固定设施。应事先通知，取得许可，紧急情况下会同政府有关部门人员，或在第三方监督下，或经政府有关部门同意强行入户，但紧急避险时不受上述条件限制。以便进行上述有关工程，及按开发企业认为适当的条款准许或批准或授权其他人进行上述工程。但上述工程不得妨碍其他产权人使用其所属的单元。七、开发企业有权力于任何时间与其承建商、雇员、代理人及其他经许可的人携同所需之工具、仪器、机械及物料进入该大厦之任何部份以进行（1）完成公共地方及公
11、共服务设施之建筑工程（2）其他有关该大厦的公共服务设施之改扩工程（3）其他该大厦不时需要之工作及工程。在进行上述工程时，开发企业应以书面通知或公示产权人那些部份及地方在工程进行时不得使用；而产权人必须遵守前述通知规定。八、开发企业拥有留用地方的所有权和使用权。九、开发企业义务：、开发企业按政府有关规定在保修期内对本物业有保修义务。、开发企业在售房或出租房屋时向购房人或租户明示解答本公约，并要求其签署本公约承诺书及时转交物业管理企业存档。资料移交，成铭大厦交付使用后应向贝斯特物业公司移交下列材料：竣工总平面图；单体建筑，结构，设备安装竣工图；附属公建配套设施，地下管网工程竣工图；有关设施，设备安
12、装，使用，维护保养技术资料；各单项工程竣工验收证明材料；房屋质量保证文件和使用说明文件；房屋销售清单和产权资料；公共配套设施的产权及收益归属清单；物业管理所必须的其他资料及说明文件；第四章产权人权利及义务一、产权人的权利、独自拥有其名下的单元及所有权即占有，使用，收益，处分权。2、有权将其所属单元出售、转让、抵押或以其它方式处分，而无须其他产权人的同意。3、有权享有大厦结构对其单元或车位的支持且不论此等结构是在公共地方或其他产权人之单元内。、 可与其他产权人按本公约规定共同使用大厦的公共地方和公共设施，以及大厦所有的保安、卫生等设施，以便适当使用及享用其名下物业。、 在不影响大厦建筑结构及外貌
13、下，对其名下单元进行装修养护。6、 可根据本公约维护自身的合法权益，向物业管理行政主管部门投诉。、 各产权人有权要求召开、参加产权人大会。享有管委会委员的选举权，被选举权。、 各产权人可根据本公约有权向物业管理委员会及物业管企业就物业管理提出意见及建议，监察物业管企业及管理人员的工作。、 监督物业管的收费，要求管委会和物业公司按期公布物业管理收支帐目。、 有权要求异产毗邻部位的其他维修责任人承担维修养护责任。二、产权人需履行的义务：、该大厦每单元的转让应包括一份明示承诺，由有关购买者于买卖合同签署之日起一个月内就所有权变化情况以书面通知物业管理企业，并应取得购买者所签署经公证的承诺书并交于物业
14、管理企业，以确保有关购买者遵守本公约内的一切条款，并受其约束。前产权人在物业管理企业接到这一通知前，对该单元的管理费用及其他有关费用仍负责有责任，前产权人亦有责任支付至转让日的管理费用及其他有关费用。前产权人如未能付清其应付的管理费用及其他有关费用，物业管理企业有权向前产权人或受让人追讨。、 各产权人应按期付清因其拥有所有权的单元而产生的现有及将来之各种费用、税收，其中包括维修大厦之主要结构，外墙、公共地方及公共服务设施等的摊派费用和支出。、 各产权人需执行产权人大会和物业管理委员会的决议，遵守物业管理制订的有关规定，并接受物业管理企业的管理。、 各产权人应如期将其单元应缴之管理费用及其他相关
15、费用（如代收代缴，特约服务等）付给物业管理企业。、 在未得物业管理企业书面同意前，各产权人不得变更或改动其单元的结构，亦不得对公共地方服务设备或其保养做出或造成任何改动、损害、破坏或干扰。、 各产权人应保持其单元经常在良好的维修状态以配合及维持该大厦为一商尚大厦。、 各产权人不得做出与本公约相违背，而使其单元或该大厦的建筑物的保险成为无效或令该等保险的保金提高的行为。如有前述事情发生，则违约之产权人对因此而产生的所有损失、损害、费用、诉讼、索赔及要求或因此引走的额外或增加的保金对其他产权人须负有责任。如因该产权人违约之行为令致该大厦或该大厦其中一部份被损毁，而所投保项下的全部或部分保险金无法得到赔偿，则违约之产权人应立即将全部重建或修复损毁部份的再建或重修费用支付给物业管理企业或其他产权人。、 产权人自有产业（单位建筑）及财产（室内设施）应由产权人自己进和保险。、 各产权人若因本身的疏忽引致水、气或其它有
