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1、调控、信贷环境双趋紧，二手楼市成交大降，价格涨幅收窄 2018年广州二手住宅市场总结一、成交量价总结： 成交插水下滑，价格涨幅收窄根据广州中原研究发展部监测，2018年，广州市存量房交易登记数为102199宗（1-11月来源房管局，12月为广州中原研究发展部部监测），同比去年同期（133157宗）大幅下滑23.2%，为近5年首次成交下滑的年份。价格方面，2018年二手住宅网签均价为25350元/。价格涨幅出现明显收窄，涨幅从2017年的23.8%下跌至今年的9.2%，价格逐渐趋向稳定。广州中原研究发展部分析认为，2018年，广州二手楼市遇冷，成交能力大不如前的主要原因如下：（1）信贷环境趋紧，
2、置业成本增加。2018年楼市信贷环境偏紧，广州首套贷款利率为其它一线城市中最高，同时全年平均利率均处于高位水平。利率的上调，很大程度上遏制市场需求，部分改善买家置业成本提升，从而转为观望状态。（2）客户观望情绪持续升温，入市热情低。今年置业客户持币观望的心态尤为严重，上门看房客户数量远不如去年，购买周期亦有所延长。据调研了解，客户购买周期明显拉长1倍以上的客户占比高达65.5%，同比净增18.7%。部分购房需求不迫切的买家入市积极度较低，购房更为理性。遇到合适价位的房源才会着手入市，而部分放高价的盘源处于僵持状态。（3）业主放盘积极性较低，客户可选择盘源少。据监测发现，2018年新增放盘量同比
3、去年下滑近3成。在目前楼市下行阶段，客户入市意愿不高，若想加快成交，可能需要降价让利出售。因此，部分不愿降价业主选择观望后市走势，静待更好的出手时机，导致整体放盘量有所下滑。二、全年成交走势：五月成分水岭，全年成交先扬后抑从月度成交量来看，2018年整体成交呈现先扬后抑的趋势。1-5月（春节月除外），广州基本维持稳步上扬.其中，5月更是冲高至8846宗水平，市场需求活跃且稳定。而进入下半年后，二手住宅成交量连续数月插水下滑，周度成交量从5月的1700-1800宗下滑至11、12月的700-800宗水平，客户入市积极性低。 另外，由于下半年二手楼市成交不活跃，盘源去化缓慢，客户接受意愿低。导致不
4、少急需资金回笼的业主通过降价来促成成交。从中原价格领先指数走势情况来看，自7月起，中原价格指数开始下滑，环比跌幅逐渐拉大，2018年10月，中原领先价格指数环比跌幅达1.68%。三、市场成交特征分析l 贷款利率上浮，商业按揭成交占比明显下滑2018年，广州整体信贷环境趋紧，贷款额度相对紧张，各大银行均选择上调贷款利率。其中，二套平均贷款利率上浮15%-20%已为常事，整体贷款利率呈现逐步上扬的趋势。而进入第四季度后，贷款额度稍有好转，整体贷款利率出现回调的迹象，但整体仍居高位水平。2018年11月，广州首套平均贷款利率为5.62%，同比去年同期净增0.31%。因此，在这样的大背景下，不少置换、
5、改善客户为减少置业成本，转移至组合按揭的付款方式。据监测，2018年组合按揭的成交占比达24.9%，同比净增8%。而商业按揭的付款方式成交占比则减少明显，整体跌至50.2%，同比净减5.1%。l 盘源去化缓慢，业主以价换成交成普遍现象现时二手楼市成交活跃度较低，盘源去化缓慢，业主心理价位松动，“以价换成交”的现象愈发普遍。从近两年新增房源的报价情况来看，2017年报价下调房源占比基本集中在35%-45%左右，而今年下调房源基本在70%左右，中心区表现尤其明显。其中，天河、荔湾、越秀、海珠等高价区域下调盘源占比最高，分别达76.5%、74.6%、73.3%、71.9%。并且其下滑幅度亦相对明显，
6、分别为3.2%、3.3%、2.5%、2.7%。广州中原研究发展部认为，就目前楼市交易环境对于刚性需求客户而言，不失为较好的“上车”时机，业主议价空间较大，客户现时入市或会“有利可图”，有利于减少置业成本。2017-2018年广州各区二手住宅新增盘源报价下调情况2017年报价下调占比2018年报价下调占比2018年报价变动情况白云区45.0%69.6%-2.7%番禺区40.0%62.7%-2.5%海珠区47.2%71.9%-2.7%花都区32.0%60.0%-1.1%黄埔区44.0%58.4%-1.9%荔湾区34.2%74.6%-3.3%天河区38.7%76.5%-3.2%越秀区37.7%73.
7、3%-2.5%增城区40.2%58.0%-1.6% 数据来源：广州中原研究发展部l 二手楼市回归刚需，两房房源需求激增 据监测发现，18-25岁、25-30岁的客户成交占比分别为9.0%、28.2%，同比净增2.2%、3.9%。该部分客户以首次置业需求居多。另外，从不同户型成交占比来看，两房户型成交活跃度有明显提升，2018年成交占比为46.1%，同比大幅上涨4.5%。广州中原研究发展部认为，在现时楼市调控、信贷环境双趋紧的条件下，市场投机行为进一步被打压，改善客户入市热情较低。现购房客主要为刚需客户。该部分客户面临迫切的结婚生子、购房自住、置换等现实需求，遇到合适房源及价格才会出手购买。四、
8、区域成交： l 中心需求逐步外溢，外围多区持续撑市随着中心区房价的高企，而外围区价格相对低洼，叠加交通便利度的提高，越来越多的客户由天河、海珠等区域转移至番禺、增城、花都等区域。据广州中原研究发展部监测，近年来中心区二手住宅成交量占比逐年下滑，2016-2018年中心五区成交占比分为56.1%、52.2%、44.4%。；而外围区则因交通便利度逐年提高，而且价格低洼加上房源相对较新，成交持续撑市，占比逐年增大，2018年外围四区成交占比为55.6%,，同比净增3.4%。另外，据监测，2018年，二手住宅成交量最多依然为番禺区，共成交14496宗，已连续4年成功夺魁。而天河稳坐广州楼价“天花板”的
9、位置，2018年二手网签均价为43889元/，成交排名亦从第六位上升至第五位。l 萝岗需求稳定，次新房房源受青睐由于二手楼市受“冷空气”持续影响，大部分区域成交量同比去年下滑3成左右，但是，唯独萝岗二手需求表现稳定，成交量基本与去年持平。据监测发现，近年来萝岗二手住宅成交占比呈现逐年上升的态势，同比涨幅亦有所扩大。2016年-2018年二手成交占比分别为1.09%、1.68%、2.40%，同比分别净增0.34%、0.59%、0.72%。广州中原研究发展部分析认为，萝岗二手需求稳定、活跃，成交占比稳步提升的主要原因有两方面，一方面是萝岗进入存量房市场，早期交楼的一手房源逐渐释出，区域优质次新房房
10、源较多，如万科东荟城、雅居乐富春山居等，受客户青睐度高；另一方面是，广州科学城板块逐渐发展成熟，招商引资情况基本完成，片区企业员工居住刺激，带动萝岗二手住宅成交活跃。2013年-2018年萝岗二手住宅成交宗数及其占比2013年2014年2015年2016年2017年2018年成交宗数202190388110018191718 成交占比0.53%0.80%0.75%1.09%1.68%2.40%数据来源：阳光家缘，广州中原研究发展部；备注：2018年数据为1月1日-12月25日五、分区点评l 番禺区：成交稳居首位，亚运城逐步崛起2018年番禺区阳光家缘中介网签量为14496宗，再次问鼎全市二手成
11、交榜首；二手住宅网签均价为24290元/；套均总价为246万元/套。2018年，主打“大社区+刚需”的钟村板块需求相对稳定，其中代表楼盘为祈福新村，其成交均价仅为28298元/，受不少刚需客户所青睐。相对而言，华南板块成交活跃度则有明显下滑，主要由于华南板块优质盘源价格居高，并且以大面积居多，入市门槛明显高于区域的其它板块，不少资金有限客户只能望而止步。以雅居乐剑桥郡、华南碧桂园为例，其套均总价分别为644万元/套、476万元/套。另外，需要指出的是，今年亚运城板块表现相对“坚挺”，在各区逐渐形成降价来促进成交的热潮时，亚运城板块业主心态依旧强硬，议价、让利空间幅度较小，但二手成交仍然保持活跃
12、。主要由于片区自身配套设施的逐步完善，加上3号线东延线规划建设利好刺激，未来将直接拉近与珠江新城的通勤距离。从而导致板块成交活跃且楼价亦有明显升幅。2018年亚运城二手住宅成交均价为27584元/，同比去年大幅上涨22.8%，价格基本与目前在售的一手“天峯”组团倒挂。l 荔湾区：芳村利好加持，成交占比攀升2018年荔湾区阳光家缘中介网签量为4476宗，较2017年下滑39.3%；二手住宅网签均价为29909元/；套均总价为235万元/套。据广州中原研究发展部监测，2018年芳村二手成交向好，成交占比上扬。2018年1-4季度成交占比分别为25.1%、25.4%、26.1%、28.5%，第四季度
13、较第一季度占比净增3.4%。广州中原研究发展部认为，芳村成交持续上扬主要有两方面原因：一方面，芳村处于楼价洼地，入市门槛低，有较多的刚需小户型释出，对于首套刚需客户有较强吸引力。如侨兴苑的一42楼梯楼单位，总价不足80万元；另一方面，荔湾区规划、发展重心位于芳村片区，无论是地铁11号线、10号线的规划建设，还是白鹅潭商务区的规划发展，皆布局在芳村片区，未来芳村的楼市潜力巨大。因此，吸引了不少投资客户的关注。2018年荔湾区芳村/老荔湾板块二手住宅成交占比分布情况2018年1季度2018年2季度2018年3季度2018年4季度芳村25.1%25.4%26.1%28.5%老荔湾74.9%74.6%
14、73.9%71.5%数据来源：广州中原研究发展部l 白云区：地铁规划+刚需楼价双刺激，罗冲围表现优越2018年白云区阳光家缘中介网签量为7144宗，较2017年大幅下滑42.2%；二手住宅网签均价为29033元/；套均总价为227万元/套。广州中原研究发展部分析认为，2018年白云区二手房成交量下滑严重主要因为两方面原因：一方面，去年白云区市场供需两端旺，部分优质盘源去化速度快，导致今年“笋”房源略显稀缺，低价楼梯楼房源表现尤为明显。客户可选择性较低，入市热情不高；另一方面，客户持币观望心态持续升温，购买周期明显延长。据了解，周度带看量从去年的8-10位/周下滑至今年3-5位/周。 但是，20
15、18年白云区罗冲围板块得益于价格“实惠”和地铁8号线北延线建设进度较佳（预计2019年能够顺利开通），板块整体表现较好。同时，板块多个“富力”刚需大盘亦为一大亮点，成交活跃。如富力半岛花园，其成交均价仅为33007元/，套均217万元/套。其中，楼盘中高层的70左右的两房、90左右的三房的房源相对“抢手”，而业主放盘量相对较少，致使目前中高层单位的优质货源相对紧缺。l 天河区：千万豪宅受青睐，东圃板块去化难2018年天河区阳光家缘中介网签量为7280宗，较2017年大幅下降34.7%；中介网签均价为43889元/，属全市最高。需要指出的是，一向受刚需客户所青睐的东圃板块今年成交活跃度明显下滑，上门客户数量大不如前。广州中原研究发展部认为造成东圃成交下滑主要有两方面原因：一方面，区域一手明星盘兰亭盛荟、珠江花城今年供应充足，且价格基本与东圃板块优质电梯房物业相当，致使不少原本打算在东圃置业的客户转移至新房市场；另一方面，客户观望情绪浓，即使“笋”盘源亦面临去化难问题。例如，中海康城一套三房的高
