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1、第六节 固定资产及投资性房地产一、本节主要内容（一）取得固定资产1.外购固定资产2.建造固定资产（1）自营工程（2）出包工程（二）固定资产的折旧1.固定资产折旧概述（1）影响固定资产折旧的因素影响折旧的因素主要有以下几个方面：固定资产原价 预计净残值 固定资产减值准备 固定资产的使用寿命 （2）计提折旧的范围除以下情况外，企业应当对所有固定资产计提折旧：第一，已提足折旧仍继续使用的固定资产；第二，单独计价入账的土地。在确定计提折旧的范围时，还应注意以下几点：固定资产应当按月计提折旧，当月增加的固定资产，当月不计提折旧，从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月仍计提折旧，从下月起停止计提折旧。
2、固定资产提足折旧后，不论能否继续使用，均不再计提折旧；提前报废的固定资产，也不再补提折旧。 已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，应当按照估计价值确定其成本，并计提折旧；待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。企业至少应当于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。使用寿命预计数与原先估计数有差异的，应当调整固定资产使用寿命。预计净残值预计数与原先估计数有差异的，应当调整预计净残值。与固定资产有关的经济利益预期实现方式有重大改变的，应当改变固定资产折旧方法。固定资产使用寿命、预计净残值和折旧方法的改变应当作为会计估计变
3、更。2.固定资产的折旧方法企业应当根据与固定资产有关的经济利益的预期实现方式，合理选择固定资产折旧方法。可选用的折旧方法包括年限平均法、工作量法、双倍余额递减法和年数总和法等。（1）年限平均法（直线法）年折旧额=（原价-预计净残值）预计使用年限=原价（1-预计净残值/原价）预计使用年限=原价年折旧率（2）工作量法单位工作量折旧额=固定资产原价（1-预计净残值率）预计总工作量某项固定资产月折旧额=该项固定资产当月工作量单位工作量折旧额（3）双倍余额递减法年折旧率=2/预计使用年限100%(直线法年折旧率的两倍)年折旧额=固定资产账面净值年折旧率在固定资产折旧年限到期的前两年内，将固定资产的账面净
4、值扣除预计净残值后的净值平均摊销。（4）年数总和法年折旧率=尚可使用年限/预计使用年限的年数总和100%年折旧额=(固定资产原值-预计净残值)年折旧率已计提减值准备的固定资产，应当按照该项资产的账面价值(固定资产账面余额扣减累计折旧和累计减值准备后的金额)以及尚可使用寿命重新计算确定折旧率和折旧额。3.固定资产折旧的核算固定资产应当按月计提折旧，计提的折旧应当记入“累计折旧”科目，并根据用途计入相关资产的成本或者当期损益。企业自行建造固定资产过程中使用的固定资产，其计提的折旧应计入在建工程成本；基本生产车间所使用的固定资产，其计提的折旧应计入制造费用；管理部门所使用的固定资产，其计提的折旧应计
5、入管理费用；销售部门所使用的固定资产，其计提的折旧应计入销售费用；经营租出的固定资产，其应提的折旧额应计入其他业务成本。企业计提固定资产折旧时，借记“制造费用”、“销售费用”、“管理费用”等科目，贷记“累计折旧”科目。（三）固定资产的后续支出固定资产的后续支出是指固定资产在使用过程中发生的更新改造支出、修理费用等。固定资产的更新改造等后续支出，满足固定资产确认条件的，应当计入固定资产成本，如有被替换的部分，应同时将被替换部分的账面价值从该固定资产原账面价值中扣除；不满足固定资产确认条件的固定资产修理费用等，应当在发生时计入当期损益。在对固定资产发生可资本化的后续支出后，企业应将该固定资产的原价
6、、已计提的累计折旧和减值准备转销，将固定资产的账面价值转入在建工程。固定资产发生的可资本化的后续支出，通过“在建工程”科目核算。在固定资产发生的后续支出完工并达到预定可使用状态时，从“在建工程”科目转入“固定资产”科目。企业生产车间(部门)和行政管理部门等发生的固定资产修理费用等后续支出，借记“管理费用”等科目，贷记“银行存款”等科目；企业发生的与专设销售机构相关的固定资产修理费用等后续支出，借记“销售费用”科目，贷记“银行存款”等科目。（四）固定资产的处置（五）固定资产清查1.固定资产盘盈企业在财产清查中盘盈的固定资产，作为前期差错处理。企业应按上述规定确定的入账价值，借记“固定资产”科目，
7、贷记“以前年度损益调整”科目。2.固定资产盘亏（六）固定资产减值1.固定资产减值金额的确定固定资产在资产负债表日存在可能发生减值的迹象时，其可收回金额低于账面价值的，企业应当将该固定资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。2.固定资产减值会计处理企业计提固定资产减值准备，应当设置“固定资产减值准备”科目进行核算。企业按应减记的金额，借记“资产减值损失计提的固定资产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”科目。固定资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。（七）投资性房地产范围投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的
8、房地产。投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产；（2）作为存货的房地产。（八）投资性房地产的取得1.外购的投资性房地产外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。其会计处理为：借：投资性房地产贷：银行存款2.自行建造的投资性房地产（九）投资性房地产的后续计量企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。1.采用成本模式进行
9、后续计量的投资性房地产（1）计提折旧或摊销：借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）（2）取得租金收入：借：银行存款贷：其他业务收入（3）计提减值准备：借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备一经计提，在持有期间不得转回。2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础，调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额
10、，借记“投资性房地产公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额作相反的会计分录。（十）投资性房地产的处置1.采用成本模式计量会计分录如下：借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产2.采用公允价值模式计量借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本贷：投资性房地产成本公允价值变动借：资本公积其他资本公积贷：其他业务成本借：公允价值变动损益贷：其他业务成本二、例题讲解（一）单项选择题1.2011年12月20日，甲公司购入一台不需要安装的机器设备，价款100 000元，增值税17 000元，另支付
11、运杂费2 000元，包装费1 000元，款项均以银行存款支付。甲公司购入设备时的入账价值为( )元。A.120 000 B.102 000C.101 000 D.103 000【答案】D【解析】购入设备的成本=100 000+2 000+1 000=103 000（元）。2.甲公司为一家制造性企业。2012年4月1日，为降低采购成本，向乙公司一次购进了三套不同型号且有不同生产能力的设备X、Y和Z。甲公司以银行存款支付货款880 000元、增值税税额153 000元、包装费20 000元。X设备在安装过程中领用生产用原材料账面成本20 000元，支付安装费30 000元。假定设备X、Y和Z分别满
12、足固定资产的定义及其确认条件，公允价值分别为300 000元、250 000元、450 000元。假设不考虑其他相关税费，则X设备的入账价值为( )元。A.320 000 B.324 590C.350 000 D.327 990【答案】A【解析】X设备的入账价值=（880 000+20 000）/（300 000+250 000+450 000）300 000+20 000+30 000=320 000（元）。3.企业的下列固定资产，按规定不应计提折旧的是( )。A.季节性停用的固定资产 B.融资租入的设备C.经营性租入的设备 D.未使用的厂房【答案】C【解析】经营性租入的设备不属于承租人的资
13、产，承租人不计提折旧。4.某企业2010年12月31日购入一台设备，入账价值90万元，预计使用年限5年，预计净残值6万元，按年数总和法计算折旧。该设备2012年计提的折旧额为( )万元。A.16.8 B.21.6C.22.4 D.24【答案】C【解析】该设备应从2011年1月1日起开始计提折旧，2012年计提的折旧额=（90-6）4/15=22.4（万元）。5.某企业2012年6月15日自行建造的一条生产线投入使用，该生产线建造成本为3 700万元，预计使用年限为5年，预计净残值为100万元。在采用年数总和法计提折旧的情况下，2012年该设备应计提的折旧额为( )万元。A.1 200 B.70
14、0C.600 D.740【答案】C【解析】2012年该设备应计提的折旧额=(3 700-100)5/152=600（万元）。6.某企业购进一台设备，该设备的入账价值为100万元，预计净残值为5.60万元，预计使用年限为5年。在采用双倍余额递减法计提折旧的情况下，该项设备第三年应提折旧额为( )万元。A.24 B.14.4C.20 D.8【答案】B【解析】第一年应提折旧额=1002/5=40（万元）；第二年应提折旧额=(100-40)2/5=24（万元）；第三年应提折旧额=(100-40-24)2/5=14.4（万元）。7.2012年3月31日，甲公司采用出包方式对某固定资产进行改良，该固定资产账面原价为3 600万元，预计使用年限为5年，已使用3年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。甲公司支付出包工程款96万元。2012年8月31日，改良工程达到预定可使用状态并投入使用，预计尚可使用4年，预计净残值
